동일한 지방세법상의 과세시가표준액 조정기간내에 취득하여 양도한 토지로서 취득시와 양도시가 모두 특정지역이고, 한편 취득전에 고시된 배율이 그 후 재고시된 바는 없으나 특정지역배율 고시후 쟁점토지 취득전에 지방세법상의 과세시가표준액이 인상조정된 경우 기준시가를 어떤 방법으로 결정하는 것이 적법한지 여부(기각)

기준시가액표에 의하여 토지에 대한 양도차익을 계산하면 처분청이 계산한 것과 같이 계산되는 바, 처분청의 과세내용은 적법함.

1. 원 처분 개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 2인이 공동으로 부산광역시 영도구 OO동 OO 대지 298㎡를 취득하여 1990.5.14 공유(각자 공유자 지분 1/2)로 등기하였다가 1990.8.9 공유토지를 2필지로 분할하면서 OO동 OO 대지 199㎡는 청구외 OOO의 소유로 하고, OO동 OOOO 대지 99㎡는 청구인의 소유로 한 후 청구인은 본인 명의의 토지 99㎡를 같은날 청구외 OOO에게 양도하였다. 청구인은 1990.9.27 자산양도차익을 신고함에 있어 양도토지를 OO동 OOOO 대지 99㎡로 하고, 보유기간동안 토지등급변동이 없었으며 특정지역배율이 동일하다는 이유로 양도차익을 △398,475원으로 하여 신고하였다. 처분청은

(1) 청구인이 양도한 토지의 면적을 99㎡가 아닌 149㎡(99㎡+50㎡)(이하 “쟁점토지”라 한다)로 하고,

(2) 청구인의 양도차손 신고내용을 부인, 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익을 8,344,175원으로 계산하여 94.9.16 양도소득세 6,007,800원과 동 방위세 600,780원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.11.14 심사청구를 하고 1995.1.6 심사결정서를 받은후 1995.2.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인이 청구외 OOO과 함께 2인이 부산직할시 영도구 OO동 OO 대지 298㎡를 취득하여 각자 지분을 1/2로 표기하여 등기한 것은 등기업무를 대리하였던 사법서사의 착오에 의한 것으로 실제는 99㎡만 청구인의 지분이며 후에 실제지분에 맞게 99㎡로 분할하여 같은날 청구외 OOO에게 양도한 것인데도 청구인이 양도한 토지면적을 99㎡가 아닌 149㎡로 보아 과세하는 것은 부당하며,

(2) 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목에 의하면 “국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액”으로 토지 건물의 기준시가를 계산토록 되어 있고, 1989.3.15 시행하는 국세청 기준시가액표상의 특정지역에 대한 국세청 기준시가 적용방법중 토지에 대한 기준시가

(2) 적용배율 (다)에 의하면 “동일한 과세시가표준액 조정기간내에 취득하여 양도한 경우라도 취득 및 양도시의 배율이 조사되어 있는 경우에는 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 불구하고 취득 및 양도시의 과세시가표준액에 각각의 조사된 배율을 적용하여 취득 및 양도가액을 산정한다”고 되어 있고, 쟁점토지는 1989.3.15 특정지역으로 고시된 토지로서 양도 및 취득당시 모두 특정지역에 해당되므로 취득가액은 1990.5.14 취득당시의 배율 6.05를 적용하고, 양도가액 또한 1990.8.9 당시의 배율 6.05를 적용하여 양도차익을 계산해야 하며 이와같이 계산하면 양도차손이 발생하므로 이와달리 본건 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

① 당초 부산광역시 영도구 OO동 OOOO 298㎡를 2인 공유로 등기하여 청구인이 취득한 면적은 149㎡이나 같은 곳 OOOOOO로 필지를 분할하여 양도한 면적은 99㎡로 50㎡에 공유지분이 변동되어 토지 50㎡가 사실상 공유자에게 이전되었으므로 50㎡를 합산하여 과세한 당초처분은 정당하며,

② 구 소득세법시행령 제115조 제1항 및 동법시행령 제115조 제2항, 동법시행규칙 제56조 의 제1항에 의해 양도당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에 적용할 양도가액은 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 결정하여야 하고, “국세청 기준시가 고시일 이후 토지등급 조정으로 양도당시의 등급이 변동된 경우에는 변동된 등급으로 하되, 이 경우의 배율은 기준시가 고시일 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지등급으로 나누어 산정된 배율을 양도당시의 배율로 한다”는 국세청의 일반적 과세기준에 의거 환산배율을 적용하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은

