청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부와 쟁점부동산의 양도를 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지의 여부(기각)

쟁점부동산 양도일 현재 청구인이 보유하고 있는 청주시 ○○동 ○○ 소재 부동산은 공부상 주택으로써, 쟁점부동산 양도일 현재 청구인은 2주택 보유자에 해당되어 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없다는 의견임.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 대지 271㎡, 건물 507.74㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)와, 같은동 OOOOOO 대지 60㎡, 건물 30.81㎡(이하 “쟁점부동산②”라 한다)를 1990.11.20, 같은동 OOOOOO 대지 182㎡, 건물 322.07㎡(이하 “쟁점부동산③”이라 한다)를 1990.11.19 각각 양도하고 쟁점부동산①과 ②의 양도에 대하여 실거래가액(취득:179,108,376원, 양도:402,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득 과세표준확정신고를 하였으며 쟁점부동산③의 양도에 대하여는 1세대1주택 양도의 비과세소득으로 함께 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산③에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 쟁점부동산①,②,③의 양도차익을 기준시가로 계산하여 1990귀속 양도소득세 262,630,280원 및 동 방위세 52,526,050원을 결정 1993.9.12 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1993.11.11 심사청구를 거쳐 1994.3.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산 ①을 1,200,000원에 취득하여 3차에 걸친 증축공사(증축공사비:17,000,000원)와 2차례의 보수공사(보수공사비:122,908,376원)를 하여 330,000,000원에 양도하였으며, 쟁점부동산 ②를 38,000,000원에 취득하여 72,000,000원에 양도하고 관련증빙을 첨부하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였던 바, 처분청의 조사공무원이 약 1년에 걸쳐 신고내용을 조사하여 양도 및 취득가액은 사실과 부합된다고 청구인의 신고가액을 인정하고 증축 및 보수비의 일부만을 부인하는 내용으로 1992년 6월 조사종결을 하였으면서도 직원들의 인사이동으로 교체된 담당직원이 아무런 조사도 없이 “거래내용 불분명하다”라고만 기재하고 기준시가로 과세하는 것은 부당하다는 주장이며, 또한 처분청은 충북 청주시 OO동 OOOOOO소재 단독주택 37.95㎡를 청구인이 1987.4.1 취득하여 쟁점부동산 양도일(90.11.19)현재 보유하고 있으므로 쟁점부동산 ③의 양도를 1세대 1주택의 양도로 볼 수없다고 이를 부인하였으나, 공부상에 주택으로 등재되어 있는 충북 청주시 OO동 소재 지상건물은 청구인이 그 건물을 취득하기 이전부터 사람이 살지 않은 농막으로서, 처분청의 조사공무원들이 현지에 출장하여 이를 인정하였으면서도 공부상 주택으로 등재되어 있다는 이유만으로 1세대 1주택의 비과세 규정을 배제하는 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 자본적 지출액을 입증할 수 있는 구체적인 거증자료를 제시함이 없이 단순히 사인간에 작성된 영수증만을 제시하고 있어 청구인이 주장하고 있는 가액이 불분명하므로 기준시가로 양도차익을 계산한 당초처분 정당하며, 쟁점부동산 양도일 현재 청구인이 보유하고 있는 청주시 OO동 O OOOOO 소재 부동산은 공부상 주택으로써, 쟁점부동산 양도일 현재 청구인은 2주택 보유자에 해당되어 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부와 쟁점부동산③의 양도를 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부 관련법령을 살펴보면 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. (단서생략)”라고 규정하고, 같은조 제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다.

청구인은 1964.5.7 대지 271㎡, 건물 39.67㎡의 쟁점부동산①을 1,200,000원에 취득하였다가 3차례의 증축(총 증축비는 17,000,000원이며 증축으로 인하여 건물연면적이 507.74㎡가 되었음)과 2차례의 보수(보수비 122,908,376원)를 하여 330,000,000원에 양도하였으며 쟁점부동산②를 38,000,000원에 취득하여 72,000,000원에 양도하였다고 주장하며 매매계약서, 거래상대방의 거래가액확인서, 건물증축 및 보수비 영수증 등을 제시하고 있으나 양도시의 매매계약서는 부동산 소개인도 없이 작성된 검인계약서로서 그 가액이 실지거래가액인지의 여부가 불분명하고, 양도당시 실지거래가액은 기준시가(공시지가)를 상회하였던 것이 일반적인 현상임에도 청구인이 신고한 양도가액은 402,000,000원으로 기준시가(683,270,825원) 대비 58%에 불과함에도 불구하고 이를 납득할만한 구체적인 이유나 객관성 있는 자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 하겠다. 따라서 양도가액이 불분명한 이 건의 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하며 청구주장은 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점부동산③의 양도를 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지의 여부 관련 법령을 살펴보면 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고, 같은법 시행령 제15조 제1항에서 「법 제5조 제6호(자)에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. (단서생략)」라고 규정하고 있다.

처분청은 청구인이 쟁점부동산③을 양도할 당시(1990.11.19) 충청북도 청주시 OO동 O OOOOO에 주택 37.95㎡(이하 “다른주택”이라 한다)를 소유하고 있다는 이유로 쟁점부동산③의 양도를 1세대1주택의 양도로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 결정고지한데 대하여 청구인은 위 다른주택이 공부상에 주택으로 등재되어 있을 뿐 오래전부터 사람이 살지 않은 농막이라고 주장하고 있으나, 당심의 조사관이 현지에 출장하여 조사한 바에 의하면 조사당시(1994.10.15)에는 사람이 거주하고 있지는 않지만 주택으로서의 외형을 갖추고 있어 내부수리를 하면 언제든지 주택으로 사용이 가능하다고 보여지며, 그곳에 농기구나 퇴비등이 보관되어 있지도 않아 농지 경영에 직접 필요한 농막으로 사용되고 있다고 볼수도 없을 뿐만 아니라 만약, 청구인이 다른주택을 취득할 당시부터 사람이 거주하지 않는 상태로 있었다면 건물분 재산세를 납부하면서까지 동 주택을 멸실하지 않고 소유할 필요가 없었음에도 불구하고 이를 계속하여 소유하고 있었던 납득할만한 이유도 제시하지 못하고 있다. 따라서 쟁점부동산③을 양도할 당시 다른주택이 주택으로 사용되지 않고 다른 용도(농막등)로 사용되었다는 사실을 입증하지 못한 이상 공부상에 나타난 주택으로 볼 수 밖에 없다 할 것이므로 청구인은 쟁점부동산③을 양도할 당시 1세대2주택 소유자에 해당되어 쟁점부동산③의 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 배제한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

라. 이와같이 청구주장 모두 이유없고 당초처분 정당하다고 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.