차입금을 임대보증금 등에서 차감하고 간주임대료를 계산할 수 있는지 여부(기각)

청구인은 차입금과 공사비 지급에 관한 내용을 장부에 기록하지 아니하여 차입금의 존재사실을 인정하기 어렵고 임대보증금으로 건축비를 지급한 경우는 차입금을 상환한 경우로 보지 아니하므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없음.

1. 사실 및 처분개요청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOOOOO 소재의 OO빌딩(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하는데, 91년 귀속 종합소득세를 실지조사 신청하였다(청구인은 91년도에 부동산임대업으로부터 16,856,265원 적자가 발생한 것으로 신고하였다).처분청은 쟁점부동산에 대한 임대보증금 1,098,500,000원을 기준으로소득세법 제29조제1항 및같은법시행령 제58조의 규정에 의하여 계산한 금액(이하 “간주임대료”라 한다)을 총수입금액에 산입하여 93.9.16 청구인에게 91년 귀속 종합소득세 31,221,710원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.11.9 심사청구를 거쳐 94.2.18 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산을 신축하면서 청구외 OOO, OOO, OOO으로부터 각각 300,000,000원, 40,000,000원, 30,000,000원을, 청구인의 동생인 청구외 OOO 명의로 OOOO신용금고에서 150,000,000원, 청구인의 친구인 청구외 OOO, OOO 명의로 OO은행 OOOOOO지점에서 각각 10,000,000원을 차입하여 공사비 등을 지급하였고, 임대보증금을 받아 위 차입금을 상환하였으므로 간주임대료 계산시에 차입금 상환에 충당된 금액을 제외하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 차입금과 공사비 지급에 관한 내용을 장부에 기록하지 아니하여 차입금의 존재사실을 인정하기 어렵고 임대보증금으로 건축비를 지급한 경우는 차입금을 상환한 경우로 보지 아니하므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 차입금을 임대보증금 등에서 차감하고 간주임대료를 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나.소득세법 제29조제1항 및같은법 시행령 제58조제2항에서 거주자가 부동산 등을 임대하고 받은 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고,같은법 시행령 제58조제3항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후 차입금 상환액의 당해 과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액”이라고 규정하고 있다.

다. 청구인은 평소 친숙하게 지내던 청구외 OOO으로부터 89.10.23에 100,000,000원, 90.1.17에 100,000,000원, 90.9.1에 100,000,000원을 이자와 담보없이 차입하였으며 90.4.2에 200,000,000원, 91.4.3에 100,000,000원을 상환하였다고 주장한다. 청구인의 직장동료인 청구외 OOO으로부터는 90.6.1에 40,000,000원을 차입하였으며 91.12.6에 이자 10,000,000원을 더하여 50,000,000원을 상환하였다고 주장한다. 청구인의 종친인 청구외 OOO으로부터는 90.7.13에 30,000,000원을 차입하였으며 90.8.26에 25,000,000원을 상환하였다고 주장한다. 청구인은 위 차입금으로 쟁점부동산의 건축비를 지급하였으며 임대보증금을 받아서 이를 상환하였다고 주장한다. 또한 청구인은 91.4.2에 청구인의 동생인 청구외 OOO 명의로 OOOO신용금고에서 150,000,000원을 차입하여 청구외 OOO의 차입금 100,000,000원을 상환하고 나머지 50,000,000원은 쟁점부동산의 건축비로 지급하였다고 주장한다. 90.11.26에 OO은행 OOOOOO 지점에서 청구인의 친구인 청구외 OOO, OOO 명의로 각각 10,000,000원을 차입하여 이를 쟁점부동산 인근 건물 소유자인 청구외 OOO에게 손해배상금조로 지급하였다고 주장한다. 위 금융기관 차입금은 청구인이 추후에 임대보증금을 받아서 이를 상환하였다고 주장한다.

청구인은 쟁점부동산의 건축비로 89.11.3에 100,000,000원, 90.1.18에 100,000,000원, 90.2.28에 50,000,000원, 90.4.28에 150,000,000원, 90.5.7에 100,000,000원, 90.6.11에 100,000,000원, 90.7.14에 70,000,000원, 90.9.3에 100,000,000원, 91.4.3에 50,000,000원, 91.5.22에 50,000,000원, 91.12.16에 50,000,000원을 각각 지급하였다고 주장한다.

라. 청구인의 주장내용에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 건축비를 평소 친하게 지내던 여러 사람들로부터 이자와 담보없이 차입하였으며, 추후에 임대보증금을 받아 자금사정이 닿는 대로 상환하였다는 것인 바, 사회통념상 아무리 친한 사이라고 하더라도 상당히 고액의 자금을 이자지급ㆍ담보제공ㆍ상환기간에 대한 구체적인 계약도 없이 상당한 기간동안 차입하였다고 하는 것은 믿기 어렵다. 건축비의 경우 관련 도급계약서 및 세금계산서를 제시하지 아니하여 확실히 알 수는 없으나 청구인의 주장내용에 의하면, 기한을 정하지 아니하고 수차에 걸쳐 50,000,000원에서 150,000,000원까지 지급하였다는 것인 바, 일반적인 거래관행상 건축비의 경우 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금으로 3차에 나누어 지급되거나, 완성도를 기준으로 일정한 비율에 따라 지급되거나, 중간지급조건부로 일정한 지급기간을 유지하면서 지급되는 것을 고려하면 청구인의 경우와 같은 거래내용은 극히 이례적인 경우라 할 것이다. 만약, 건축비를 수시로 지급할 수 있다고 한다면 굳이 차입금에 의하지 아니하고 수시로 받는 임대보증금으로 이를 지급하였을 것이다. 타인 명의의 금융기관 차입금의 경우 청구인이 이를 직접 사용하고 이를 직접 상환하였음을 입증할 수 있는 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 청구인은 이 건 부동산 임대사업과 관련한 장부에 차입금의 발생ㆍ사용ㆍ이자지급ㆍ상환에 관한 거래내용을 기재하지 아니하였고, 이러한 장부에 기하여 91년 귀속 종합소득세 실지조사를 신청하면서 이 건 부동산임대업으로부터 16,856,265원 적자가 발생한 것으로 신고하였다.

위의 여러가지 사실 및 정황을 고려하여 볼 때 청구인이 주장하는 차입금은 이 건 임대사업과 관련하여 발생한 진정한 차입금으로 인정하기 어려우며, 따라서 처분청이 임대보증금 1,098,500,000원에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

마. 이 건 심판청구는 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.