청구인이 신고한 토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 제출한 위의 증빙서류만으로는 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 토지의 실지거래가액으로 인정하기 어려움.

1. 처분개요

청구인은 인천시 남동구 OO지구 OOOOO OOOO 대지 350.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.1.11 취득하여 89.4.10 양도하고 89.5.1 자산양도차익 예정신고를 하면서 쟁점토지의 취득가액을 199,000,000원으로 양도가액을 204,000,000원으로 신고하였다.처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여, 95.5.1 청구인에게 89년도분 양도소득세 44,952,120원 및 방위세 9,296,820원 합계 54,248,940원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.5.22 심사청구를 거쳐, 95.7.18 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익 예정신고를 하면서 취득 및 양도 당시의 거래가액을 확인할 수 있는 실지매매계약서를 첨부하였는데 처분청이 취득가액이 막연히 6～8천만원에 양도하였을 것이라는 전 소유자의 확인서에 근거하여 실지계약서의 금액을 부인하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인이 쟁점부동산을 86.1.10. 취득하여 89.4.3. 양도한 기간 동안 전국적으로 부동산가격이 급격히 상승하였는데도 특별한 사유도 없이 쟁점토지만이 상승하지 않았다는 것은 믿기 어렵다.(신고가격상승률 2.5%, 기준시가 상승률 115.2%)청구인의 신고가액 대로 양도차익을 계산하면 양도가액 204,000,000원에서 취득가액 199,000,000원과 필요경비 상당액 14,925,000원(199,000,000×0.075)을 공제하면 9,925,000원이 부족되는 바, 이와 같이 손해를 보면서 양도한 특별한 이유도 발견되지 아니한다.청구인이 제출한 양도계약서는 관인계약서로 등록세, 취득세 등의 부담을 덜기 위하여 실지매매가액 보다 적은 금액으로 작성하는 것이 일반화되어 있는 부동산거래 현실로 볼 때 단순히 관인계약서만으로 실지 양도가액을 인정 할 수 없다.쟁점부동산의 전 소유자 OOO은 자기가 양도한 가액이 1억9천9백만원이 아닌 6～8천만원이라고 확인하고 있어 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

따라서, 위와 같은 사실로 볼 때 청구인이 신고한 거래가액은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 쟁점은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제2항 및 제4항,같은법 제45조제1항 제1호,같은법 시행령 제170조제4항 제3호의 규정을 모아보면, 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 당해자산의 취득 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가로 하되, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있다.위의 규정에 따라 양도자가 제출한 증빙서류의 신빙성과 관련하여, 그 신고 내용이 거래의 실정에 비추어 이례적이어서 경험칙상 신빙할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 납세자가 그 신고내용이 실지거래가액과 다르지 아니함을 입증해야 한다.(같은 뜻, 대판 84누362, 85.3.12)

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점토지의 실지취득가액이라고 주장하며 제출한 취득시의 매매계약서 및 대금영수증 3매와 실지양도가액이라고 주장하며 제출한 관인계약서에 의하면 쟁점토지 보유기간 동안의 지가상승율은 2.5%에 불과한 바, 쟁점토지가 소재한 지역은 특히 신개발지역으로서 그 지가상승이 높았던 것으로 보이며, 특히 같은 기간동안 전국적으로 부동산가격이 급격히 상승한 사실은 공지의 사실이다. 이러한 점을 반영하여 쟁점토지의 지가상승율을 기준시가로 계산할 경우 같은 기간 동안 무려 115.3%에 이르는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 당시의 거래실정에 비추어 볼 때 이례적이어서 경험칙상 믿기 어렵다고 판단된다.이와 같이 청구인은 청구인이 신고한 쟁점토지의 가격상승율이 기준시가에 의한 것보다 현저히 낮은 데 대하여 합리적인 설명을 하지 못하고 있을 뿐만 아니라 금융자료등 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 바, 청구인이 제출한 위의 증빙서류만으로는 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.