개별공시지가 없는 토지를 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 과세(기각)

양도당시 개별공시지가 없는 토지에 해당하므로 토지의 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 2004.5.28. OOO OOO OO OOOOOOO 토지 11,840㎡중 48,282/98,282지분인 5,822.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOOOO 주식회사에 양도(㎡당 226,880원, 양도가액 2,688,750천원)하고 쟁점토지가 분할되기 이전인 산 15-1번지(이하 “종전토지”라 한다) 개별공시지가(㎡당 11,800원)를 적용하여 2004.7.15. 양도소득세 신고를 하였다.처분청은 쟁점토지가 양도 당시 개별공시지가 없는 토지에 해당된다 하여 양도당시인 2004.5.28. 기준으로 감정평가를 의뢰하여 공시지가를 ㎡당 61,250원으로 하여 결정한 후 2008.2.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 84,193,310원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 2002년 OOOOO의 초등학교 수용계획에 따라 2003.11.24. 학교용지로 결정고시되어 청구인은 2004.4.9. 쟁점토지를 양도하기로 계약을 체결하여 2004.5.8. 양도하였다. 쟁점토지는 단순히 임야상태에서 분할된 토지로 토지의 품위 및 정황이 전혀 달라지지 않음에 따라 종전토지(산 15-1)의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하여 신고한 것은 정당함에도 처분청이 소급감정하여 양도가액을 재산정하여 과세한 처분은 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

소득세법시행령 제164조제1항 제2호에 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지도 개별공시지가가 없는 토지로 규정하고 있으며, 쟁점토지는 2004.5.8. 종전토지(산 15-1)에서 30-21로 등록전환되었고 같은 날 30-21과 30-22(쟁점토지)로 분할됨에 따라 등록전환일인 2004.5.8.부터 2004.10.31.(쟁점토지의 기준시가고시일)까지는 공시지가가 없는 토지에 해당되므로 2개의 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 감정평가액을 참작하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지 양도에 따른 양도가액 산정시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것)제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물가. 토지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.소득세법시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것)제 164조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도가액을 종전토지(산 15-1)의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점토지 등록전환일인 2004.5.8.부터 2004.10.31.(쟁점토지의 기준시가고시일)까지는 공시지가가 없는 토지에 해당된다고 하여 쟁점토지에 대한 감정평가를 감정평가기관에 의뢰하여 주식회사 OOOOOOOOOOO의 감정평가금액 60,500원/㎡, 한국감정원의 감정평가금액 62,000원/㎡를 참작하여 61,250/㎡으로 쟁점토지의 양도가액을 결정한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 분할 전과 후로 비교할 때 토지의 지목, 품위, 정황이 현저히 달라지지 않았음에도 종전토지(산 15-1)의 개별공시지가를 적용하지 아니하고 양도당시를 기준으로 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.(가) 쟁점토지가 분할되기 이전에는 OOO OOO OO OOOOO(98,182㎡)로서 2004.5.8. 산 15-1이 30-21로 등록전환(74,445㎡)되어 말소되었으며, 같은 날 30-21(62,605㎡)과 30-22(11,840㎡)로 분할되면서 쟁점토지는 30-22로 편입되었으며, 분할되기 전 종전토지(산 15-1)의 2003.1.1. 개별공시지가는 11,800원/㎡이나, 쟁점토지(30-22) 양도당시(2004.5.8.)의 개별공시지가는 고시되지 않은 것으로 심리자료에 의하여 확인된다.<표> 종전토지와 쟁점토지 등의 개별공시지가(단위 : 원)

구분

소재지

면적

(㎡)

2003.1.1.

공시지가

(2003.6.공시)

2004.1.1

공시지가

(2004.6.공시)

2004.7.1.

공시지가

(2004.10.31.공시)

종전토지

산15-1

98,182

11,800

59,000

-

쟁점토지

30-22

11,840

-

-

39,000

분할토지

30-21

62,605

-

-

63,300

(나) 청구인이 양도한 쟁점토지와 종전토지의 특성을 보면 아래 <표>와 같이 쟁점토지는 지목은 임야로서 동일하나 토지의 용도와 면적은 달라진 것으로 나타난다.<표> 쟁점토지의 등록전환 전후 특성

구분

산 15-1(종전토지)

30-22(쟁점토지)

30-21

지목

임야

임야

임야

토지용도

자연림

학교용지

자연림

면적

98,182

11,840

62,605

* 30-22는 2006.5.19. 학교용지로 지목이 변경되었다.(다) 처분청은 쟁점토지 양도당시 개별공시지가가 존재하지 않은 것으로 보아 2개의 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 양도당시의 개별공시지가를 61,250원/㎡으로 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 보면,소득세법시행령 제164조제1항 제2호에 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지도 개별공시지가가 없는 토지로 규정하고 있는 점, 종전토지는 2004.5.28. 30-21 일반번지로 등록전환됨에 따라 토지의 이용가치가 달라진 점(2003.1.1. 기준 종전토지의 개별공시지가는 11,800/㎡원이었으나 2004.1.1.기준 30-22의 개별공시지가는 39,000원/㎡, 30-21의 개별공시지가는 63,300/㎡원으로 고시), 2004.5.8. 등록전환된 종전토지는 2004.5.8. 이후 말소되어 개별공시지가가 없는 토지에 해당되고 쟁점토지도 2004.5.8.부터 2004.10.31.까지 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 점 등을 고려하여 보면 쟁점토지가 임야상태에서 단순히 분할된 토지로서 토지의 품위 및 정황이 달라지지 않았다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

따라서, 처분청이 쟁점토지가 양도당시 개별공시지가 없는 토지로 보아 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.