피상속인으로부터 입금받은 쟁점금액은 건물신축자금에 해당하고, 그 일부를 증여재산으로 보아 안분하더라도 그 기준은 토지 및 건물의 기준시가가 아닌 임대하는 건물면적으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점금액 전부를 청구인 소유 건물에 대한 임대료라고만 보기는 어렵고, 임차인이 이 건 건물과 그 부속토지를 전부 사용.수익하고 있으므로 임대료를 이 건 건물과 그 부속토지의 기준시가를 기준으로 안분하는 것이 합리적이라 할 것이며, 도급계약서, 부가가치세 신고서 등에 의하면 도급금액이

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백만원으로 나타나는 것으로 보아 실제 건축을 진행하는 과정에서 면적 조정과 더불어 그 금액이 변경된 것으로 보이는바, 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자 AAA(이하 “피상속인”이라 한다)이 2018.12.24. 사망하자, 2019.6.27. 상속세 과세가액을 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.5.27.～2020.12.24. 피상속인에 대한 상속세 조사 중, 2010.2.17. OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 피상속인의 OOO계좌에서 청구인의 OOO계좌로 입금된 사실을 확인하여 청구인에게 사전증여 혐의 관련 소명을 요청하였다.

다. 청구인은 피상속인이 2009년에 BBB(이하 “임차인”이라 한다)과 ‘피상속인 소유 토지상에 건물 두 동을 신축하여 임차인에게 임대하되, 임차인이 그 신축비용을 부담하고 그 비용은 매월 임대료에서 감액’하기로 하는 임대차계약을 체결하였고 청구인과 피상속인이 각 동의 건축주가 되어 AAA과 공사도급계약을 각 체결하였으며, 건물 두 동[각 235.2.㎡(피상속인) 및 191.8㎡(청구인), 이하 “이 건 건물”이라 한다]이 2010.1.21. 사용승인되자, 피상속인이 2010.2.17. 임차인으로부터 신축비용을 입금받아 그 중 청구인의 건물 신축비용인 쟁점금액을 청구인에게 입금한 것이라고 소명하였다.

라. 이에 조사청은 이 건 건물의 건축비 OOO원을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 청구인에게 귀속되는 임대료를 OOO원으로 확정한 후, 쟁점금액OOO에서 OOO원을 제외한 OOO원을 사전증여재산으로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이를 반영하여 2020.10.16. 청구인에게 2018.11.29. 증여분 증여세 OOO원을 경정.고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.13. 이의신청을 거쳐 2021.7.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인과 피상속인은 AAA과 이 건 건물을 두 동으로 구분하여 각 건축하기로 하는 도급계약을 체결하였고 그 건축비에 해당하는 쟁점금액을 임차인으로부터 수령(피상속인이 수령하여 청구인에게 송금)하여 AAA에 송금하였으므로 쟁점금액은 청구인 소유 건물의 임대보증금(월세에서 차감하기로 한 선세금)으로서 신축자금의 원천에 해당한다.

(2) 쟁점금액 중 일부를 증여재산으로 보아 청구인 귀속 임대료와 피상속인 귀속 임대료를 안분하여야 한다면, 이 건 건물의 부속토지가 피상속인의 소유라 하더라도 쟁점금액은 토지와 관련이 없는 청구인 소유 건물의 임대료에 해당하여 임의로 임대료를 이 건 건물과 토지의 기준시가로 안분하여 그 소유자별로 귀속시키는 것은 부당하므로, 이 건 건물(총 424㎡)의 각 동의 건축면적(피상속인 소유 235.2㎡, 청구인 소유 191.8㎡)에 의하여 쟁점금액을 안분(청구인 45.2%, 피상속인 54.8%)한 후 쟁점금액을 그 비율에 따라 계산하여 청구인의 임대료에 해당하는 금액(OOO원=OOO원×45.2%)을 제외한 나머지 금액OOO을 증여재산으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 건물의 건축비용의 자금 출처가 피상속인으로 확인되고, 임차인은 피상속인 소유 토지 위에 건축된 이 건 건물(한 동은 피상속인, 다른 한 동은 청구인 소유)을 그 토지와 함께 사용하는 것이어서 청구인이 수령한 쟁점금액을 이 건 건물과 그 부속토지의 기준시가로 안분하는 것이 타당하므로 청구인의 건물에 귀속되는 임대료로 OOO원을 산정하고, 쟁점금액에서 그 임대료OOO를 제외한 나머지 OOO원을 증여재산으로 본 것은 정당하다.

(2) 청구인은 임차인의 월세 선납금액이 OOO원이라고 주장하나, 도급계약서에 의하면 피상속인 소유 건물의 공사비는 OOO원, 청구인 소유 건물의 공사비는 OOO원으로 기재되어 있어 총 공사비가 OOO원으로 나타나고 부가가치세 신고서 및 세금계산서상에도 도급금액이 OOO원으로 나타나 건축비를 부담하기로 한 임차인의 선납금액은 OOO원에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

피상속인으로부터 입금받은 쟁점금액은 건물신축자금에 해당하고, 그 일부를 증여재산으로 보아 안분하더라도 그 기준은 토지 및 건물의 기준시가가 아닌 임대하는 건물면적으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)

① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.

② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.

