증여재산의 평가(기각)

증여세 신고한 감정가액은 증여당시 시가를 객관적으로 반영하지 못하였으므로 감정가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 정당함

1. 원처분의 개요청구인은 1994.2.24 부(父) OOO으로부터 인천광역시 북구 OO동 OOOO 소재 묘지 6,216㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받고 1994.8.11 OO감정평가법인이 증여세신고 목적으로 감정평가한 가액 497,280,000원(이하 “감정가액”이라 한다)을 증여가액으로 하여 1994.8.22 증여세를 신고하였다.처분청은 쟁점토지의 증여가액을 산정함에 있어 위 감정가액이 쟁점토지의 시가를 제대로 반영하고 있지 않은 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 평가하여 1999.4.15 청구인에게 1994년도 증여세 610,449,880원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.6.9 심사청구를 거쳐 1999.10.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 제시한 1994.8.11자 감정평가서상의 감정가격 산출근거 및 그 결정에 관한 의견을 보면

4. 평가가격 산출개요에서 가. 지역개황란에 「

(2) 개발예정지대

(3) 토지구획정리사업지구 입안중인 지역임」으로 기재되어 있고 또한 토지 감정평가요황표의

1. 입지조건의 주위환경 란에는 「개발 예정지대로 현재는 도시근교 농경지대」로,

2. 토지상황의 도시계획관계 및 기타공법상제한상태 란에는 「토지구획정리사업지구 입안중인지역」으로 기재되어 있음을 볼 때 감정가액은 쟁점토지에 대한 개발상황을 면밀히 참작하고 주변의 도로, 위치등을 고려하여 평가된 것이므로 이를 이 건 증여자산의 시가로 봄이 타당하다.

나. 국세청장 의견이 건 감정가액은 쟁점토지가 비교대상 표준지에 비하여 62% 열세한 것으로 하여 평가된 것이나 이 열세비율은 인천광역시에서 1993년도 개별공시지가 산정시 책정한 열세비율 16%, 환지예정 권리면적 계산시의 23%, 환지처분일 이후 고시된 개별공시지가 산정시의 5%에 비하여 과도하고 쟁점토지의 증여일 이전에 동 토지의 환지처분이 예정되어 있어서 증여시점에는 비교대상 표준지에 대한 쟁점토지의 열세요인이 대부분 해소될 것임을 예상할 수 있었다고 보여지는데도, 이 건 감정가액은 쟁점토지의 개발상황을 간과하고 증여당시의 외형상 토지의 특성만을 고려하여 평가한 것으로 인정되므로 이를 이 건 증여당시의 시가로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 증여가액으로 증여세신고시에 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정가액이 시가를 정상적으로 반영하고 있지 않다고 하여 이를 부인하고 증여재산의 가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령이 건 증여당시의상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】제1항은 「상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)」고 규정하고 있고같은법시행령 제5조【상속재산의 평가방법】제1항은 「법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다.

1. 토지의 평가가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다.(단서 생략)나. 생략」이라고 규정하고 있으며같은법 제34조의 7【준용규정】은 「제3조·제8조의 2·제8조의 3·제1항 제2호 및 제2항(박물관 자료에 한한다)·제9조·제10조·제17조·제20조·제20조의 2·제21조·제23조·제24조·제25조 제1항 내지 제3항·제26조·제28조·제28조의 2 및 제29조의 규정은 증여세에 준용한다.」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 인천광역시의 고시 등 관련자료에 의하면 쟁점토지는 OOO지구 토지구획정리사업지구 안에 소재하고 동 사업지구는 1990.5월 토지형질변경불허고시, 1992.4월 도시계획입안 공고, 1993.9월 도시계획결정 및 고시(OOO지구, 인천시 고시 93-OOOO호), 1994.1월 토지구획정리사업시행명령이 있었던 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 1994.2.24 쟁점토지를 증여받고 1994.8.11 OO감정평가법인이 1994.2.22을 가격시점으로 감정평가한 가액 497,280,000원을 증여가액으로 하여 1994.8.22 증여세를 신고하였는 바, 위 감정가격은 1994년 공시지가 산정방법인 쟁점토지와 공시지가표준지(인천시 서구 OO동 OOO 대지 499㎡)를 비교하여 산정하였고 그 산정내역을 보면 쟁점토지는 표준지 인근 지역내에 소재하여 지역요인은 동일하나 개별요인은 0.622 열세(접면도로에 따른 비교치 75%×획지조건에 따른 비교치 87%×행정적조건 및 효용성 58%= 62.2%)한 것으로 감정하여 80,000원/㎡{표준지 공시지가 210,000원/㎡×0.378(1-0.622)≒80천원/㎡}로 결정하였음을 알 수 있다.

(3) 처분청은 위 감정가액에 쟁점토지의 시가가 정상적으로 반영되지 않았다하여 이를 시가로 보지않는데 반해, 청구인은 감정평가서에 의하여 개발상황을 면밀히 참작하고 주변의 도로, 위치등을 고려하여 평가된 것임을 알 수 있어 시가가 정상적으로 반영된 것으로 감정가액을 이 건 증여자산의 시가로 봄이 타당하다고 주장하며 감정평가서를 그 입증자료로 제시하고 있다.국세청장의견에서 보는 바와 같이 위 감정가액은 쟁점토지가 비교표준지에 대비하여 62.2% 열세한 것으로 하여 산정되어 있는 반면 인천광역시 서구청장이 작성한 1993년도 토지특성조사표 등에서 쟁점토지는 표준지(인천시 서구 OO동 OOO 대지 4990㎡) 대비 16% 열세로 나타나고, 환지예정 권리면적은 23%{쟁점토지 : 2,922.4㎡(권리면적)/6,216㎡(총면적), 표준지 : 305㎡(권리면적)/499㎡(총면적)} 열세로 나타나며, 환지처분 이후 고시된 97년도 개별공시지가는 5%(쟁점토지 321,000원/표준지 338,000원=95%)가 열세한 것으로 확인되고 있어 감정가액 산정시 책정된 열세비율이 토지특성조사표 등에 비해 과도한 것으로 나타나고 있고 또한 이 건 증여일 이전에 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업시행명령이 있었던 점으로 보아 증여당시에는 표준지에 대한 쟁점토지의 열세요인에 상당한 변화가 있었을 것이고 토지가격도 상당히 유동적이었을 것임을 알 수 있으므로 위 감정가액은 쟁점토지가 소재한 지역의 개발상황과 시가변동을 정확히 반영하여 증여당시의 시가를 객관적으로 반영하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.그렇다면, 이 건 증여재산인 쟁점토지를 평가함에 있어 증여당시의 시가가 불분명하다 하겠으므로 기준시가로 증여가액을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.