양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 기존주택을 멸실하여 신축양도한 건물의 경우 건물부분의 증가분 212.55㎡에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세대상에 해당되고 부속토지 111.1㎡는 구주택에 따른 비과세한도인 328.45㎡이내 이므로 과세대상에 해당되지 아니한다고 판단됨

1. 처분개요

청구인은 88.3.22 서울 성동구 OO동 OO OOOOOO 대지 111.1㎡ 주택81.89㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 93.11.17 그 주택을 철거하고 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 다음과 같이 신축하였다.

층 별

면 적

공부상 용도

지층

72.68 ㎡

소매점

1층

55.44 ㎡

소매점

2층

55.44 ㎡

사무소

3층

55.44 ㎡

주 택

4층

55.4 ㎡

주 택

계

294.44㎡

청구인은 94.10.22 쟁점건물 및 부속토지를 양도하고, 94.11.16 쟁점건물의 2층을 주택으로 사용하였다 하여 전체 건물면적 중 주택이 차지하는 비율이 점포면적보다 큰 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 4층만을 사용하고 나머지는 타인에게 임대하였다 하여 청구인이 거주한 4층과 그 부속토지에 대해서만 비과세처리하고 나머지 부분에 대해서는 과세되는 것으로 보아 96.1.3 양도소득세 46,667,070원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.1.31 심사청구를 제기하여 심사청에서 3층은 공부상 주택이고 사실상 주택으로 임대한 것으로서 3층과 그 부속토지에 대하여는 비과세되는 주택으로 봄이 타당하다고 하여 양도소득세 17,997,640원을 감액 경정 결정하였다. 청구인은 이에 다시 불복하여 96.5.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 국세청장이 쟁점건물 2층은 공부상 용도가 사무소로 되어 있고 임차자들이 실제 주거용으로 거주하였는지를 알수 없어 주택으로 볼 수 없다고 한데 대하여 겸용주택의 주택여부 판정시 건축물의 실지용도에 의하지 않고 단순히 공부상 용도에 의하여 판정함은 부당하고, 쟁점건물 2층은 처음부터 주택으로 개조하여 임대하여 임차인이 주거에 사용하고 있었음이 주민등록 등 관련서류에 의하여 확인됨에도 주택으로 보지 않고 겸용주택의 주거면적이 다른 목적의 건물면적보다 작다고 1세대1주택비과세 배제함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 소득세법상 양도소득세가 비과세되는 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 비과세되는 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 부수되는 것으로 보는 것이나 주택의 일부를 소유자가 거주하지 아니하고 주거용으로 임대한 경우에도 이를 주택으로 보아 1세대1주택 여부를 판정하는 것이다.(재일 01254-2993, 91.9.25 참조) 그러므로 관련기록에 의거 공부상 주택으로 표시되어 있고 사실상 주거용으로 임대한 것으로 되어 있는 쟁점건물의 3층은 비과세되는 주택으로 봄이 타당하다고 판단된다. 그러나 쟁점건물 2층은 공부상 사무실로 되어 있어 영업용 건물임이 인정되고 주거용으로 임대하였거나 제시한 주민등록등본 및 임대차계약서로는 그 임차자들이 실제로 쟁점건물 2층에 거주하였는지를 알 수가 없어 주택으로 볼 수 없다.

다. 사실관계 및 판단 가. 쟁점 쟁점건물의 주택부분의 면적이 주택부분 이외의 면적보다 작은 것으로 보아 주택이외의 부분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 구소득세법시행령 제15조 제1항에 “비과세되는 1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유한 것으로 한다”라고 규정하고 있고, 제3항에서는 “주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”라고 규정하고 있으며, 제9항에서 “ 소득세법 제5조 제6호 자목에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 도시계획구역안의 토지는 5배, 도시계획구역밖의 토지는 10배”라고 규정하고 있으며, 또한 소득세법시행령 제155조 제15항에서 “다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 88.3.22 구주택을 취득보유 하며 거주하다가 93.11.17 구주택을 멸실한 후 다가구용주택인 쟁점건물을 신축하여 이중 4층 55.44㎡는 청구인이 양도시까지 거주하고 나머지는 임대하다가 94.10.22 쟁점건물 및 부속토지 전체를 청구외 OOO에게 양도하였음이 관련서류에 의하여 확인되고 쟁점부동산의 양도당시 구주택이 1세대1주택의 비과세요건에 해당됨에는 다툼이 없다. 청구인은 쟁점건물 2층 55.44㎡는 공부상 사무소로 되어 있으나 주거용으로 용도변경하여 201호와 202호로 분리하여 주택으로 청구외 OOO(OO부속 OO병원근무)와 OOO(개인택시업)에게 임대하였다고 주장하는데 대하여 국세청장은 쟁점건물 중 2층은 공부상 사무실로 되어 있어 영업용 건물임이 인정되고 주거용으로 임대하였다 하나 제시한 주민등록 및 임대차 계약서로는 임차자들이 실제로 거주하였는지 알수가 없어 주택으로 볼 수가 없다고 주장한다. 이에 대하여 살펴보면, 청구외 OOO는 OO대학교 OO병원에 재직하는 자로서 주민등록표등본, 임대차계약서, 전기요금영수증, 우편물배달내용 등 관련입증서류에 의하면 94.1.15 부터 쟁점건물 2층에 전입하여 거주하였고, 청구외 OOO은 쟁점건물2층에 개인택시 사업자등록을 한 개인택시기사로서 주민등록등본, 임대차계약서, 자동차세 납부영수증 등에 의하여 94.1.26 전입하여 현재까지 거주하고 있음이 확인된다.

그렇다면 주택은 공부상의 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물로써 건축물관리대장에 점포 또는 사무실로 되어 있는 경우라도 실제로 주거용으로 사용하는 때에는 당해 건물은 주택으로 보아야 할 것(같은뜻 대법원 85누790, 1986.3.25, 국세청 재산 01254-1345, 1986.4.25)으로 쟁점건물의 2층을 주택으로 보지 아니할 다른 이유가 없다고 판단된다.

(2) 또한 전시관련법 규정을 모두어 보면 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적으로 과세대상 물건이므로 그 부수토지가 각각 기왕에 이미 비과세 요건이 충족된 경우에는 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 없으므로 「1세대1주택」을 소유한 자가 당해 주택을 신축 또는 증축하여 구주택이 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘상태에서 양도한 경우에는 그 주택의 신·증축시 증가된 건물면적과 구주택의 바닥면적의 일정비율(도시계획구역안의 토지는 5배)을 초과하는 토지면적에 대해서만 과세대상(증가된 면적중에서 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세 됨)에 포함시키고 그 나머지는 비과세함이 타당하다고 판단된다(국심 91서 14, 91.5.7, 94서4618, 95.2.28 국심 95서 0581, 95.7.3, 같은 뜻임).

(3) 그렇다면 이 건의 경우처럼 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 기존주택을 멸실하여 신축·양도한 쟁점건물의 경우 건물부분의 증가분 212.55㎡(신축건물의 연면적 294.44㎡에서 구주택 면적 81.89㎡를 차감)에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세대상에 해당되고 부속토지 111.1㎡는 구주택에 따른 비과세한도인 328.45㎡(구주택의 바닥면적 65.69㎡×5)이내 이므로 과세대상에 해당되지 아니한다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.