(1) 청구인이 양도한 토지의 면적이 얼마이고,

(2) 동일한 지방세법상의 과세시가표준액 조정기간내에 취득하여 양도한 토지로서 취득시와 양도시가 모두 특정지역이고, 한편 취득전에 고시된 배율이 그 후 재고시된 바는 없으나 특정지역배율 고시후 쟁점토지 취득전에 지방세법상의 과세시가표준액이 인상조정된 경우 기준시가를 어떤 방법으로 결정하는 것이 적법한지를 가리는데 있다 하겠다.

가. 쟁점

(1) (청구인이 양도한 토지의 면적이 얼마인지)에 대하여 본다. 부산광역시 영도구 OO동 OO 및 OOOO 등기부등본에 의하면 청구인과 청구외 OOO은 당초 OO동 OO 대지 298㎡를 취득하면서 각자의 지분을 1/2로 표시하여 등기를 하였다가 공유물분할시에는 청구인 앞으로 99㎡(OOOOOO)만 분할등기하고 나머지 199㎡(OOOO)는 청구외 OOO 앞으로 분할등기하였음이 확인되는 바, 이는 당초 소유지분대로 분할하지 아니하고 달리 분할함으로 인하여 일부지분이 다른 공유자에게 귀속된 경우로 청구인의 지분면적 149㎡중 50㎡를 청구외 OOO에게 사실상 유상이전한 것으로 양도에 해당된다 하겠다. 따라서 청구인이 양도한 토지면적은 149㎡(99㎡+50㎡)로 봄이 타당하다고 판단된다.

나. 쟁점

(2) (쟁점토지의 단기양도차익에 따른 기준시가 산정이 적법한지 여부)에 대하여 본다. (가) 관련 법규정 먼저 이 건 과세관련 법규정을 살펴보면, 구소득세법 시행령(1994.12.31 개정 전의 것) 제115조 제1항에 “법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 제1호 : 토지·건물 (가) : 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 금액 (나) : (가)이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액이 동일한 경우에 적용할 양도가액은 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액으로 한다“라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제115조 제2항에 “제1항 제1호(가)에서 「배율방법」이라 함은 양도·취득 당시의 지방세법상의 과세시가표준액[제1항 제1호(나)목 단서의 경우에는 동목 단서의 규정에 의하여 계산한 양도가액]에 지역마다 그 지역에 있는 가격 사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다.”라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제56조의5 제1항에 “영 제115조 제1항 제1호(나)목 단서에서 「재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 금액」이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다”라고 규정하고 있다. 양도가액 = 취득당시의 과세시가표준액 +

1. 원 처분 개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 2인이 공동으로 부산광역시 영도구 OO동 OO 대지 298㎡를 취득하여 1990.5.14 공유(각자 공유자 지분 1/2)로 등기하였다가 1990.8.9 공유토지를 2필지로 분할하면서 OO동 OO 대지 199㎡는 청구외 OOO의 소유로 하고, OO동 OOOO 대지 99㎡는 청구인의 소유로 한 후 청구인은 본인 명의의 토지 99㎡를 같은날 청구외 OOO에게 양도하였다. 청구인은 1990.9.27 자산양도차익을 신고함에 있어 양도토지를 OO동 OOOO 대지 99㎡로 하고, 보유기간동안 토지등급변동이 없었으며 특정지역배율이 동일하다는 이유로 양도차익을 △398,475원으로 하여 신고하였다. 처분청은

(1) 청구인이 양도한 토지의 면적을 99㎡가 아닌 149㎡(99㎡+50㎡)(이하 “쟁점토지”라 한다)로 하고,

(2) 청구인의 양도차손 신고내용을 부인, 쟁점토지의 양도에 따른 양도차익을 8,344,175원으로 계산하여 94.9.16 양도소득세 6,007,800원과 동 방위세 600,780원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.11.14 심사청구를 하고 1995.1.6 심사결정서를 받은후 1995.2.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인이 청구외 OOO과 함께 2인이 부산직할시 영도구 OO동 OO 대지 298㎡를 취득하여 각자 지분을 1/2로 표기하여 등기한 것은 등기업무를 대리하였던 사법서사의 착오에 의한 것으로 실제는 99㎡만 청구인의 지분이며 후에 실제지분에 맞게 99㎡로 분할하여 같은날 청구외 OOO에게 양도한 것인데도 청구인이 양도한 토지면적을 99㎡가 아닌 149㎡로 보아 과세하는 것은 부당하며,

