부동산의 매매(양도)를 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분이 정당한지와 건물의 과세표준계산이 정당한지의 여부(경정)

청구인은 주택건설사업자로 사업자등록을 하여 신축판매업을 영위하여 오고 있는 사실이 처분청의 조사서에 의하여 확인되는 바, 이는 사업목적이 있는 것으로 인정되어 부동산매매업에 해당된다고 판단됨

1. 원처분 개요청구인은 연립주택신축판매업을 주업으로 하는 자로서 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO, OO 대지 827.7㎡을 88.4.30 취득하여 89.4.3 부동산임대업으로 사업자등록신청을 하고 89.8.22 건물 2,022.84㎡(이하 대지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 함)를 신축하여 보존등기하였다가 90.5.7 매매(양도)하였다.처분청은 청구인을 부동산매매업자로 보고 쟁점부동산의 실지거래가액 1,550백만원을 토지와 건물의 지방세과세시가표준에 의하여 안분계산한 건물가액 898,312,959원에 대하여 95.7.15 청구인에게 90년 제1기분 부가가치세 107,797,550원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 95.7.15 심사청구를 거쳐 95.12.5 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 부동산 신축판매업을 영위하고 있으나 쟁점부동산은 당초부터 임대업 목적으로 신축하였고, 사업자등록도 하였으며 신축후 부동산임대업을 영위하다가 부득이한 사정이 있어 양도하였는데도 다른사업장에서 부동산 신축판매업을 하는 등 다른부동산 거래가 많다는 이유로 쟁점부동산 양도에 대하여서도 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세함은 부당하며,만일 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세하는 경우에도 지방세 시가표준액으로 안분계산시 건물가액계산에 잘못이 있다.

나. 국세청장 의견청구인은 80년이전부터 나대지를 구입하여 주택 및 상가 신축판매업을 영위하고 있으며, 88/1기에 2회 취득 5회 양도하였고 89년이후에는 14회 취득, 11회 양도한 사실이 있고, 또한 청구인은 주택건설사업자로 사업자등록을 하여 신축판매업을 영위하여 오고 있는 사실이 처분청의 조사서에 의하여 확인되는 바, 이는 사업목적이 있는 것으로 인정되어 부동산매매업에 해당된다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 다툼은 쟁점부동산의 매매(양도)를 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분이 정당한지와 건물의 과세표준계산이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

(1)부가가치세법시행규칙 제1조제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다.

(2)부가가치세법시행령 제48조의2제3항에서 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산하도록 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 등에서 주택건설업을 영위하고 있으며, 90년도중의 부동산거래내용을 보면 2회 취득, 1회 양도(매매)하였으며, 청구인이 쟁점부동산을 취득·양도(매매)한 경위를 보면 당초 청구인은 당해부동산 소재지에서 부동산임대업을 영위한 것으로 사업자등록을 하였으나, 건물을 신축한 후 단기간내(준공일 89.6.16, 매매원인일 90.4.5)에 매매하였음이 쟁점부동산의 등기부등본등에 의하여 확인된다.그렇다면 청구인은 쟁점부동산 거래 이외에도 수회에 걸쳐 부동산 매매행위를 한 바 있고, 쟁점부동산을 89.6.16 신축하여 불과 9개월여만인 90.4.5에 단기매매(양도)한 점 등을 볼 때 쟁점부동산의 취득목적이 부동산임대가 아니라 매매하기 위한 목적에서 이루어진 것으로 인정된다 할 것이며,또한,부가가치세법시행규칙 제1조는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과(대법원 92누14526, 93.3.23 같은뜻)하여 청구인의 부동산거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 계속된 거래기간중의 한두차례 과세기간에는 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였더라도 그 과세기간중에 있는 거래의 사업성이 부인되는 것도 아니므로, 결국 쟁점부동산의 거래도 사업성이 인정되는 사업활동의 일환으로 보고 이에 따라 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다(국심 91서1547, 91.10.7 등 같은 의견).

(2) 다만, 이건 쟁점부동산의 토지와 건물의 과세표준안분계산시 건물의 지방세시가표준계산에 있어서 ’90시가표준액표상 용도별 지수를 적용하면서 건물전체를 점포로 보고 그 지수를 140으로 잘못 적용하였음이 인정되므로, 지방세시가표준액표상 건물의 용도지수에 따라 건물시가표준액을 재계산하여 이에 따라 건물의 부가가치세 과세표준을 888,631,937원으로 경정함이 타당하다 할 것이다.【쟁점부동산 건물의 구조 및 용도별지수】

구분

면 적

용 도 [공부상]

[’90시가표준액표상 용도별 지수]

지하

1층

2층

3층

4층

413.00㎡

402.46

402.46

402.46

402.46

대중음식점 ; 206.50

다 방 ; 155.76

계단실 ; 50.74

소매점 ; 303.42

주차장 ; 48.3

계단실 ; 50.74

사설강습소 ; 145.22

사무실 ; 206.50

계단실 ; 50.74

예능계강습소 ; 351.72

계단실 ; 50.74

사무실 ; 145.22

독서실 ; 206.50

계단실 ; 50.74

점 포 ; 140

점 포 ; 140

사무실(점포) ; 140

점 포 ; 140

창 고 ; 100

사무실(점포) ; 140

교육시설 ; 131

사무실 ; 140

사무실(점포) ; 140

교육시설 ; 131

사무실(점포) ; 140

사무실 ; 140

교육시설 ; 131

사무실(점포) ; 140

【건물의 부가가치세 과세표준액 계산】

○토지 내무부시가표준 : 827.7㎡ × 214,000 = 177,127,800원

○건물 내무부시가표준 :(강습소, 독서실) 703.44㎡ × 131,000 = 92,150,640원(주차장) 48.3㎡ × 100,000 = 4,830,000원(사무실, 점포) 1,271.1㎡ × 140,000 = 177,954,000원계274,934,640원

○건물부가세과표계산 : 총매각대금 1,550,000,000 × 건물시가표준274,934,640 / {토지 177,127,800 + (274,934,640 × 1.1)} =888,631,937원

(3) 한편 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하는 경우 양도소득세액과 비교과세시 건물과 토지의 총수입금액 안분계산은 소득세법규정에 따라 기준시가로 안분하여 적용하여야 하고, 소득표준율 적용시 부동산매매업 중세분류적용에 있어서 부동산신축판매의 표준율 24.7%를 적용하여야 한다는 주장도 있으나 이부분은 부가가치세의 다툼에는 직접 관련이 없는 사항으로 이부분은 심리를 생략한다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.