토지거래허가 지역내의 토지로서 토지거래허가를 받지 못하였으므로 과세처분 취소대상인지 여부와2) 국유지분양연고권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되지 아니하므로 과세대상이 아닌지 여부와 부동산 양도로 보아 과세대상으로 보는 경우 양도가액은 확인되고 취득가액은 확인되지 않으므로 환산가액을 적용해야 하고, 투기거래가 아니므로 일반세율을 적용해야 하는지에 대하여 다툼이 있다.(기각)

분양권 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것이므로 처분청이 권리의 양도로 보아 이에 대한 세율 60%를 적용하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 인정됨

1. 원처분개요청구인은 부산광역시 강서구 OO동 OOOO 답 833.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1991.3.2 경상남도로부터 환매특약부매매를 원인으로 하여 취득한 것으로 등기부에 등재되어 있다.처분청은 당초 청구인의 모 OOO(亡)이 쟁점토지를 1989.10.7 경상남도로부터 분양받기 전인 1989.8.22 청구외 OOO에게 25,000,000원에 양도하였음이 OO 합동 1989년 제1710호 공증 및 국유지연고권 양도각서에 의하여 확인되므로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하여 1995.5.5 청구인에게 1989년 귀속 양도소득세 17,820,000원 및 동 방위세 3,564,000원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1995.7.1 이의신청 및 1995.9.23 심사청구를 거쳐 1996.1.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인의 모 OOO이 매도대상으로 한 토지는 토지거래허가지역내 농지인데 양수인이 비농민이어서 토지거래허가를 받지 못하여 당초 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 대법원 판례(OO누 8361, 1993.1.15)에 의거 과세처분을 취소해야 하고,청구인의 모 OOO이 매도할 당시에는 연고권 상태이었는데 부동산을 취득할 권리를 행사할 채권증서 또는 권리증서가 없었으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되지 아니하며 따라서 과세처분을 취소해야 하고,부동산의 양도로 보는 경우, 양도가액은 확인되고 취득가액을 불분명한 것으로 보아소득세법 시행령 제170조제1항 단서에 의거 환산가액을 적용해야 하고, 투기거래가 아니므로 적용세율은 40%를 적용해야 한다.

나. 국세청장 의견청구인의 모 OOO(亡)은 쟁점토지를 1989.10.7 경상남도로부터 분양받기로 하고 같은날 분양대금을 완납하였으나, 분양계약을 체결하기 2개월 전인 1989.8.22 청구외 OOO에게 25,000,000원에 양도한 사실이 1989.8.22 작성된 OO합동법률사무소의 공증서류 제1710호(국유지연고권 양도각서)에 의해 확인될 뿐만 아니라 분양대금도 청구외 OOO이 납부한 사실이 입증되고 있는 바,처분청이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 전시 법 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없고, 청구인은 취득금액을 필요경비에 산입하여 일반세율 40%를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세함이 타당하다고 주장하나,청구인의 모 OOO(亡)이 쟁점토지를 1989.10.7 불하받기 전에 1989.8.22 양도한 것으로서 이는소득세법 제23조제1항 제2호 및동법 시행령 제44조제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는 것이므로 처분청이 권리의 양도로 보아 이에 대한 세율 60%를 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는1) 토지거래허가 지역내의 토지로서 토지거래허가를 받지 못하였으므로 과세처분 취소대상인지 여부와2) 국유지분양연고권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되지 아니하므로 과세대상이 아닌지 여부와 부동산 양도로 보아 과세대상으로 보는 경우 양도가액은 확인되고 취득가액은 확인되지 않으므로 환산가액을 적용해야 하고, 투기거래가 아니므로 일반세율을 적용해야 하는지에 대하여 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제1항은 그 제1호의「토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득」과 그 제2호의「대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득」을 양도소득으로 규정하고 있고,같은법 시행령 제44조제4항은 위 “대통령령이 정하는 부동산”에 관한 권리에 대하여 그 제1호에「지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권」을 규정하고 있고, 그 제2호에「부동산을 취득할 수 있는 권리(···생략···)」를 규정하고 있다.소득세법 제70조제3항 제3호는 「제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 2년미만인 것」에 대해 「양도소득 과세표준의 100분의 60」인 세율을 적용하도록 규정하고 있다.

다. 토지거래허가를 받지 못하였으므로 과세처분을 취소해야 하는지에 대한 판단쟁점토지에 대한 양도계약 당시 쟁점토지를 포함한 김해군 녹산면 일대가 국토이용관리법 소정의 규제지역으로 지정되어 있던 사실은 건설부 공고 제19호(1988.2.19)에 의하여 확인되나, 거래규제지역 내에 있다고 하여 모든 토지거래가 허가대상이었던 것은 아니고 일정한 면적이상의 토지거래만 허가대상이었던 점에서 볼 때 쟁점토지 소재지는 1989.1.1 부산시에 편입되었으나 1990.4.14 비로소 도시계획구역에 포함되었으므로 위 양도 당시에는 도시계획구역 밖의 농지였음을 알 수 있고 도시계획구역 밖의 농지에 대하여는 3,000㎡를 초과하는 토지거래에 대하여만 관할 도지사의 허가를 받도록 되어 있고 위 기준면적 이하의 토지거래는 계약을 체결한 후 신고하도록 되어 있으므로 쟁점토지는 위 기준면적 이하의 토지로서 토지거래허가대상이 아니고 신고대상으로 확인된다.

따라서 1996.5.10에 이르러 부산광역시 강서구로부터 토지거래불허가처분을 받은 공문(지적 58312-558, 1996.5.10)을 제시하면서 토지거래허가를 받지 못하였으므로 과세처분을 취소해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

라. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니므로 과세대상이 아니고 과세대상이라 하여도 환산가액과 일반세율을 적용해야 한다는 주장에 대한 판단청구인의 모 OOO(亡)이 쟁점토지를 경상남도로부터 불하받기 전인 1989.8.22 청구외 OOO에게 쟁점토지의 경작연고권을 25,000,000원(일시불)에 양도한 사실이 청구인의 모 OOO(亡)과 청구외 OOO간에 체결한 국유지연고권 양도각서(1989.8.22, OO합동법률사무소 제1710호로 공증함)에 의하여 확인되므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되는 것으로 판단된다.또한 청구인은 1989.4.11 쟁점토지의 경작연고권자로서 분양대상자로 확정되어 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 후 불과 몇 개월만에 양도한 것으로 확인되는 바, 청구인이 위 권리를 취득한 것은 경작연고권자의 자격으로 취득한 것이고 양도당시가 분양계약 이전이어서 분양대금을 납부한 사실도 없으므로 위 권리 취득시 대가를 치루고 취득한 것이 아니며 달리 취득가액을 인정할만한 증거자료의 제시도 없으므로 청구주장과 같이 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용할 대상이 아니고 취득후 2년이내 양도에 해당되므로소득세법 제70조제3항 제3호에 의거 양도소득세율 100분의 60을 적용한 과세처분이 타당한 것으로 보인다.

마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.