(2) 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목에 의하면 “국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액”으로 토지 건물의 기준시가를 계산토록 되어 있고, 1989.3.15 시행하는 국세청 기준시가액표상의 특정지역에 대한 국세청 기준시가 적용방법중 토지에 대한 기준시가

(2) 적용배율 (다)에 의하면 “동일한 과세시가표준액 조정기간내에 취득하여 양도한 경우라도 취득 및 양도시의 배율이 조사되어 있는 경우에는 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 불구하고 취득 및 양도시의 과세시가표준액에 각각의 조사된 배율을 적용하여 취득 및 양도가액을 산정한다”고 되어 있고, 쟁점토지는 1989.3.15 특정지역으로 고시된 토지로서 양도 및 취득당시 모두 특정지역에 해당되므로 취득가액은 1990.5.14 취득당시의 배율 6.05를 적용하고, 양도가액 또한 1990.8.9 당시의 배율 6.05를 적용하여 양도차익을 계산해야 하며 이와같이 계산하면 양도차손이 발생하므로 이와달리 본건 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

① 당초 부산광역시 영도구 OO동 OOOO 298㎡를 2인 공유로 등기하여 청구인이 취득한 면적은 149㎡이나 같은 곳 OOOOOO로 필지를 분할하여 양도한 면적은 99㎡로 50㎡에 공유지분이 변동되어 토지 50㎡가 사실상 공유자에게 이전되었으므로 50㎡를 합산하여 과세한 당초처분은 정당하며,

② 구 소득세법시행령 제115조 제1항 및 동법시행령 제115조 제2항, 동법시행규칙 제56조 의 제1항에 의해 양도당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에 적용할 양도가액은 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 결정하여야 하고, “국세청 기준시가 고시일 이후 토지등급 조정으로 양도당시의 등급이 변동된 경우에는 변동된 등급으로 하되, 이 경우의 배율은 기준시가 고시일 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지등급으로 나누어 산정된 배율을 양도당시의 배율로 한다”는 국세청의 일반적 과세기준에 의거 환산배율을 적용하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

이 사건의 다툼은

(1) 청구인이 양도한 토지의 면적이 얼마이고,

(2) 동일한 지방세법상의 과세시가표준액 조정기간내에 취득하여 양도한 토지로서 취득시와 양도시가 모두 특정지역이고, 한편 취득전에 고시된 배율이 그 후 재고시된 바는 없으나 특정지역배율 고시후 쟁점토지 취득전에 지방세법상의 과세시가표준액이 인상조정된 경우 기준시가를 어떤 방법으로 결정하는 것이 적법한지를 가리는데 있다 하겠다.

가. 쟁점

(1) (청구인이 양도한 토지의 면적이 얼마인지)에 대하여 본다. 부산광역시 영도구 OO동 OO 및 OOOO 등기부등본에 의하면 청구인과 청구외 OOO은 당초 OO동 OO 대지 298㎡를 취득하면서 각자의 지분을 1/2로 표시하여 등기를 하였다가 공유물분할시에는 청구인 앞으로 99㎡(OOOOOO)만 분할등기하고 나머지 199㎡(OOOO)는 청구외 OOO 앞으로 분할등기하였음이 확인되는 바, 이는 당초 소유지분대로 분할하지 아니하고 달리 분할함으로 인하여 일부지분이 다른 공유자에게 귀속된 경우로 청구인의 지분면적 149㎡중 50㎡를 청구외 OOO에게 사실상 유상이전한 것으로 양도에 해당된다 하겠다. 따라서 청구인이 양도한 토지면적은 149㎡(99㎡+50㎡)로 봄이 타당하다고 판단된다.

