실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세한 처분의 당부와 여관개축비를 필요경비로 공제하여야 하는지 여부(기각)

기준시가로 양도차익결정시 필요경비는 개산공제에 의하여야 하므로 처분청의 처분은 적법함.

1. 처분 개요

청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOOO 대지 182㎡ 및 위 지상건물 105.46㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 77.4.21 취득하여 92.7.29 양도하고 92.8.28 취득가액은 29,800,000원, 양도가액은 193,000,000원, 기타 162,000,000원을 필요경비로 계산하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.처분청에서는 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 양도차익을 기준시가로 결정하고 취득당시의 기준시가에 과세시가표준액의 7/100을 곱한 금액을 필요경비로 계산하여 94.7.26 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 59,699,050원을 과세하였다.청구인은 이에 불복하여 94.9.23 심사청구를 거쳐 95.1.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장여관인 쟁점건물을 77.4.21자로 29,800,000원에 취득하여 92.7.29자로 193,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 과세하여야 하며, 쟁점건물 취득시부터 양도시까지 15년동안 소요된 개축비 162,000,000원을 필요경비로 인정함이 타당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 실지거래 취득가액은 29,800,000원이라고 주장하고 있으나 달리 입증할만한 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 신고시 제출한 취득매매계약서는 취득일 이후에 재작성된 것으로 청구주장 취득가액은 신빙성이 없으며, 실지거래 양도가액에 대하여도 청구인은 193,000,000원이라고 주장하나 쟁점건물의 양수자인 OOO은 확인서를 통하여 실지거래 양도가액은 전세보증금 30,000,000원을 포함한 223,000,000원이라고 진술하고 있어 청구주장과 일치하지 않으므로 청구주장 양도가액도 신빙성이 없으므로 처분청이 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세함은 정당하다. 또한 청구인은 쟁점주택 취득시부터 양도시까지 15년간의 개축비에 대한 필요경비공제를 주장하고 있으나 청구외 OOO으로부터 쟁점건물의 지하실 기름보일러 교체, 여관객실의 욕실·화장실 설치에 대한 공사시설을 확인하고 취득당시의 기준시가에 과세시가표준액의 7/100을 곱한 금액을 필요경비로 계산하여 공제하였으므로 처분청의 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세한 처분의 당부와 여관개축비를 필요경비로 공제하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 「자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있다.또한같은법 제45조제1항에서는「양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 하면서 제1호 가목에서는 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가」라고 규정하고 있고,같은법시행령 제94조제5항 제1호의 규정에 의하면,「법 제45조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 법 제23조 제1항 제1호에 규정된 자산의 경우 취득당시의 기준시가에 취득당시 지방세법상의 과세시가표준액 ×7/100을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 한다」고 규정하고 있다.

다. 청구주장 실지거래가액이 확인된 경우에 해당되는지 여부

(1) 청구인은 쟁점건물을 29,800,000원에 취득하였다고 하면서 매매계약서를 그 증빙으로 제시하고 있는 바, 청구인은 동 계약서는 취득당시의 매매계약서가 분실되어 89년도에 재작성한 것이라고 청구외 OOO의 확인서를 통하여 진술하고 있어 청구인이 신고시 제출한 취득 매매계약서는 사후에 작성된 것임이 확인되고 있고, 동 매매계약의 진위여부를 확인하기 위하여 당심판소에서 매매계약서상의 중개업자인 OO부동산 OOO(전화번호 : OOOOOOOO)에 대하여 전화확인한 바, 동 전화번호는 건설업체가 사용하고 있는 것으로 확인되고 있어 동 매매계약서를 진정한 것으로 받아 들이기 어려울 뿐만 아니라 달리 취득가액임을 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못한 점등으로 보아 청구주장 실지거래 취득가액을 신빙성이 있다고 보기 어렵고,

(2) 또한 청구인은 쟁점건물을 193,000,000원에 양도하였다고 하면서 매매계약서를 그 증빙으로 제시하고 있으나 94.5.9 처분청 조사당시 쟁점건물의 양수자인 OOO은 확인서를 통하여 실지거래 양도가액은 전세보증금 30,000,000원을 포함하여 223,000,000원이라고 진술하고 있어 청구인이 주장한 양도가액(193,000,000원)과 일치하지 않으므로 청구주장 실지거래 양도가액도 신빙성이 있는 것으로 받아 들이기 어렵다.

따라서 이 건의 경우 청구주장 실지거래가액이 확인된 경우에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것이다.

라. 쟁점건물에 대한 개축비 162,000,000원을 필요경비로 공제하여야 하는지위에서 본 바와 같이 청구주장 실지거래가액이 확인되고 있지 아니하여 기준시가로 과세한 이 건의 경우 처분청이소득세법 제45조제1항 및같은법시행령 제94조제5항의 규정에 의하여 취득당시의 기준시가에 취득당시 지방세법상의 과세시가표준액 × 7/100을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 공제하였음이 관련자료를 통하여 알 수 있는 바, 쟁점건물에 대한 개축비 162,000,000원을 필요경비로 공제함이 타당하다는 청구주장은 이유없다 할 것이다.위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼때 청구주장 실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 양도차익을 결정하면서 취득당시의 기준시가에 취득당시 지방세법상의 과세시가표준액 × 7/100을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.