쟁점토지의 실지거래가격이 확인되어 양도차익을 실지거래가격을 한도로 하여 결정할 수 있는지 여부(기각)

토지는 맹지가 아니며 토지초과이득세법상 유휴토지인 나대지에 해당되고, 사용이 직접적으로 금지되거나 제한된 토지가 아니므로, 장기보유특별공제를 배제하는 토지에 해당된다고 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OO OOOOOOOO 대지 702㎡(청구인 OOO, OOO 공유지분 : 이하 “쟁점토지”라 함)를 77.12.30 매매원인으로 취득하여 90.4.25 소유권이전등기를 하였다가 93.3.15 양도하고 기준시가에 의하여 신고납부하였다.처분청은 청구인이 취득시기 착오로 과소신고납부하였다고 기준시가에 의하여 양도차익을 다시 결정하여 94.12.16 청구인 OOO에게 93과세년도분 양도소득세 150,998,950원을 청구인 OOO에게 같은세목 149,440,100원을 추가결정고지하였다.청구인은 이에 불복 95.2.11 심사청구를 거쳐 95.5.30 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장1) 쟁점토지는 도로에 접하지 아니한 맹지로 토지의 여건상 부득이하게 공시지가에도 못미치는 가액인 520,000천원에 양도한 것이 사실이므로, 기준시가로 양도차익을 결정함에 있어 양도가액을 한도로 양도차익을 결정하여야 한다.

2) 쟁점토지는 도로가 없는 맹지이므로 나대지이지만 토지초과이득세법상 유휴토지에 해당되지 아니하므로 10년이상 보유토지에 대한 장기보유특별공제를 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견1) 쟁점토지의 양도시 실지거래가액에 대한 구체적인 입증자료를 제시하고 있지 아니하여 매매계약서상 매매가액을 그대로 인정하기 어렵다 할 것이므로 청구주장 이유없으며,2) 토지초과이득세 실태조사서에도 나대지 상태로 판정되었고, 이 건 연접토지인 OOOOOOOO 지번이 도시계획상 도로로 지정되어 있는 사실등으로 볼 때 유휴토지에 해당되지 않는다고 볼 수 없으므로 당초처분 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지의 실지거래가격이 확인되어 양도차익을 실지거래가격을 한도로 하여 결정할 수 있는지1) 관련법령소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 및 동 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 확정신고시까지 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하는 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있으며, 다만 실질과세원칙에 의하여 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에 해당되면 실지거래가격을 한도로 양도차익을 결정할 수 있다고 해석된다.

2) 사실 및 판단가) 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익예정신고 및 확정신고를 한 사실이 없고, 확정신고 기한내에 실지거래가액을 알 수 있는 증빙자료를 제출하지 아니한 사실과, 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에 해당된다는 데는 다툼이 없다.나) 다음 청구주장 실지거래가액이 사실로 확인되어 실지거래가액을 한도로 양도차익을 결정할 수 있는지를 살펴보면,청구인은 쟁점토지 양도에 따른 등기이전시 작성된 검인매매계약서 등만 제시할 뿐 대가관계를 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙자료의 제시가 일체 없으며, 또한 기준시가(개별공시지가) 772,200,000원의 67.3%에 불과한 520,000,000원에 양도하였다고 주장하나 특별히 저가로 양도하여야만 할 타당한 사유도 발견되지 아니하는 바, 사회통념상 청구주장 실지거래가액의 신빙성을 인정하기는 어렵다고 판단된다.다) 그렇다면 관련법령 및 사실인정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세하는 것이 정당하므로 청구주장 이유없다 할 것이다.

나. 장기보유특별공제 적용대상인지1) 관련법령소득세법 제23조제2항 제2호, 동 시행령 제46조의3에 의하면 원칙적으로 5년이상 보유한 부동산의 양도소득금액은 양도차익에서 일정율의 장기보유특별공제를 할 수 있으나, 나대지 등에 대한 양도소득에 대하여는 그 적용을 배제하도록 규정하면서 위 시행령 단서에서 양도일 현재 토지초과이득세법상 규정에 의한 유휴토지등에 해당되지 않는 토지는 그러하지 아니하다고 규정하여 예외를 인정하고 있다.

2) 사실 및 판단가) 처분청의 심리자료에 의하면 양도당시 실태가 나대지 상태로 판정되어 있고, 이에 대한 다툼은 없다.나) 쟁점토지등의 지적도 등본 등에 의하면 쟁점토지의 연접된 토지가 도시계획상 도로로 결정(69.1.18, 재고시 93.5.10)되어 있음이 확인된다.다) 그렇다면 쟁점토지는 맹지가 아니며 토지초과이득세법상 유휴토지인 나대지에 해당되고, 기타 법령의 규정등에 의하여 사용이 직접적으로 금지되거나 제한된 토지가 아니므로, 장기보유특별공제를 배제하는 토지에 해당된다고 판단된다. (국심 92서921, 92.6.4 같은취지)다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장 모두 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.