나. 쟁점

(2) (쟁점토지의 단기양도차익에 따른 기준시가 산정이 적법한지 여부)에 대하여 본다. (가) 관련 법규정 먼저 이 건 과세관련 법규정을 살펴보면, 구소득세법 시행령(1994.12.31 개정 전의 것) 제115조 제1항에 “법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 제1호 : 토지·건물 (가) : 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 금액 (나) : (가)이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액이 동일한 경우에 적용할 양도가액은 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액으로 한다“라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제115조 제2항에 “제1항 제1호(가)에서 「배율방법」이라 함은 양도·취득 당시의 지방세법상의 과세시가표준액[제1항 제1호(나)목 단서의 경우에는 동목 단서의 규정에 의하여 계산한 양도가액]에 지역마다 그 지역에 있는 가격 사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다.”라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제56조의5 제1항에 “영 제115조 제1항 제1호(나)목 단서에서 「재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 금액」이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다”라고 규정하고 있다.

양도가액 = 취득당시의 과세시가표준액 +× 양도자산보유기간의 월수 한편 1989.6.24 시행 국세청 기준시가액표 및 기타 관련예규등에 의하면 국세청 기준시가 고시일 이후 토지등급 조정으로 양도당시의 등급이 변동된 경우에는 변동된 토지등급으로 하되, 이 경우의 배율은 기준시가고시일 현재의 토지등급을 기준으로 산정된 기준시가를 변동된 토지등급가액으로 나누어 산정된 배율을 양도당시의 배율로 한다고 되어 있어 양도가액은 변동된 등급에 산정배율[(고시일현재의등급)×배율)÷변동된 등급]을 곱하여 계산한 가액으로 하도록 되어 있다(재일 01254-13, 1991.1.13 : 동지 재산 01254-205, 1990.3.8) (나) 사실 및 판단 쟁점토지에 대한 사실관계내용을 보면

① 취득 및 양도당시 모두 국세청장이 지정고시한 특정지역내의 토지이었고,

② 특정지역배율이 쟁점토지의 취득전인 1989.3.15 고시된 후 쟁점토지의 보유기간동안에 다시 조사고시된 바 없었으며,

③ 특정지역배율 고시후 쟁점토지 취득전에 동 토지에 대한 과세시가표준액의 조정이 있었고,

④ 쟁점토지의 보유기간동안에는 과세시가표준액의 조정이 없었다.

1989.1.1 : 토지등급 57등급(57,500원)

1989.3.15 : 특정지역 지정(배율

6.

05)

1990.1.1 : 토지등급 211등급(131,000원)

1990.5.14 : 취득일

1990.8. 9 : 양도일

청구인은 「동일한 과세시가표준액 조정기간내에 취득하여 양도한 경우라도 취득 및 양도시의 배율이 각각 조사되어 있는 경우에는 소득세법시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 불구하고 취득 및 양도시의 과세시가표준액에 각각의 조사된 배율을 적용하여 취득 및 양도가액을 산정한다」는 국세청 기준시가액표상의 특정지역에 대한 기준시가 적용방법을 들어 쟁점토지는 89.3.15 특정지역으로 고시된 토지로서 취득 및 양도 모두 특정지역에 해당되므로 취득 및 양도당시의 배율을 각각 6.05로 적용하여 취득가액 및 양도가액을 계산하면 양도차손이 발생한다고 주장하나 「취득 및 양도시의 배율이 각각 조사되어 있는 경우」라 함은 당해 토지의 취득전에 조사고시된 배율이 취득당시에 있고, 그 양도전에 다시 조사되어 고시된 배율이 그 양도당시에 있는 경우를 뜻하는 것이고, 이 건은 특정지역배율이 쟁점토지의 취득전에 고시된 것만 있고 그 취득후 양도전에 다시 조사되어 고시된 것이 없는 경우이므로 청구주장은 국세청기준시가 적용방법과 사실관계를 오인한데에 기인한 것으로서 이유없는 것으로 인정된다.

환산배율 : (57,500원×6.

05) ÷ 131,000원 = 2.65

취득가액 : 149㎡×131,000원×2.65 = 51,725,350원

보유기간을 감안한 양도당시의 과세시가표준액 :

131,000원+(131,000원-57,500원)×4/12 = 155,500원

양도가액 : 149㎡×155,500×2.65=61,399,175원)

양도차익 : 61,399,175원-51,725,350원-필요경비 1,329,650원-8,344,175원

한편 앞서본 관련 법규정과 국세청 기준시가액표에 의하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산하면 처분청이 계산한 것과 같이 8,344,175원으로 계산되는 바, 처분청의 이 건 과세내용은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.