토지 거래를 투기거래로 볼 수 있는지의 여부(기각)

자문위원 전원이 투기거래라고 인정함에 따라 처분청이 토지 거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 과세한 것은 관련 법령의 오해나 사실인정 및 절차상의 흠도 없는 것으로 보여지므로 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단되고 청구인의 주장은 이유 없음

1. 사 실 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OO OOOOO OOOO OOOOO에 거주하는 사람으로서, 83.5.25 충남 공주군 계룡면 OO리 O OOO O 임야 669.183평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.7.21 청구외 OOO에게 양도하고 기준시가로 예정신고납부한데 대하여, 처분청은 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정, 확인된 취득 및 양도 실지거래가액(취득가액 19,000,000원, 양도가액 60,000,000원)으로 하여 양도차익을 계산, 90.1.16 청구인에게 87과세기간분 양도소득세 13,298,520원 및 동방위세 2,569,700원을 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.6.25 이 건 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 당초 조경사업이나 목축업 또는 레저관계의 사업을 해 볼 목적으로 쟁점 토지를 취득한 후 이의 사업을 추진코자 하였으나, 쟁점 토지가 국립공원내에 소재할 뿐만 아니라 문화재인 갑사와도 인접되어 있어 개발이 불가능해짐에 따라 4년동안 소유하다 이를 양도하였기 때문에 투기거래롤 볼 수 없다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 81년도부터 88년도까지 쟁점 토지를 포함하여 목장용지 7필지 15,416.27평, 임야 2필지 215,912.84평, 대지 4필지 200.74평 및 주택 4동을 취득 후 양도하였고, 85년도 중에는 한때나마 서울특별시 강남구 OO동에서 OO레저개발이라는 상호로 부동산 소개업을 영위한 바도 있어, 그 거래건수나 전력으로 볼 때, 실수요자인 것으로는 보여지지 않아 쟁점 토지 거래에 대해 공정거래위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정한 후 확인된 취득 및 양도 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은 쟁점토지 거래를 투기거래로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정되어 있어서, 과세관청이 어느 부동산거래를 투기거래로 인정하느냐 아니하느냐에, 따라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 과세관청이 투기거래라고 인정하는 부동산거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정한 목적은, 개발이 예상되거나 제도의 변경(예, 녹지지역의 해제)으로 이용가치가 증대되는 지역에 소재하는 부동산가액은, 단기간에 급격하게 상승하게 되어 다른 지역보다는 더 많은 양도차익이 발생하게 되므로 양도차익을 기준시가(기준시가는 제도적으로 수시로 조정하기가 곤란할 뿐만 아니라 그 부동산의 특수한 여건을 개별적 구체적으로 반영할 수 없어서 실지거래가액과는 많은 차이가 있을 수 있음)로 산정하는 것 보다는 실지거래가액으로 산정하는 것이 실질소득에 대한 공평과세의 취지에도 부합되고 부동산투기를 억제하여 건전한 국민경제를 도모하고자 하는데 있다고 보여진다.

위와같이 양도차익을 결정함에 있어서 징세행정상의 편의를 위해서 기준시가에 위한 추계조사결정방법과 실질소득에 대한 공평과세 및 부동산투기억제를 도모하기 위한 실지조사결정방법을 혼용함으로서, 납세자는 자신이 부담하게 될 납세의무의 한계와 범위를 예측하기가 곤란(이 건의 경우와 같이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 해당) 한 경우가 발생하여 납세자에게 불측의 손해를 줄 우려가 있기 때문에, 이러한 문제를 가장 합리적으로 해결하기 위한 방안으로 관할세무서에 공정과세자문위원회를 설치하도록 하고( 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의 2 참조)있으며, 부동산 투기거래의 유형을 구체적으로 열거(국세청 훈령 제980조 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 열거하고 있으며 대법원 판례 89누5676, 89.11.13에 의하여 그 훈령은 법규명령과 같은 효력을 가진다고 판결한 바 있음)하고 있다. 한편, 청구인은 목축업등을 경영할 목적으로 쟁점 토지를 취득하였다고 주장하고 있으나 소유기간동안 목축업등을 경영한 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료를 제시하지 못하고 있는 점, 취득한 후 양도할 때까지 약4년동안에 그 가액이 약 3.16배로 급등한 점, 계룡산 국립공원내에 소재하는 토지인 관계로 당연히 개발이 불가능할 것으로 사전인지하였음에 불구하고 이를 취득한 점, 81년부터 88년까지 목장용지·임야·대지·주택등 다수의 부동산 거래를 한 점과 쟁점 토지의 취득가액(등록세과세표준액)은 28,306,440원에 불과하나 면적이 1만평을 초과하고 있어 쟁점 토지 거래는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제6호에 준하는 거래라고 보여진다.

그러므로 처분청이 공정과세위원회에 쟁점 토지 거래를 상정하여 자문한 바 자문위원 전원이 투기거래라고 인정함에 따라 처분청이 쟁점 토지 거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 과세한 것은 관련 법령의 오해나 사실인정 및 절차상의 흠도 없는 것으로 보여지므로 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단되고 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.