주택의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점부동산의 실지거래가액은 불분명한 경우에 해당되므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

1. 원처분 개요 청구인은 충청남도 천안시 OO동 OOOO 전 963㎡, 같은동 OOOO 전 139㎡, 같은동 OOOOO 전 479㎡ 및 193.2㎡, 같은동 OOOOO 전 494.5㎡ 합계 전 2,075.5㎡ 및 건물 193.2㎡(전체부동산의 2분의 1지분, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 90.2.17 매매를 원인으로 90.3.19 청구외 OOO로부터 취득하여 91.7.15 매매를 원인으로 91.7.22 OOO에게 다시 양도하고, 충청남도 천안시 OO동 OOOO 대지 214㎡(428㎡의 6분의 3지분, 이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 89.12.29 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.7.20 청구외 OOO에게 142.7㎡(6분의 2지분), 청구외 OOO에게 71.3㎡(6분의 1지분)를 각각 양도한 후 92.5.31 취득 및 양도가액을 다음과 같이 검인계약서상 거래가액으로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 이행하였다.

구? 분

실지양도가액 ㉠

실지취득가액 ㉡

양도차액(㉠-㉡)

쟁점①부동산

210,000,000원

145,320,000원

64,680,000원

쟁점②부동산

184,000,000원

180,000,000원

4,000,000원

처분청은 청구인이 신고시 제출한 검인계약서상 위 실지거래가액이 사실인지 여부에 대하여 양도 및 취득당시 거래상대방을 대상으로 조사한 결과 위 검인계약서상 거래가액이 사실과 다름을 확인하고 다음과 같이 취득 및 양도시 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.4.18 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 120,661,040원을 결정고지하였다.

구? 분

양도시 기준시가 ㉠

취득시 기준시가 ㉡

양도차액(㉠-㉡)

쟁점①부동산

250,215,800원

145,509,442원

104,706,358원

쟁점②부동산

395,900,000원

270,410,000원

125,490,000원

청구인은 이에 불복하여 95.6.16 심사청구를 거쳐 95.10.19 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인은 그가 소유하고 있던 청구외 법인(90.2.28 설립)의 주식 4,000주를 청구외 OOO에게 주는 대신에 90.2.28 OOO로부터 쟁점

① 부동산을 대물변제로 받은 후 이를 145,320,000원으로 검인계약서를 작성하여 90.3.19 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였으나, 청구외 법인의 경우 결손이 발생하고 투자가 계속되어야 함에 따라 OOO는 주주로서 능력이 없다고 판단하고 위 교환계약을 해제할 것을 청구인에게 요구하자 청구인은 이를 승락하고 위 부동산을 OOO에게 되돌려 주는 과정에서 매매대금을 210,000,000원으로 검인계약서를 작성하여 그 소유권이전등기를 이행하였기 때문에 현금수수가 없었으므로 쟁점

① 부동산의 양도차익은 청구인이 신고한 검인계약서상 거래금액으로 산정함이 타당하고,

(2) 또한, 쟁점

② 부동산의 경우 청구인이 89.12.29 청구외 OOO으로부터 180,000,000원(전체토지 428㎡의 6분의 3 지분)에 취득하여 91.7.20 그 중 142.7㎡(2/6지분)를 청구외 OOO에게 120,000,000원에, 나머지 71.3㎡(1/6지분)를 청구외 OOO에게 64,000,000원에 각각 양도한 사실이 검인계약서 등에 의하여 확인되므로 이를 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 검인계약서를 제시하면서 쟁점

① 부동산의 경우는 대금의 수수 없이 청구외 법인의 주식과 교환한 것이므로 검인계약서상 금액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있으나 매매계약서상에 교환거래임이 기재되어 있지 아니하고, 또한 거래상대방이 동 검인계약서상 매매대금이 실지거래가액이 아니라고 확인한 사실이 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목과 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정 이전의 것)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 쟁점

① 부동산의 경우 실지거래가액이 확인되는지 여부 (가) 청구인은 쟁점

① 부동산의 실지취득 및 양도가액은 그 교환당시 작성된 검인계약서상 매매대금으로 보아야 한다고 주장하면서 아래 검인계약서와 95.9월에 작성된 거래상대방의 사실확인서만 제시하고 있는 바,

구?? 분

취득시 검인계약서 내용

양도시 검인계약서 내용

계약일

90.2.17

91.7.15

매매대금

(계약금)

