토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부(기각)

주장하는 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되지 못하므로 부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분청의 처분은 타당함.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 소재 대지 327.3㎡ 및 건물 375.2㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.1.18 취득하여 89.5.27 양도하고 89.6.26 취득가액 151,500,000원, 양도가액 170,000,000원으로 양도차익을 신고한 후 89년 귀속 양도소득세 8,182,910원 및 동 방위세 1,636,580원을 납부한 사실이 있다.처분청은 청구인이 신고한 가액이 인근부동산의 거래시세와 현저한 차이가 있다하여 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 23,809,388원 및 동방위세 4,761,870원을 95.4.16 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.11 심사청구를 거쳐 95.9.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 89.5.27 쟁점토지를 양도한후 90.6.26 신고한 양도가액 170,000,000원과 취득가액 151,500,000원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과하여야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지 인근에 위치한 부동산중개업소에 거래시세를 조사한 바에 의하면 취득가액은 거래시세에 상당하나 양도가액은 거래시세에 현저히 못미쳐 청구인의 신고내용이 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 보도록 규정하고 있고,같은법 제23조제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,같은법 시행령 제170조제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제3호에서 규정하고 있는 바 제3호는 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있다.

다. 청구인 주장 실지양도가액을 인정할 수 있는지에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지 취득과 양도당시의 개별공시지가를 보면 취득당시인 88년 평당 1,076,034원에서 양도당시인 89년 평당 1,560,417원으로 평균 45% 상승하였고, 건설교통부 지가동향 자료에 의하면 88년 지가상승률이 24.47%, 89년 지가상승률이 31.97%였던 점으로 보아 88 ～ 89년은 지가상승율이 유례없이 높았던 시기였다 하겠다.

(2) 그러한데도, 청구인이 처분청에 신고한 취득가액과 양도가액은 각각 평당 1,402,521원과 1,573,785원으로 12% 상승에 그쳐 당시의 지가상승률에 비하여 현저히 낮음을 알 수 있다.특히, 처분청이 쟁점토지 인근에 위치한 부동산중개업소에 탐문조사한 바에 의하면 쟁점토지 취득 당시의 시가는 평당 1,500,000원～2,000,000원으로 청구인이 신고한 가격에 상당하나 양도당시의 시가는 평당 3,000,000원～4,000,000원으로 청구인이 신고한 가격을 훨씬 상회하고 있다.이러한 사실을 감안한다면 청구인이 객관적이고 신빙성있는 증빙의 제시에 의하여 양도가액을 입증할 때 그 양도가액을 실지가액으로 인정할 수 있을 것이다.

(3) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도계약서와 더불어 출입국에 관한 사실증명서, 부동산등기부등본, 상업등기부등본 및 주주총회회의록등을 양도가액 입증에 대한 거증으로 당심판소에 제출하면서 청구인이 사업상 외국에 장기간 체류하여 부동산 시세에 어두운데다가 88.6.8 OOOO은행을 채권자로 쟁점부동산에 설정된 채권최고금액 1억원의 근저당채무를 89.5.19 변제한 사실, 청구인이 대표이사로 재직하던 OO인터내셔날주식회사가 경영악화로 90.3.8 해산한 사실등에서 알 수 있듯이 이 당시에 자금수요가 있어 쟁점부동산을 시가보다 낮게 양도할 수 밖에 없었다고 소명하고 있다.그러나, 청구인이 제시한 위와 같은 증빙은 쟁점부동산을 양도할 수밖에 없는 간접증빙에 불과하므로 이러한 간접증빙에 의하여 청구인이 주장하는 시가보다 현저히 낮은 양도가액을 인정하기는 어렵다고 하겠다.더구나, 청구인이 대표이사로 있던 OO인터내셔날주식회사는 청구인 개인과는 별개의 인격체로서 쟁점부동산을 양도한 대금이 위 법인에 입금된 사실이 확인되지 아니하므로 법인의 자금수요가 있어 청구인 소유의 쟁점부동산을 시가보다 저렴한 가격으로 양도하였다는 청구인의 주장을 받아들일 수 는 없다.

(4) 그러하다면, 청구인이 주장하는 실지양도가액을 사실로 인정하기는 어려운 이 건의 경우 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.