부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액을 재조사할 수 있는지 여부(기각)

거래상대방으로부터 실지거래가액을 확인하였음에 반하여 청구인은 이를 반증할 수 있는 계약서 및 금융자료등을 제시하지 못하고 있어 재조사 금액으로 양도차익을 경정하고 양도소득세등을 과세한 처분은 타당함

1. 원처분 개요 청구인이 아래 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1년이내 단기양도함으로서, 처분청은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 조사결정하였다. [쟁점부동산]

소 재 지

지목

면적(㎡)

취득일

양도일

경남 김해시 OO동 OOOO

〃??? OO동 OOOOOO

〃?????? 〃????? OOOOOO

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답

답

도로

답

답

답

답

답

1,722

1,140

66

450

510

127

856

286

87.6.27

87.7.21

87.7.21

88.2.15

87.8.20

87.8.20

88.5.26

89.4.8

87.6.27

88.2.11

88.9.12

88.9.17

88.7.23

88.7.23

88.7.20

90.1.5

처분청은 청구인을 부동산 투기거래자로 보고 쟁점부동산에 대한 취득가액 및 양도가액을 재조사 하여 양도차익을 경정하고, 92.2.15 청구인에게 양도소득세 56,379,840원 및 동 방위세 11,690,150원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 92.4.15 심사청구를 거쳐 92.7.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인은 다음과 같이 주장한다.

1) 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사결정함에 있어서 계약서등 근거없이 거래일방의 확인서상 금액으로 경정함은 부당하다.

① 당초 쟁점부동산의 양도차익결정시 실지거래가액에 의하여 조사결정 받았음.

② 그러나 동일한 사안에 대하여 청구인에게는 사실확인을 위한 기회도 주지 아니하고 계약서등 새로운 근거도 없이 거래상대방의 확인가액으로 재조사경정함으로서 조사시마다 거래금액이 달라지는등 신의성실에 어긋남.

2) 청구인은 부동산을 계속적, 반복적으로 취득·양도하였으므로 쟁점부동 산의 양도차익에 대하여 부동산매매업으로 과세하여야 한다.

나. 국세청장은 다음과 같은 이유로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

1) 쟁점부동산에 대한 거래상대방의 사실확인과 제증빙서류를 근거로 하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 경정하였다.

2) 청구인은 부동산매매업에 대한 사업목적이 있어야 하나 사업성 없이 일시적으로 단기간에 수차례의 부동산을 매매한 것에 불과하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액을 재조사할 수 있는지 여부와

2) 청구인이 부동산매매업자인지 여부에 다툼이 있다.

나. 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액을 재조사 할 수 있는지 여부. 소득세법 제94조 제1항에 「부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해부동산매매업자에게 통지하여야 한다.」고 규정하고 같은법 제99조 에 「자산양도차익결정 또는 경정에 관하여는 제94조의 규정을 준용한다」고 규정하고 있다.

1) 청구인은 부동산 투기거래자로서 쟁점부동산을 1년이내 단기거래하여, 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 조사결정하였음을 알 수 있다. ( 소득세법시행령 제170조 및 국세청장 고시 87-6호, 87.2.7)

2) 청구인은 처분청이 89.11 쟁점부동산의 실지거래가액을 1차 조사한 후, 91.12 같은 사안에 대하여 2차 조사하면서 양도소득세를 경정한 것은 신의성실의 원칙에 위배된다고 하지만, 양도소득세를 결정한 후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 정부는 즉시 그 과세표준과 세액을 결정 또는 경정할 수 있는 바, 이는 신의성실의 원칙에 위배되지 아니한다.

3) 처분청은 당초 조사한 쟁점부동산의 취득 및 양도시 실지거래가액에 오류가 있음을 발견하고 이에대한 2차 조사를 하면서 거래상대방으로부터 실지거래가액을 확인하였음에 반하여 청구인은 이를 반증할 수 있는 계약서 및 금융자료등을 제시하지 못하고 있어 재조사 금액으로 양도차익을 경정하고 양도소득세등을 과세한 당초처분은 타당하다고 판단된다.

다. 청구인은 부동산매매업자로 과세할 수 있는지 여부 소득세법 제20조 및 동법시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업의 소득은 사업소득으로 본다고 규정하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 부동산매매(건물신축 양도 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

1) 청구인은 부동산매매를 사업목적으로 나타내어 사업자등록을 한 사실이 없으며, 사업성 없이 일시적으로 단기간내에 수차례에 걸쳐 쟁점부동산을 매매한 것에 불과하다 할 것이다.

2) 설사 청구인을 부동산매매업자로 인정한다 하여도 부동산매매업자에 대하여는 종합소득세 산출세액과 양도소득세 산출세액을 비교하여 많은 금액을 과세하도록 되어 있는 바( 소득세법 제82조 , 같은법시행령 제134조 및 같은법시행규칙 제67조 ), 이에대한 논의는 청구인에게 실익이 없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.