별지의 부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 타당한지 여부(기각)

부동산을 신축하여 이를 양도하는 등 십수건의 부동산을 신축 또는 매입의 방법으로 취득하여 양도한 사실로 볼 때 당초부터 사업을 목적으로 한 것으로 인정되므로 별지의 부동산의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 87.10.14 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOO 대지 140㎡ 및 건물(근린생활시설) 493.44㎡를 신축하여 양도하는 등 87.10.14～90.8.27 기간 동안 별지의 부동산 등 20여 건의 부동산을 취득하고 양도하였다.처분청은 별지의 부동산의 거래가 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 92.11.16 청구인에게 아래와 같이 종합소득세 및 동 방위세를 결정 고지하였다.아 래

구분

년도별

종합소득세

방위세

87년 귀속분

42,613,770원

8,604,210원

89년 귀속분

146,716,360원

30,896,610원

90년 귀속분

67,619,720원

13,632,910원

청구인은 이에 불복하여 93.1.14 심사청구를 거쳐 93.5.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 다음과 같은 이유를 들어 별지의 부동산의 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분이 부당하다고 주장한다.

① 별지 “1”부동산은 임대사업 목적으로 신축하여 당해 사업에 공하던 중 사업을 포괄양도하였으며,

② 별지 “2”부동산은 청구외 OOO가 취득하여 청구인에게 명의신탁한 것을 소유권환원한 것이며,

③ 별지 “3”부동산은 OOOO동주택조합외 11개 주택조합이 아파트부지 또는 도로용지로 사용할 목적으로 양도할 것을 요구해 부득이 양도하였고,

④ 별지 “4”부동산은 청구외 OOO가 (주)OO은행에 진 채무를 청구인이 대신 변제하는 조건으로 취득한 것으로서 토지의 면적이 작고 그 모양이 건축에 부적합하여 양도한 것이며,

⑤ 별지 “5”부동산은 당해 토지가 서울특별시에서 시행하는 도시계획사업(동일로 확장공사)의 시행지에 편입됨으로써 서울특별시에 협의양도되었고,

⑥ 별지 “6”부동산은 청구인이 노후대책을 목적으로 취득하였으나 이 건물 1층 세입자인 청구외 OOO이 영업권 보상등을 요구하며 건물의 명도를 거부하는 등 분쟁을 야기하여 부득이 양도한 것이고,

⑦ 별지 “7”부동산은 별지 “6”부동산의 양수인인 청구외 OOO가 별지 “6”부동산만으로는 경제성있는 건물의 신축이 어렵다는 이유로 연접한 당해 부동산의 양도를 요구하여 부득이 양도하였으며,

⑧ 별지 “8”부동산은 청구인이 청구외 OOO에게 갖고 있는 채권이 있어 당해 채권의 확보조치로 취득하였으나 면적이 작아 건축할 수 없어 이용하지 못하고 보유만 하던 중 인근 토지소유자 OOO외 2인에게 양도하였으므로 부동산매매업으로 보아 과세함은 부당하다.

나. 국세청장은 다음과 같은 이유를 들어 별지의 부동산의 양도행위를 부동산매매업으로 본 처분이 정당하다는 의견이다.부동산의 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하는 것으로 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모·회수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하여야 하는 바 이 건의 경우 청구인은 87.1.17 별지 “1”부동산을 신축하여 87.10.14 이를 양도하는 등 87.10월～90.8월의 기간동안 십수건의 부동산을 신축 또는 매입의 방법으로 취득하여 양도한 사실로 볼 때 별지의 부동산의 거래는 당초부터 사업을 목적으로 한 것으로 인정되므로 별지의 부동산의 양도행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

별지의 부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

(1)소득세법 제20조및 같은 법 시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업의 소득은 사업소득으로 본다고 규정하고,부가가치세법시행규칙 제1조제1항에 부동산매매(건물신축 양도 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(2) 따라서 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 소득인가 단순한 양도소득으로서 양도소득세 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적 판단은 그 규모와 회수, 태양 등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(국심89서2337, 90.2.26, 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은 뜻임).

다. 별지의 부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부

(1) 별지 “1”부동산의 거래에 대하여 보면,

① 청구인이 86.5.28 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOO 대지 140㎡와 지상 무허가건물을 취득하여 당해 건물을 철거한 후 87.1.17 지하 1층 지상 4층의 근린생활시설 493.44㎡를 신축하여 87.10.14 청구외 OOO에게 양도한 사실이 별지 “1”부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 위 건물준공 전인 86.11.20 부동산임대업의 사업자등록을 하고 당해 임대사업을 영위하다가 87.10.14 사업을 포괄양도하였다고 주장하고 있으나 청구인이 실제로 부동산임대업을 영위한 사실이나 동 사업을 포괄적으로 양도하였는지 여부를 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없고, 또한 청구인은 별지 “1”부동산을 취득(신축)하여 불과 9개월여 기간 보유하고 양도하였음을 감안하여 판단하면 별지 “1”부동산의 양도를 사업의 포괄양도로 볼 수 없다 하겠다.