(중도금)

(잔? 금)

1억? 4,532 만원

(90.2.17????? 2,000만원)

(90.2.24????? 5,000만원)

(90.2.28????? 7,532만원)

2억? 1,000 만원

(91.7.15????? 3,000만원)

(91.7.20? 1억 8,000만원)

양도자

양수자

O? O? O

청? 구? 인

청? 구? 인

O? O? O

특약사항

없?? 음

없?? 음

위 검인계약서 내용중 특약사항란에 청구인이 그의 소유 청구외 법인의 주식 4,000주와 쟁점①부동산을 교환형식으로 거래한 사실이 기재되어 있지 아니할 뿐 만 아니라 등기부등본에 의하면 청구인이 90.2.17 매매를 원인으로 90.3.19 청구외 OOO로부터 취득하여, 91.7.15 매매를 원인으로 91.7.22 OOO에게 다시 양도한 것으로 되어 있어 교환형식으로 매매한 사실이 확인되지 아니하고, 또한 이 건이 교환으로 매매되었다면 교환당시 주식과 쟁점①부동산을 각각 평가하여 교환에 관한 합의서를 작성함이 통상 관례인 데 청구인은 검인계약서상 매매대금이 실지거래가액이라고 주장만하고 이를 입증할 수 있는 교환합의서나 검인계약서상 매매대금을 평가한 근거자료등을 제시하지 아니하고 있어, 당심판소가 청구인에게 동 자료의 제시를 요구하였으나 별도로 교환대상 자산을 평가한 사실이 없다고 회신하고 있으므로 동 검인계약서는 단순히 소유권이전등기를 위해 임의로 작성된 것으로 밖에 볼 수 없으므로 동 계약서상 매매대금을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다. (나) 한편, 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 95.9월자 거래상대방 OOO의 사실확인서에 의하면 취득 및 양도가액이 위 검인계약서상의 매매대금과 동일하다고 되어 있는 반면, 처분청이 95.4월 이 건 조사시 거래상대방으로부터 확인받은 내용에 의하면 실지거래가액은 위 검인계약서상 금액과 다를 뿐 만 아니라 약간의 현금도 수수한 사실이 있다고 확인하고 있어 위 두 확인서 내용이 서로 상이한 바, 위 확인서 중 전자의 경우는 청구인이 이 건 심판청구시 증빙자료로 제시하기 위해 95.9월에 작성된 것으로서 이는 처분청이 이 건 조사시 거래상대방으로부터 직접 확인한 후자의 경우보다 객관성이 없는 것으로 보여진다.

(다) 따라서 쟁점①부동산의 검인계약서상 취득가액 145,320,000원과 양도가액 210,000,000원은 실지거래가액으로 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(2) 쟁점

② 부동산의 경우 실지거래가액이 확인되는지 여부 (가) 청구인은 쟁점

② 부동산의 실지취득가액이 180,000,000원이고, 실지양도가액이 184,000,000원이라고 주장하면서 취득 및 양도시 작성된 검인계약서와 양도시 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나, 검인계약서상 위 취득 및 양도가액은 기준시가(취득가액 270,410,000원, 양도가액 395,900,000원)의 46.4%와 66.5% 수준에 지나지 아니하고, 또한 기준시가 보다 현저히 저가로 양도하여야 할 사유나 취득시 거래상대방인 청구외 OOO의 거래사실 확인서 및 거래대금 수령시 수수한 객관적인 금융자료를 제시하지 못하고 있다. (나) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 95.9월과 95.10월자 거래상대방 청구외 OOO과 청구외 OOO의 사실확인서에 의하면 취득 및 양도가액이 위 검인계약서상의 매매대금과 동일하다고 되어 있는 반면, 처분청이 95.4월 이 건 조사시 거래상대방으로부터 확인받은 내용에 의하면 실지거래가액은 위 검인계약서상 금액과 다르다고 확인하고 있고, 또한 앞에서 본 바와 같이 전자의 확인서가 후자의 확인서 보다 신빙성이 없는 점등으로 미루어 볼 때 위 검인계약서상 거래금액이 쟁점

② 부동산의 실지거래가액이라는 주장은 신빙성이 없다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점

① 부동산과 쟁점

② 부동산의 실지거래가액은 불분명한 경우에 해당되므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.