쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 양도차익계산하여 과세한 O초처분의 O부(기각)

청구인은 청구주장 실지거래가액에 대한 객관적 반증(예컨대, 인근 부동산의 매매실례가액, 대금결재에 따른 금융자료 등)을 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 O초 처분은 잘못이 없음.

1. 원처분개요청구인은 경기도 군포시 O동 OOOOOO 대지 258㎡(이하 “대지”라 한다)를 89.5.30 취득하여 89.10.23 위 지상토지에 건물(주택) 287.1㎡(이하 “주택”이라 한다)를 신축하여 89.11.18 양도하고 90.5.31 확정신고시 위 토지와 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도에 대하여 토지·건물 구분하지 아니하고 양도가액은 검인계약서 상의 가액인 105,000,000원으로 토지의 취득가액은 50,000,000원으로 하여 신고하였다.처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보아 검인계약서상의 양도가액 105,000,000원을 기준시가에 의하여 토지·건물가액을 안분계산하여 토지가액은 53,369,423원으로, 건물가액은 51,630,577원으로 하여 위 가액대로 토지와 건물의 양도가액을 결정하고, 취득가액은 건물의 경우는 51,630,577원으로, 토지의 취득가액에 대하여는 취득시 검인게약서를 징취하여 그 검인계약서상의 총토지가액인 61,317,000원중 청구인지분해O 토지가액을 안분하여 30,658,500원으로 한 실지거래가액에 의하여 94.4.16 청구인에게 89년귀속 양도소득세 11,677,990원 및 동방위세 2,648,490원을 결정고지 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견가. 청구인주장청구인은 쟁점토지 지상에 주택을 신축할 목적으로 89.10.21 청구외 OOO과 공동으로 100,000,000원(청구인지분 50,000,000원)에 취득하여 건물을 신축하여 105,000,000원에 양도하고 위의 가액대로 확정신고 한 바, 처분청은 이를 부인하고, 검인계약서상의 거래가액에 의하여 위와같이 과세한 데 대하여 청구인은 건물가액에 대하여는 다툼이 없으나, 토지의 취득, 양도가액은 공히 50,000,000원이라고 주장하면서 취득시 거래상대방의(매수인 OOO)의 확인서등을 제시하고 위 토지의 실지 취득가액에 대하여 위의 신고한 실지거래가액(50,000,000원)에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견처분청은 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 취득하여 1년 이내 양도한 사실에 따라 취득 및 양도O시의 실지거래가액에 의해 과세한 사실을 알 수 있는데, 청구인은 이 건 청구에서 처분청이 확인한 쟁점토지의 취득O시의 실지거래가액이 사실과 다르다고 주장하고 그 입증서류로서 청구외 OOO의 거래확인서를 제시하고 있으나, 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점토지 취득가액은 계약서에 의거 토지평수에 의한 가액으로 안분계산하였고, 양도가액은 계약서상 토지와 건물가액의 구분이 없으므로 기준시가에 의거 평가한 가액으로 안분계산하였음을 알 수 있다.처분청이 징취한 쟁점토지 및 건물의 매매계약서(89.11.1) 및 환지예정지증명원, 쟁점토지 도면 등에 의하여 처분청이 실지거래가액을 확인한 사실을 인정할 수 있으므로 청구외 OOO의 거래사실확인서만을 믿고 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이고 청구인은 청구주장 실지거래가액에 대한 객관적 반증(예컨대, 인근 부동산의 매매실례가액, 대금결재에 따른 금융자료 등)을 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 O초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 다툼은, 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 양도차익계산하여 과세한 O초처분의 O부를 가리는 데 있다 하겠다.

나. 관계법령이 건 양도O시 시행된소득세법 제23조제4항 및 제44조 제1항 제1호에는 자산의 취득 및 양도가액은 원칙적으로 O해자산의 취득 및 양도O시의 기준시가에 의한 금액으로 하도록 되어 있고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다. 또한같은법시행령 제170조제4항의 규정을 살펴보면, 본문에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해O하는 경우를 말한다」고 규정하고 있고, 제2호 본문에서는 「다음 각목의 1에 해O하는 거래에 있어서 양도 또는 취득O시의 실지거래가액이 확인되는 경우(이하 단서생략)」라고 규정되어 있으며, 제2호 다목에서는 「부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우」라고 규정되어 있으며, 제3호에서는 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도O시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정되어 있다.

다. 이 건의 경우청구인은 쟁점토지를 89.10.20 취득하여 주택을 89.11.20 신축·양도하고, 90.5.31 양도소득세 과세표준확정신고시 취득가액으로 토지를 50,000,000원, 건물을 50,000,000원으로 하고, 양도가액으로 토지를 55,000,000원, 건물을 50,000,000원으로 하여 신고한 바, 처분청은 청구인이 신고한 위의 실지거래가액중 건물가액에 대하여는 신빙성이 있으나, 위 토지가액(취득, 양도가액 공히 50백만원)은 신빙성이 없다는 이유로 청구인이 신고시 첨부한 검인계약서상의 토지·건물의 양도가액 105,000,000원을 기준시가에 의하여 안분하여 토지의 양도가액을 53,369,423원, 토지의 취득가액을 30,658,500원(취득시 검인계약서상의 가액을 청구인 지분면적에 따라 안분)으로 하여 과세한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있는 바, 이에 대하여 청구인은 위 토지의 실지 취득가액은 50,000,000이라는 주장인 바, 이를 살펴보면,

(1) 청구인 주장에 의하면 토지를 50,000,000원에 취득하여 50,000,000원에 양도하였다는 주장인 바, 이는 위 토지의 거래시기가 89～90년으로 그 O시 부동산 경기가 상승추세에 있었고 특히 위 토지의 소재지가 경기도 군포에 소재하여 그 O시 부동산시세가 높은 상승율이 있었을 것으로 보이므로 취득가액에 양도한다는 것은 납득하기 어렵고

(2) 위 토지의 취득가액을 입증하는 자료로 거래O사자인 청구외 OOO 등의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 이를 뒷받침하는 매매계약서 원본과 매매(취득)대금지급관련 금융자료 등의 객관적인 증빙자료의 제시가 없고

(3) 이 건 쟁점부동산의 양도는 “부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우”에 해O되어 실지거래가액으로 결정하는 것이 원칙이며 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없어 청구인의 양도소득세 과세표준확정신고시 제시한 검인계약서상 토지·건물의 양도가액(105백만원)을 실지거래가액으로 채택하고, 이를 기준시가에 의하여 토지, 건물가액을 안분계산하여 토지양도가액을 산출하고 취득가액은 취득시 검인계약서상의 취득가액을 채택하여 과세한 O초처분은 잘못이 없다. (국심 90서1178, 90.9.25 등 다수 同旨)라. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.