청구인이 신고한 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 주장하는 양도 당시의 실지거래가액은 이를 진실한 가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하고 이를 토대로 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

1. 사실 및 처분개요 청구인은 OO광역시 중구 OO동 OOOOO 소재 공장용지 1,734㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1987.10.28 취득하여 1993.10.5 양도하였다. 청구인은 쟁점토지의 양도에 관하여 실지거래가액의 방법에 의하여 취득가액은 130,837,607원으로, 양도가액은 190,000,000원으로 하여 처분청에 자산양도차익예정신고를 하면서 양도소득세 9,889,610원을 납부하였다. 처분청은 부산지방국세청의 부동산거래조사에서 밝혀진 바에 따라 청구인의 위 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 토대로 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 173,096,060원을 추가로 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.13 심사청구를 거쳐 1998.4.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 양도소득세예정신고시 제출한 매매계약서상 가액인 190,000,000원이 실지양도가액임에도 정당한 사유도 없이 이를 부인하고 기준시가에 의해 거래가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 잔금을 지급한 후 자금이 부족하여 신고한 금액으로 처분한 것인데 수년이 지난 지금 실지거래가액이 금융자료와 맞지 않는다 하여 신고내용을 부인하고 대신 기준시가에 의하여 불리하게 과세한 처분은 위법·부당하다고 주장한다. 우선 처분청이 실지거래가액에 대한 조사를 실시한 내용을 보면, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 취득자인 청구외 OOO으로부터 수표로 수령하여 OO은행 OO지점과 OOOO협동조합에 입금하였다는 진술에 따라 금융조사를 실시하였으나 OO은행에는 입금한 사실이 없음이 확인되었고 OOOO협동조합에는 이 건 양도일(1993.10.5)로부터 1월 내지 2월 후인 1993.10.30부터 1993.11.19까지 청구인의 계좌에 451백만원이 입금된 사실이 확인되었으나 청구인은 이 자금의 출처를 밝히지 못하고 있고 OOOO협동조합의 계좌중 청구인의 차명계좌 7개가 발견되어 이 계좌를 통한 입출자금의 출처를 물은바 청구인은 모르는 것이라고 진술하였으며 처분청은 OOOO협동조합의 계좌개설은행인 OO은행 OO지점에서 입출금 수표를 촬영한 필름에 의하여 실지거래가액을 확인코자 하였으나 필름이 분실되어 확인하지 못하였다. 청구인의 경우 예정신고한 실지거래가액이 양도 당시의 시세와 현저한 차이가 있고 거래상대방의 확인서외에 저가양도 사유에 대한 증빙을 제시하지 않는한, 실지거래가액의 신빙성을 인정할 수 없는 것이므로 (국심 87서1824, 1987.12.7) 처분청이 실지거래가액의 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가에 의해 결정한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부 가. 관계법령 쟁점부동산의 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에 의하면 토지, 건물의 양도가 액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우로서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 제2호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 위 관련법령 및 처분개요에서 알 수 있는 바와 같이 청구인의 경우 쟁점토지를 양도한 후 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으므로 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정 할 수 있다 할 것인 바 취득 당시 실지거래가액에는 다툼이 없는 반면 양도 당시 실지거래가액에만 다툼이 있으므로 청구인이 주장하는 양도가액을 진실한 것으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. (가) 청구인이 양도 당시의 매매계약서 및 거래사실확인서라고 주장하면서 제출한 것을 보면 매도대금이 190,000,000원으로 기재되어 있기는 하나 양도일 현재 고시되어 있던 쟁점토지의 기준시가(445,663,700원)와 비교할 때 무려 2배 이상 차이를 보이는 데다 달리 이들 서류에 공신력이 있다고 인정할 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 위와 같은 사정아래서는 관례상 시가의 70%내지는 80%수준으로 고시된 기준시가보다도 현저히 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 점에 관하여 입증하는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 매매계약서 및 거래사실확인서를 근거로 양도가액을 확정하기 어려운 점이 있다. (나) 청구인이 쟁점토지를 보유하는 기간 동안 그 기준시가는 취득 당시 94,000,000원에서 양도당시 446,000,000원으로 약 374%나 상승하였고 동기간(1987.10.28～1993.9.21)중 우리 나라의 토지가액은 후반부의 보합세에 불구하고 전국적으로 큰 폭의 상승세를 보였던 것으로 나타나고 있는데 반하여 청구인이 주장하는 실지거래가액은 취득 당시 130,837,607원에서 양도당시 190,000,000원으로 약 45%밖에 상승하지 아니한 것으로 나타나고 있다.

(다) 시가보다 저렴하게 양도하게 되었다는 소명으로 청구인은 자금압박을 들고 있으나 감정평가서, 등기부 등의 공시자료에 대한 당심판소의 조사결과 쟁점토지가 양도된 날부터 21일이 되는 날이 1993.10.26 현재 쟁점토지의 가 액을 한국감정원이 450,866,000원으로 감정평가한 사실이 확인되는 바 이러한 확인사실에 금융기관의 대출관행 등을 종합하여 보면 청구인은 쟁점토지를 양도하지 아니하고도 은행 등으로부터 적어도 300,000,000원(위 감정가액의 70%정도에 해당하는바 실지양도가액으로 주장되는 190,000,000원을 상회함)상당의 담보대출을 받을 수 있는 상태에 있었음이 인정되는 만큼 특별한 사정에 관한 청구인의 위 소명은 납득키 어려운 것이라 하겠다. (라) 끝으로 처분청이 제시한 일건 서류에 의하여 이건 처분의 근거 및 경위를 보면 부산지방국세청이 양도 당시의 실지거래대금의 수수상황을 수표추적 등의 방법에 의해 조사한 바 관련 금융기관(OO은행·OO지점)의 마이크로 필름 분실 및 청구인의 금융관련 조사에서의 진술거부 등으로 인하여 실지거래가액의 확인이 사실상 불가능하게 되었던 관계로 관련 부칙에 의하여 실제의 양도일이 아니라 양도소득세 결정 일을 기준으로 1996.1.1이후 결정분부터 적용토록 된 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호 등의 규정에 따라 이건 기준시가에 의한 과세처분에 이르게 된 사실이 확인되고 달리 반증이 없다.

(2) 위와 같은 사실 등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 양도 당시의 실지거래가액은 이를 진실한 가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하고 이를 토대로 이건 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 청구인의 주장에 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.