(2) 별지 “2”부동산에 대하여 보면

① 청구인이 86.3.18 별지 “2”부동산을 취득하여 87.8.6자 매매를 원인으로 하여 87.8.7 청구외 OOO에게 그 소유권을 이전한 사실이 별지 “2”부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

② 청구인은 별지 “2”부동산은 당초(86.3.18) 청구외 OOO가 취득하여 청구인에게 명의신탁한 것을 명의신탁해지하고 소유권환원한 것이라고 주장하고 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나 당해 확인서를 보면 동 OOO가 명의신탁할 수밖에 없었던 불가피한 사실이 있었는지를 밝히지 않고 있을 뿐만 아니라 달리 당해 명의신탁사실을 확인할 수 있는 자료로 제시하지 않고 있어 이를 근거로 하여 청구인이 주장하는 바 명의신탁사실을 진실된 것으로 받아들이기는 어렵다고 하겠고, 청구인이 별지 “2”부동산을 취득하여 특정의 목적에 사용함이 없이 단기간 보유한 후 양도한 사실로 볼 때 청구인이 당해 부동산을 실수요목적이 아닌 매매차익을 얻을 목적으로 취득하여 양도한 것으로 인정된다 할 것이다.

(3) 별지 “3” 및 “5”부동산에 대하여 보면

① 청구인이 별지 “3”부동산을 86.3.18 취득하고, 별지 “5”부동산을 85.9.1 취득하여 보유하고 있다가 별지 “3”부동산은 89.1.27 OO연합 주택조합 조합장 청구외 OOO등 2인에게 양도하고, 별지 “5”부동산은 85.9.1 취득하여 89.4.28자 서울특별시고시 제198호에 의하여 도시계획사업(동일로 확장공사)시행인가된 후 89.5.23 사업시행자인 서울특별시에 협의양도된 사실이 확인된다.

② 청구인은 별지 “3”부동산은 OOOO동 주택주합외 11개 주택조합에서 아파트부지 및 도로용지로 사용하기 위한 목적에서 양도할 것을 요구해 부득이 양도하였음을 이유로, 별지 “5”부동산은 서울특별시의 도시계획사업지구에 편입되어 부득이 양도하였음을 이유로 이 건 부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나 양도하게 된 사유가 조합주택부지 또는 도시계획사업으로 인한 협의양도라 하여 반드시 부동산 매매업으로서 행한 거래가 아니라 할 수 없다.

(4) 별지 “4” 및 “8”부동산에 대하여 보면

① 청구인이 별지 “4”부동산을 86.10.13 청구외 OOO로부터 매매를 원인으로 취득하여 89.9.1 청구외 OOO에게 양도하였으며, 별지 “8”부동산을 84.4.26 청구외 OOO으로부터 매매를 원인으로 취득하여 90.8.27 청구외 OOO외 2인에게 양도한 사실이 토지등기부등본에 의하여 확인된다.

② 청구인은 별지 “4” 및 “8”부동산을 청구인의 당해부동산의 전소유자에게 갖고 있는 채권의 확보조치로 취득하였으나 당해 부동산의 면적이 작고 토지의 모양이 건축에 부적합하여 부득이 이를 양도하였다고 주장하고 있으나 청구인과 위 부동산(토지)의 소유자간에 채권·채무가 존재하였는지를 알 수 있는 증빙의 제시가 없고, 위의 양도사유만으로는 부동산매매업의 목적물이 아니라고 보기 어렵다 할 것이다.

(5) 별지 “6”부동산 및 “7”부동산에 대하여

① 청구인이 별지 “6”부동산(대지)을 86.5.29 청구외 OOO으로부터 매매를 원인으로 취득하여 90.4.27 청구외 OOO에게 양도하였으며, 별지 “7”부동산(대지, 점포·주택)을 87.6.30 청구외 OOO으로부터 매매를 원인으로 취득하여 90.4.10 청구외 OOO에게 양도한 사실이 토지·건물등기부등본 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 별지 “6”부동산은 노후대책의 일환으로 취득하였으나 세입자인 청구외 OOO이 영업권의 보상등을 요구하며 건물의 명도요구를 거절하여 장기간동안 분쟁이 계속되어 부득이 이를 양도한 것이며, 별지 “7”부동산은 별지 “6”부동산의 양수인인 청구외 OOO가 별지 “6”부동산만으로는 경제성 있는 건물의 신축이 어렵다는 이유로 연접한 당해 부동산의 양도를 요구하여 부득이 양도한 것이므로 이 건 부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나 청구인이 당해 부동산을 취득하여 이를 사업용으로 사용하였는지 여부가 불분명한 바 청구인이 이 건 부동산을 실수요목적으로 취득하여 보유한 것으로 보기 어렵고 또한, 세입자와의 분쟁과 양수인의 필요에 의하여 양도하였다 하여 부동산매매업으로서의 거래가 아니라는 주장은 받아들일 수 없다.위에서와 같이 개개 쟁점부동산에 대한 청구주장을 검토한 바, 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업으로서의 거래가 아니라는 청구주장은 받아들일 수 없을 뿐만 아니라 87.10～90.8월 기간중 별지 쟁점부동산을 포함하여 합계 20여건의 부동산을 매입 또는 신축하여 양도한 사실이 국세청 제출자료에서 확인되고 있으므로 이 건 부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.【 별 지 】쟁 점 부 동 산

구 분

부 동 산 의 표 시

소 재 지

용 도

면적(㎡)

87년도

귀속분

①

서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOO

대 지

건 물

140

493.4

②

〃 OO구 OO동 OOOOO, O, O

임 야

338

89년도

귀속분

③

〃 OO구 OO동 OOOOO, O, O

임 야

338

④

〃 〃 OO동 OOO

답

100

⑤

〃 노원구 OO동 OOOOOOO

OOOOOOO

OOOOOOO

잡종지

임 야

〃

82

303

142

90년도

귀속분

⑥

〃 〃 OOOOOOO

대 지

218

⑦

〃 〃 OOOOOO

대 지

건 물

101.5

98.3

⑧

〃 OO구 OO동 OOOOOO

대 지

43