③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.제47조(증여세 과세가액)

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조 제1항 제3호, 제40조 제1항 제2호ㆍ제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3 및 제45조의2부터 제45조의4까지의 규정에 따른 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

② 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제34조(재산 취득자금 등의 증여추정)

① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호에 따라 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

② 법 제45조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금 또는 해당 채무 상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 고려하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 피상속인(임대인)은 단독으로 2009년 BBB(임차인)과 ‘피상속인 소유 토지를 개발하여 건물 2개동을 건축하여 임대하기로 하고, BBB(임차인)이 부담한 건축비용 OOO원을 건물 임대보증금으로 간주하며 임대료는 매월 OOO원으로 보증금에서 매월 임대료를 감액’하는 내용의 부동산임대차계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다. (나) 피상속인과 청구인은 2009년 10월 및 2009.12.19. AAA(CCC)과 공사금액을 총 OOO원으로 하여 건물 두 동(이 건 건물)을 건축하기로 하는 도급계약을 각 체결하였는바, 도급계약서상의 주요내용은 아래와 같다. (다) 이 건 건물은 2010.1.21. 신축(두 동의 건물로 각 연면적은 235.2㎡ 및 191.8㎡)되어 피상속인과 청구인 앞으로 각 소유권보존등기(2010.3.2.)되었다. (라) 피상속인 및 청구인의 계좌거래내역에 의하면, 피상속인은 2010.2.17. OOO원을 입금받아(입금상대방은 확인되지 아니함) 청구인의 국민은행 계좌로 OOO원을 입금하였고, 청구인은 같은 날 동 금액을 현금출금하여 AAA CCC의 OOO 계좌에 송금한 것으로 확인된다. (마) 청구인과 피상속인은 2010.2.20. 부동산임대 사업자등록을 하고 2010년 제1기 부가가치세를 신고하였는바 그 신고내용은 아래와 같다. (바) 청구인은 2018.11.29. 피상속인으로부터 자산을 증여받고 증여세과세가액을 OOO원으로 하여 증여세 OOO원 신고납부하였다.

(사) 처분청은 2020.10.16. 청구인이 위 증여일 전 10년 이내인 2010.2.17. 쟁점금액 중 OOO원을 동일인(피상속인)으로부터 재차 증여받은 것으로 보아 이를 가산하여 아래와 같이 이 건 증여세를 결정하였는바, 재차증여가산액OOO 산출내역에 의하면, 총 도급금액 OOO원을 이 건 건물과 그 부속토지의 기준시가로 안분(청구인 소유 건물 OOO원, 피상속인 소유 건물 및 부속토지 OOO원)하여 OOO원을 청구인의 임대료로 확정하고 청구인이 피상속인으로부터 입금받은 OOO원에서 임대료OOO를 제외한 나머지 금액OOO을 증여재산가액으로 한 것으로 나타난다. (아) 임차인(BBB)의 확인서(2020.8.14.)에 의하면, ‘피상속인과 청구인의 2010년 건물 신축당시 시공비 OOO원OOO과 OOO원OOO을 본인이 대신 부담하였고 이는 월세 선납한 것으로 향후 수년간 월세 납부 없이 임차하였다’는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점금액이 건물신축자금의 원천에 해당하고, 그 일부를 증여재산으로 본다 하더라도 증여재산가액은 쟁점금액을 건물면적으로 안분하여 계산하여야 한다고 주장하나, 쟁점금액은 임차인이 아닌 피상속인의 계좌에서 청구인의 계좌로 입금된 점, 피상속인이 쟁점금액을 임차인으로부터 받아 청구인에게 지급하였다는 청구주장에 따르더라도 이 건 건물 신축 전에 피상속인(임대인) 단독으로 임차인과 체결한 임대차계약서에 의하면, 임대목적물을 향후 건축할 건물과 피상속인 소유 토지로 하고 그 건물의 건축비용을 장래 임차인의 선납임대료로 충당하기로 하여 계약상 임차인의 사용. 수익할 권리는 건물뿐만이 아니라 토지에도 미치는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인에게 지급된 쟁점금액 전부를 청구인 소유 건물에 대한 임대료라고만 보기는 어렵다 할 것이다(즉 전부를 청구인 소유 건물 신축자금으로 볼 수 없음). 이와 같이 임차인의 사용. 수익권이 이 건 건물 및 그 부속토지 모두에 미친다면 피상속인으로부터 청구인에게 입금된 쟁점금액은 청구인 소유 건물의 임대료와 피상속인이 증여한 금액으로 구분하여야 하고 청구인 소유 건물의 임대료를 확정하기 위해서는 전체 임대료에서 청구인 소유 건물에 대한 임대료를 산정하여야 할 것인데, 임차인이 이 건 건물과 그 부속토지를 전부 사용. 수익하고 있으므로 임대료를 이 건 건물과 그 부속토지의 기준시가를 기준으로 안분하는 것이 합리적이라 할 것이다.

또한 안분대상 금액을 OOO원으로 하여야 한다는 청구주장과 관련하여 당초 임대차계약서에는 임차인이 부담하는 임대료가 OOO원으로 기재되어 있으나, 도급계약서, 부가가치세 신고서 등에 의하면 도급금액이 OOO원으로 나타나는 것으로 보아 실제 건축을 진행하는 과정에서 면적 조정과 더불어 그 금액이 변경된 것으로 보여, 전체 임대료를 OOO원으로 보아 기준시가를 기준으로 안분계산하여 청구인과 피상속인의 임대료를 각 계산하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청이 청구인에게 귀속되는 임대료를 OOO원으로 보고 쟁점금액에서 그 금액을 차감한 OOO원을 사전증여재산으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.