청구법인이 부동산을 연불조건으로 타인에 양도한 경우, 그 연불이자가 부동산의 양도가액에 포함되는 여부(기각)

부동산을 연불조건으로 양도하면서 연불이자를 매매대금의 연 12%로 지급하기로 약정하였다면 쟁점연불이자는 부동산의 양도가액에 포함됨.

1. 원처분 개요 청구법인은 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOOO, OOOOOO 공장용지 81,272㎡ 및 같은곳 OOOOOO 제방 1,373㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 76.7～79.6 사이에 취득하여 92.12.26 청구외 OO건설(주)에 위 쟁점부동산을 양도하는 매매계약을 체결하면서, 매매대금은 13,800,000천원으로 하고 계약금 및 1차중도금으로 2,070,000천원을 지급하며 나머지 금액 11,730,000천원은 93.12.31부터 8년 연불로 지급(연불이자율은 12%로서 연불이자 상당액은 합계 6,334,200천원이며 이하 “쟁점연불이자”라 한다)하는 약정을 한 바 있다. 그후 청구법인은 위 매매계약에 근거하여 92.12.30 쟁점부동산의 소유권을 청구외 OO건설(주)에 이전하였으며, 92.12.31 위 연불조건 매매계약중 연불지급기간을 8년에서 3년으로 단축하는 수정계약을 청구외 OO건설(주)과 체결한 후 93.3.29 청구법인은 쟁점부동산 매매대금 13,800,000천원에 3년 연불이자 상당액을 합친금액 16,615,000천원을 쟁점부동산의 전체 양도가액으로 하여 법인세 확정신고하고 특별부가세 1,234,897,020원을 납부한 사실이 있는 바, 처분청은 96.5.16 청구법인이 신고한 3년 연불조건 매매계약은 사실과 다른 것으로 보아 부인하고 8년 연불조건으로 보아 추가될 이자 3,519,000천원을 양도가액에 가산하여 92년도분 특별부가세 549,720,580원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 96.6.27 심사청구를 거쳐 96.9.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 특별부가세는 토지등 특별히 열거된 재산에 대하여만 과세되는 것으로 그 과세범위는 조세법률주의에 따라 엄격히 해석하여야 하고 세법에서 과세대상으로 규정한 대가만이 법 소정의 양도가액에 해당된다 할 것이 바, 특별부가세의 과세표준으로서의 양도차익이라 함은 쟁점부동산 취득시점과 양도시점간에 상승한 지가의 차액을 의미하므로 양도가액을 산정함에 있어서도 양도당시의 쟁점부동산 가치와 무관하게 매수자의 자금사정과 매매대금 지급방식의 차이에 의하여 발생하는 연불이자 상당액 6,334,200천원은 양도가액에 포함시킬 수 없으므로 이를 쟁점부동산 양도가액에서 제외하여야 한다.

3. 국세청장 의견 토지를 매도하고 그 매매대금을 연불조건부로 지급받기로 약정한 때에는 당연히 이자가 따를 뿐만 아니라 청구법인이 쟁점부동산을 청구외 OO건설(주)에 양도하는 매매계약을 체결하면서 쟁점부동산의 양도가액을 매매대금 원금의 12%에 상당하는 연불이자금액을 합한 금액으로 하기로 약정하였으므로 쟁점연불이자는 쟁점부동산 양도로 인하여 발생한 직접적인 수익으로 보아야 하므로 쟁점연불이자를 쟁점부동산 양도가액에 포함하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구법인이 쟁점부동산을 연불조건으로 타인에 양도한 경우, 그 연불이자가 쟁점부동산의 양도가액에 포함되는 여부를 가리는데 쟁점이 있다.

나. 관련법령 법인세법 제59조의 2 (과세표준) 제1항에서는 「특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지등”이라 한다)의 양도로 인하여 발행한 양도차익으로 한다」고 규정하고 그 제3항에서는 양도차익은 양도가액에서 취득가액등을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단 청구법인은 92.12.26 청구외 OO건설(주)에 쟁점부동산을 양도하는 매매계약을 체결하고 매매대금 잔금을 연 12%의 이자율로 8년 연불조건부로 지급받기로 하였다가 92.12.31 동 연불조건을 8년에서 3년으로 단축하는 수정계약을 체결한 사실이 있으나, 청구외 OO건설(주)은 심판청구일 현재까지 자금사정으로 인하여 당초 8년 연불조건 계약대로 연부금과 이자를 지급하고 있다고 하고 있고 이에 대하여는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없다. 부동산을 양도하고 그 대금을 연불지급조건으로 수령하기로 하였을 경우에 그 연불이자 상당액이 양도대금에 포함되어야 할 것인지를 살펴보면, 부동산을 매매할 경우 그 가액은 양도인과 양수인이 인근토지의 거래가액, 토지의 효율성, 주변여건, 대금지급조건 등을 감안하여 양도시의 가액을 산정하고 대금의 지급은 계약일로부터 수개월이내 이행토록 하는 것이 상례이고 통상적인 거래보다 대금지급을 할부 또는 연불방식으로 지급하도록 약정한다면 이는 양도가 액 산정시 그 할부 또는 연불지급기간동안의 금리 상당액을 가산하여 그 가액이 결정되는 것으로 보아야 할 것이고 그 가액을 원금과 금리로 나누어 지급한다고 하여도 달리 볼 것은 아니다.(법인세 기본통칙 7-2-10...59의 2, 국심84구993, 84.8.20 같은 뜻임) 따라서 양도가액이라 함은 자산의 양도로 인하여 발생하는 대가로서 수수되는 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해자산 양도와 대가관계에 있는 총수입금액을 뜻한다 할 것이므로 쟁점부동산을 연불조건으로 양도하면서 연불이자를 매매대금의 연 12%로 지급하기로 약정하였다면 쟁점연불이자는 쟁점부동산의 양도가액에 포함된다고 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.