토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

양도소득세 신고시, 처분청 조사시, 불복청구시 제출한 부동산매매계약서와 검인계약서상의 내용이 각각 상이할 뿐만 아니라 매수인도 거래내용을 번복진술하고 있으며 기타 매매대금 지급에 관한 객관적인 입증자료가 없으므로 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당

1. 사실청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OO OOOOOOO 대지 13.2㎡, 같은 동 OOOOOOOO 대지 0.3㎡, 같은 동 OOOOOOOO 대지 20.2㎡, 같은 동 OOOOOOOO 대지 3.3㎡, 같은 동 대지 OOOOOOOO 대지 154.7㎡ 합계 191.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1986.10.10 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 하여 1997.8.16 취득한 후 1996.12.26 매매를 원인으로 하여 1997.9.11 청구외 윤OO에게 양도하고 양도가액을 15,000,000원, 취득가액은 영(0)으로 하여 양도소득세를 자진신고·납부하였다.처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 1999.8.16 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 14,376,680원을 결정고지하였다.구인은 이에 불복하여 1999.11.10 심사청구를 거쳐 2000.4.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점토지는 청구인의 아버지인 청구외 김OO으로부터 상속받은 토지로서 대부분 작은 자투리땅으로 서로 연접되어 있지 아니하고 건축법상 건축최소면적에 미달할 뿐만 아니라 인근 주민들의 불법점유 등으로 이용이 사실상 어려워 매각하려 해도 매수희망자가 없던 중 부동산중개업자인 청구외 최OO의 중개로 청구외 윤OO에게 양도하기로 1997.9.1 매매계약을 체결한 후 계약당일 계약금으로 10,000,000원을, 1997.9.4 잔금으로 70,000,000원을 수령하였으므로 양도가액은 실지거래가액인 80,000,000원으로, 취득가액은소득세법시행령 제166조제2항 제3호의 규정에 의하여 계산되는 41,580,031원으로 하여 양도소득세를 과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 이 건 양도소득세 확정신고시 계약금 5,000,000원, 잔금 10,000,000원으로 기재된 매매계약서와 부동산 양도 및 취득경위서를 제출하였다가 처분청 조사시에는 계약금 1,000,000원, 잔금 30,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출한 사실이 확인되고, 처분청이 성북구청장으로부터 수집한 검인계약서에는 매매대금이 32,000,000원으로 기재되어 있음이 확인되는 바, 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로 구체적인 거래증빙이 확인되는 경우에 실지거래가액을 인정할 수 있다 할 것임에도 청구인이 제시한 매매계약서는 각각 매매대금과 지급내용이 상이하여 신빙성이 없어 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령소득세법 제94조제1호에는 “당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며,같은 법 제97조 제1항 제1호에는 “거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.소득세법 제100조제1항에는 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제166조 제1항에는 “법 제100조 제1항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1의 경우를 말한다.”고 규정하고 있으며,같은 조 제2항에는 “법 제100조 제1항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 방법에의하여 환산한 가액’이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다

1. 제3항 각호 또는 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도한 경우가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가” 라고 규정하고 있다.또한, 같은 조 제4항 제3호에는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 판단처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 데 대하여, 청구인은 실지거래가액을 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1986.10.10 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 하여 1997.8.16 피상속인인 청구외 김OO으로부터 취득하였다가 1996.12.26 매매를 원인으로 하여 1997.9.11 청구외 윤OO에게 양도하였음이 확인된다.

(2) 처분청은 양도당시의 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도가액을 143,501,200원, 취득가액을 74,584,805원, 양도차익을 68,132,342원, 과세표준을 43,932,210원으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 이 건 청구외 윤OO과 1997.9.1 체결한 부동산매매계약서상의 매매대금 80,000,000원(계약금 10,000,000원, 잔금 70,000,000원)이 실지거래가액이라고 주장하고 있는 바, 청구인이 이 건 양도소득세 확정신고시 제출한 부동산매매계약서에는 매매대금을 15,000,000원(계약금 5,000,000원, 잔금 10,000,000원)으로 하여 청구외 윤OO과 1997.9.10 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 처분청의 양도소득세 조사시에는 1997.8.5 청구외 윤OO과 매매대금 31,000,000원(계약금 1,000,000원, 잔금 30,000,000원)에 체결한 부동산매매계약서를 제시하였으며, 처분청이 성북구청장으로부터 수집한 검인계약서에는 1996.12.26 청구외 윤OO과 매매대금을 32,000,000원(계약금 2,000,000원, 중도금 및 잔금 30,000,000원)으로 하여 매매계약을 체결한 것으로 나타나 있다.

(4) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 청구외 윤OO의 거래사실확인서에는 매매대금을 15,000,000원(1997.9.8 계약금 5,000,000원, 1997.9.10 잔금 10,000,000원)이라고 진술하였다가 이 건 불복청구시에 제출한 거래사실확인서에는 매매대금이 80,000,000원(1997.9.1 계약금 10,000,000원, 1997.9.4 잔금 70,000,000원)이라고 번복하여 진술하였음이 확인된다.

(5) 청구인이 제시한 OO은행 통장사본(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOO)에는 1997.9.4 수표로 70,000,000원이 입금된 것으로 기재되어 있으나 입금자가 확인되지 아니하고 이 건과 관련된 매매대금인지의 여부도 확인되지 아니한다.

(6) 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 양도소득세 신고시, 처분청 조사시, 이 건 불복청구시 제출한 부동산매매계약서와 검인계약서상의 내용이 각각 상이할 뿐만 아니라 매수인인 청구외 윤OO도 거래내용을 번복진술하고 있으며, 기타 매매대금 지급에 관한 객관적인 입증자료가 없는 이 건의 경우 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.