1년이내의 단기거래에 해당하는 토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부(기각)

예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없음.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 개발사업지구내 상업용지 OOOOOO 대지 250.66㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’89.12.4 청구외 OOO에게 양도한 후 자산양도차익 예정 또는 확정신고를 하지 않았다. 처분청은 ’95.5.9 쟁점토지의 양도에 대하여 취득일을 ’89.3.18, 양도일을 ’89.12.4로 하여 89년 귀속 양도소득세 80,277,533원과 동 방위세 16,055,506원을 청구인에게 결정고지한 후, 95년 6월 ’89.10.10을 취득일로 하여 양도소득세 27,289,836원과 동 방위세 5,457,967원으로 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’95.7.1 심사청구를 거쳐 ’95.10.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 처분청에서는 쟁점토지의 분양계약서상의 잔금청산일인 ’89.3.18을 취득일로 하여 본건 양도소득세를 과세하였으나, OO주택공사에서 확인한 실지잔금청산일은 ’89.10.10이므로 매매계약서상의 잔금청산일이 아닌 실지잔금청산일을 쟁점토지의 취득일로 하여 세액을 과세하여야 할 것이다.

(2) 처분청에서는 기준시가에 의하여 본건 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점토지의 거래는 1년이내의 단기거래이며, OO주택공사로부터 취득하였으므로 취득가액을 확인할 수 있고, 양도가액도 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세가 결정되어야 할 것이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 그에 OO 예정신고 및 확정신고를 이행한 바가 없어 실지거래가액을 적용받을 수 있는 법적요건을 갖추지 못한 것으로 판단되고 있고, 또한 이 건의 경우가 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당되어 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의거 실지거래가액 적용대상이 된다고는 하나 그 단서규정인 “다만, 부동산의 취득 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있어, 동 단서 규정에 따라 처분청이 ’95.5.1 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도경위가 부동산투기성이 없다는 것(투기성이 없다는 사실에 대해서는 처분청과 청구인 상호 다툼이 없음)으로 판단하여 실지거래가액 적용대상에서 이를 제외하여 기준시가로 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 취득시기를 계약서상의 잔금청산일로 볼 것인지 아니면 실지로 잔금을 청산한 날로 볼 것인지(쟁점①)와 1년이내의 단기거래에 해당하는 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부(쟁점②)를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 관련법령 소득세법 제27조 와 소득세법 시행령 제53조 를 종합하여 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기는 대금을 청산한 날로 하는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단 처분청은 쟁점토지의 취득일을 매매계약서상의 잔금청산일인 ’89.3.18로 보아 ’95.5.9 양도소득세 80,277,530원과 동 방위세 16,055,500원을 결정고지한 후 취득일을 청구인이 주장하는 실지잔금청산일인 ’89.10.10로 하여 양도소득세 27,289,836원과 동 방위세 5,457,967원으로 경정하였음이 처분청의 결정결의서에 의하여 확인된다. 따라서 본 쟁점에 OO 심리는 생략한다.

다. 쟁점②에 대하여 본다.

(1) 관련법령 소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호를 종합하여 보면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 하고, 다만 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 실지거래가액으로 하도록 하고 있다.

(2) 심리 및 판단 1년이내의 단기거래에 해당하는 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의한 과세처분이 정당한지 여부를 보면, 쟁점토지의 경우처럼 1년이내의 단기양도에 해당된다 하더라도 납세자가 양도소득금액 예정 또는 확정신고를 하지 아니하여 소정의 요건을 제대로 갖추지 못하여 이미 실지거래가액을 주장할 수 없게 된 상태에서 뒤늦게 당해 거래가 투기거래임을 내세우면서 기준시가에 의한 경우보다 오히려 자신에게 유리한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 줄 것을 요구 한다는 것은 결국 법이 규제하고자 하는 투기행위를 내세워 다른 일반거래자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것에 지나지 아니하여 공평과세의 견지에서 이를 허용하기 어렵다는 점을 고려하여 볼 때, 본건이 1년 이내의 단기거래에 해당하더라도 그 실지거래가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우에 실지거래가액에 적용대상에서 제외시킬수 있는 것인바(같은뜻 대법 93누 852 ’93.7.16) 처분청이 쟁점토지 양도 후 자산양도차익 예정 또는 확정신고를 하지 아니한 청구인에게 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 모두 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.