택지조성사업에서 제외된 토지의 소유권이전등기를 양도(청구주장:환지처분)로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

토지구획정리사업에 의하여 환지되는 토지로 볼 수 없다고 보이고 사실상의 거래형태를 보면 토지구획정리사업지구내의 토지와 사업지구 밖의 토지를 교환한 것이므로 전시한 법 규정을 비추어 볼 때 교환으로서 양도에 해당됨.

1. 처분내용처분청은 청구인이 92.11.3 울산시 OO동 OOOOO 전 495㎡ 및 OOOOO 전 124㎡ 합계 619㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 것으로 보아 94.1.16 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 ’92년귀속 양도소득세 149,317,330원을 결정고지 하였다.청구인은 94.2.23 이의신청을 하였고 94.5.11 심사청구를 거쳐 94.8.11 심판청구를 하였다.

2. 청구인의 주장 및 국세청장 의견가. 청구인의 주장처분청은 청구인이 쟁점토지를 92.11.3 OOO 등에게 양도한 것으로 보아 이 건 처분을 하였으나 청구인이 쟁점토지 포함 879㎡를 택지조성사업자인 OOO에게 이전하고 그 대가로 100평을 환지받았으므로 위 거래는 환지에 해당할 뿐 양도에 해당하지 아니한다.

나. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은 쟁점토지는 당초 토지구획정리사업시행지구에 편입되었다가 분할되면서 사업지구에서 제외된 토지로서 이 토지를 사업시행자가 지정하는 자에게 소유권이 이전되었는 바, 일반적으로 양도에 해당되지 않는 환지처분된 토지라 함은 토지구획정리사업 시행지구내의 토지가 지적 변동과 지목 및 번지가 바뀌는 것을 말하는 것으로 쟁점토지는 사업시행지구내의 토지를 환지받기로 하고 쟁점토지인 사업시행지구 밖의 토지를 사업시행자가 지정하는 자에게 소유권을 이전한 것이므로 토지구획정리사업에 의하여 환지되는 토지로 볼 수 없다고 보이고 사실상의 거래형태를 보면 토지구획정리사업지구내의 토지와 사업지구 밖의 토지를 교환한 것이므로 전시한 법 규정을 비추어 볼 때 교환으로서 양도에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 것으로 본 것이 타당한지의 여부에 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령소득세법 제4조제1항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득이라고 하고 있고, 위 법 제4조 제3항의 규정에 의하면 “양도”라 함은 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 되어 있으며, 위 법 제4조 제4항의 규정에 의하면 “토지구획정리사업법·기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 위 법 제4조 제1항 제3호에서 규정하는 양도로 보지 아니한다”고 규정하고 있고,소득세법시행령 제14조제1항의 규정에 의하면 “법 제4조 제4항에서 “환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른토지로 바꾸어 주는 것을 말하며, 사업시행으로 인하여 분할·합병 또는 교환의 경우를 포함한다”고 되어 있다.

도시계획법 제2조제1항 제7호의 규정에 의하면 “일단의 주택지조성사업(이하 “주택지조성사업”이라 한다)이라 함은 주택의 집단건축을 위하여 대통령령이 정하는 규모이상의 구역에서 실시하는 도시계획사업을 말한다”고 되어 있고,동법시행령 제4조제1항의 규정에 의하면 “법 제2조 제1항 제7호의 일단의 주택지조성사업에 공할 토지의 면적규모는 1만제곱미터 이상이어야 한다”고 되어 있고,도시계획법 제86조제2항 및토지구획정리사업법 제16조의 규정에 의하면 “도시계획구역안의 토지소유자가 조합을 구성하여 도시계획사업으로 시행하는 각종 조성사업을 실시하고자 할 때에는 시행지구안의 토지소유자 7인 이상이 정관 및 사업계획을 정한 후 조합의 설립과 그 일단의 택지조성사업의 시행(이하 “조합설립”이라 한다)에 관하여 건설부장관의 인가를 받아야 한다”고 되어 있다.

다. 사실관계

청구인은 89.6.11 청구외 OOO에게 쟁점토지 619㎡ 및 OOOOO 소재 전 153㎡, OOOOO 소재 답 107㎡ 합계 260㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 택지조성사업시공자인 청구외 OOO에게 이전하고 소방도로에 접한 택지 100평을 청구인에게 환지해 주기로 계약체결한 바 있고, 89.9.28 쟁점토지 및 쟁점외토지 879㎡ 전부가 OO2지구 일단의 택지조성사업대상지역에 편입되었다가 90.1.15 위 879㎡ 중 쟁점토지 619㎡가 택지조성사업대상지역에서 제외되었으며, 91.12.27 아래와 같이 환지계획인가를 받은 사실이 확인되고 있고, OO2지구 일단의 택지조성사업대상지역에서 제외된 쟁점토지 619㎡는 92.11.3 청구인 명의에서 청구외 OOO외 1인에게 소유권이전등기된 것이 확인된다.

○ 환지계획인가중 청구인 관련사항

종 전 토 지

환 지 면 적

비 고(감보율)

OOOOO 전 153㎡

OOOOO 답 107㎡

계 260㎡

8B6L

권리면적 : 145㎡

환지면적 : 331㎡

44.3%

라. 적용 및 판단쟁점토지가 89.9.28 OO2지구 일단의 택지조성사업대상 면적에 포함되었다가 90.1.15 위 OO2지구일단의 택지조성사업대상 면적에서 제외된 사실과, 청구인이 위 OO2지구 일단의 택지조성사업의 준공후 쟁점외토지의 면적이 260㎡인데 감보율 44.3%를 적용하여 145㎡를 권리면적으로 받을 수 있음에도 불구하고 환지면적이 331㎡로 되어 있어, 청구인 주장대로 청구인이 쟁점토지 및 쟁점외토지를 OO2지구택지조성사업에 편입시킨 후 환지면적 331㎡(92.10.29. 8브록 5롯트 75평 상당 239.5㎡와 교환합의하고 차감평수 25평에 대하여는 평당 1,600,000원씩 40,000,000원을 받기로 함)를 환지받은 것과 같이 보이는 면이 없지 않으나 “환지”라고 볼려면 쟁점토지가 위 OO2지구 택지조성사업대상지역에 편입되어 공사 준공된 면적에 포함되어 있어야 할 것인데 이 건의 경우 쟁점토지는 위 OO2지구 택지조성사업대상지역에서 제외된 것이 확인되고, 청구인이 환지계획상 권리면적으로 받을 수 있는 것은 145㎡인데도 환지면적을 331㎡로 함으로써 초과면적 186㎡(92.10.29 최종확정시 초과면적 94.5㎡는 토지로 나머지는 현금 40,000,000원을 받기로 함)를 더 분양받는 대가로 쟁점토지를 양도한 것으로 보는 것이 타당하고, 사실이 이러하다면 쟁점토지는 청구인이 92.10.29 청구외 OOO에게 위 186㎡와 교환양도한 후 위 OOO이 쟁점토지를 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 것으로 보는 것이 타당하고, 다만 청구인이 청구외 OOO 외 1인에게 직접 양도한 것으로 본 것은 잘못이나 이로 인하여 양도차익에 변함이 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.