토지에 대한 부동산 임대소득이 언제부터 발생한 것으로 보아야 하는지 여부(경정)

청구인이 92.10.6 이후부터 토지를 임대한 것으로 보아 각 과세년도의 과세표준과 세액을 경정함이 타당함

1. 처분개요

청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOOOO 대지 353.9㎡, 같은 곳 OO동 OOOOOO 대지 341.7㎡(이상 2필지의 토지 695.6㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 123,000,000원에 취득하면서 89.6.20 매매예약계약을 체결하고(매매완결일: 90.5.31) 89.7.3 동 매매예약에 의한 가등기를 한 후 94.4.7 본 등기를 하였다.처분청은 쟁점토지에 대한 매매완결일이 90.5.31이고 청구인이 94.4.7 소유권 이전등기일 이전에도 청구외 OOO으로부터 토지임대료를 받은 사실이 있다하여 매매완결일인 90.5.31부터 쟁점토지에 대한 부동산 임대소득이 발생된 것으로 보아 청구인의 다른소득(사업소득)과 합산하여 96.3.16 청구인에게 각 과세년도별로 다음과 같이 종합소득세를 결정고지 하였다.(단위 : 원)

구?? 분

’90

’91

’92

’93

계

종합소득세

방 위 세

3,197,090

1,672,680

10,034,950

-

15,013,380

-

15,006,050

-

43,251,470

1,672,680

계

4,869,770

10,034,950

15,013,380

15,006,050

44,924,150

청구인은 이에 불복하여 96.4.2 심사청구를 거쳐 96.6.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로 부터 취득하면서 89.6.20 매매대금 123,000,000원으로 한 매매예약계약을 체결한 후 매매계약 증거금으로 120,000,000원을 지급하고 90.5.31이 경과하면 OOO은 잔금 3,000,000원을 지급받음과 동시에 소유권 이전등기절차를 이행하기로 약정하였으나, 그 후 부동산가격이 상승되었다는 이유로 OOO이 소유권 이전등기절차를 이행하지 아니하여 분쟁이 계속되고 있던 중 화해가 이루어져 94.4.7 청구인 명의로 소유권 이전등기되었으며, 94.4.7 이전에 청구인 명의의 은행예금통장으로 임대료가 일부 입금된 것은 OOO이 청구인의 예금계좌를 빌려 임대료를 받은 것으로서 동 금액이 사실상 청구인에게 귀속된 것은 없으므로 처분청의 이건 과세는 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 89.6.20 청구외 OOO과 쟁점토지를 123,000,000원에 매수하기로 계약하고(90.5.31이 경과하면 매매완결되는 조건) 계약당일에 120,000,000원을 지급하였으며 90.5.31이 경과함으로써 매매완결되었음이 인천지방법원의 제소전화해조서(92자114, 92.10.6)에 나타나고 있어 이 건의 경우에 있어 쟁점토지의 취득일은 매매완결되어 잔대금을 지급한 90.5.31이라 할 것이고, 또한, 처분청의 이 건 과세관련 조사서에 의하면 청구인의 OOOO조합통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 쟁점부동산의 임대료로 93.9.18-94.1.14 기간중 총 37,500,000원이 입금된 사실이 나타나고 있으며 쟁점토지의 매도자인 청구외 OOO을 비롯한 일가족 전체가 93.4.26 캐나다로 이민을 간 사실이 확인되고 있는 점등으로 볼 때 청구인은 소유권이전등기접수일인 94.4.7 이전에 이미 쟁점토지에 대한 재산권 행사를 한 것으로 보아야 할 것이므로 처분청이 90.5.31 부터 부동산 임대소득이 발생된 것으로 본 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지에 대한 부동산 임대소득이 언제부터 발생한 것으로 보아야 하는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제19조(94.12.22 전면개정 이전의 것) 제1항 제1호에서 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세의 과세대상이 되는 것으로 규정되어 있고,같은법 제51조(94.12.22 전면 개정 이전의 것) 제1항에서 거주자의 각 년도의 총수입금액과 필요경비의 귀속년도는 그 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득한 경위를 보면 청구인과 청구외 OOO은 89.6.20 쟁점토지에 대한 매매예약계약을 체결하면서 매매대금을 123,000,000원 (예약증거금 : 120,000,000원)으로 하고, 90.5.31이 경과하면 매매가 완결되는 것으로 하여 89.7.3 위 매매예약에 의한 가등기를 하였는데 그후 위 거래당사자간에 매매대금등에 관한 다툼으로 청구인 명의로 소유권 이전을 하지 못하다가 92.10.3 제소전화해절차(인천지방법원 92자114)를 통하여 위 가등기에 기한 본등기를 94.4.7 이행한 것으로 쟁점토지거래와 관련한 매매예약계약서, 제소전화해조서등에 의해 확인되는바, 이와 같이 당초 매매예약계약시 매매완결일을 90.5.31로 약정하였으나 거래당사자간의 분쟁발생으로 권리관계가 확정되지 아니하여 청구인 명의로 소유권이전등기가 지연된 것임을 알 수 있다.

(2) 처분청에서 쟁점토지에 대한 부동산 임대수입을 OO한 내용을 보면 청구인이 청구외 OOO으로부터 임대료를 수입할 수 있는 시기를 위 매매완결일인 90.5.31로 하여 각 과세년도별로 다음과 같이 산출하였는바,(단위 : 원)

’90

’91

’92

’93

계

6,573,000

20,634,000

30,000,000

30,000,000

87,207,000

주) 월 임대료 기준 :

○ 90.5.31 - 91.6.21 기간중 월 939,000원

○ 91.6.22 - 93.12.31 기간중 월 2,500,000원위 과세년도별 수입금액은 90.5.31을 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권을 행사할 수 있는 시기로 보아 이날부터 임대료 수입이 청구인에게 귀속되는 것으로 하여 월 임대료를 기준으로 산정한 것이며 청구인이 위 OOO으로부터 실제로 임대료를 받은 사실을 일일이 확인하여 OO한 것은 아님이 처분청의 이건 과세자료에 의해 확인된다.

(3) 처분청의 조사자료에 의하면 위 OOO이 청구인 명의 예금계좌(OOOO조합 OOOOOOOOOOOOO)로 임대료 명목으로 아래와 같이 송금한 것으로 나타나고 있고

일?? 자

금?? 액 (원)

93.9.18

5,000,000

94.1.10

30,000,000

94.1.14

2,500,000

계

37,500,000

쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 OOO은 93.4.26 전 가족이 카나다로 출국(이민목적)한 것으로 확인되고 있는 사실등으로 미루어 보면 94.4.7 청구인 명의로 쟁점토지의 소유권이 이전되기 이전부터 쟁점토지에 대한 권리관계가 확정되어 청구인이 쟁점토지에 대한 임대료를 받을 수 있는 지위에 있었던 것으로 보인다.위와 같이, 청구인과 청구외 OOO이 쟁점토지에 대한 매매예약계약을 체결하면서 매매완결일을 90.5.31로 약정하였으나 양 거래당사자간의 다툼으로 소유권 이전등기를 지연하다가 92.10.6 제소전화해절차를 통하여 분쟁해결을 한 점으로 미루어보면 적어도 92.10.6 화해일 이전에는 청구인이 쟁점토지에 대하여 임대료를 받을 수 있는 권리를 행사할 수 있었다고 볼 수 없으므로 처분청이 매매완결일인 90.5.31을 임대료 수입시기로 본 것은 잘못이라 하겠으며, 따라서 청구인이 92.10.6 이후부터 쟁점토지를 임대한 것으로 보아 이 건 각 과세년도의 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.