쟁점토지의 양도가액을 얼마로 볼 것인지 여부

청구인은 매매대금을 ***원으로 기재하고 청구인과 양수자가 날인한 매매계약서를 기초로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 경상남도 거제시장에게 부동산거래계약 신고를 하고 「부동산등기 특별조치법」에 따라 소유권이전등기를 완료하였고, 처분청에 양도가액을 ***원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 확인되므로 위 매매계약서의 진정성이 추정되고, 이와 달리 위 매매계약서의 완성문서로서의 진정성 추정을 번복할만한 증빙이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지 양도대금을 ***원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1975.7.6. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 취득(1994.10.14. 소유권이전등기 완료)하였다가 2017.2.22. OOO에게 양도한 후, 2017.4.26. 취득가액은 OOO원(환산취득가액)으로, 양도가액은 OOO원(실지취득가액)으로 하고 「조세특례제한법」상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2020.7.13.∼2020.7.31. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지가 양도 당시 청구인이 8년 이상 직접 경작하지 아니한 비사업용 토지에 해당한다고 보아 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 배제하여 2020.9.10. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO원이 아니고, OOO원으로서 청구인은 OOO로부터 OOO원(계약금 OOO원, 2017.2.17., 잔금 OOO원, 2017.2.22.)을 매매대금으로 지급받았고, 매매대금이 OOO원으로 기재된 매매계약서는 양수자 OOO이 사실과 다르게 임의로 작성한 것이다.또한 매매대금이 OOO원인 실제 매매계약서에는 매도인.매수인의 날인 및 계약서 측면에 간인이 있는 반면, 이 건 양도소득세 신고 당시 제출한 매매대금 OOO원인 매매계약서에는 간인이 없고, 매수인란에 날인된 도장도 실제 매매계약서와 다른 점에서 처분청이 쟁점토지 매수인이 허위로 작성한 매매계약서를 근거로 하여 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점토지 양도 당시 8년 이상 재촌.자경하지 않은 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간 다툼이 없다.청구인은 쟁점토지 양도금액은 OOO원이라고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 청구인과 OOO 간 체결한 매매계약서를 제출하였으나, OOO이 2017.2.22. 발급한 부동산거래계약신고필증에 첨부된 쟁점토지 부동산매매계약서상 매매대금은 OOO원으로 나타나고 위 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정된다.쟁점토지 양수자 OOO이 쟁점토지 소유권이전 당일(2017.2.22.) 쟁점토지를 담보로 대출을 받기 위해 OOO에 제출한 매매계약서상 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 당시 OOO에서 담보대출을 목적으로 쟁점토지 인근 토지의 실거래가액을 근거로 평가(기준일 : 2017.2.21.)한 감정가액은 OOO원, 대출가능액은 평가액의 70%인 OOO으로 산정한 사실이 나타난다.세무조사 당시 청구인은 처음에는 양도가액이 OOO원이고 매매대금은 개인 부채상환에 사용하였다고 진술하였다가, 8년 이상 재촌·자경 감면규정 적용이 부인되자 매매대금 OOO원의 매매계약서를 제출한 것이고, 쟁점토지 양수자 OOO이 매매대금은 OOO원이고 당시 매매계약서를 OOO에 제출하여 쟁점토지를 담보로 OOO원을 대출받은 사실이 있다고 진술하였다.

따라서 OOO이 발급한 부동산거래신고필증에 나타나는 쟁점토지 양도가액과 양수자가 담보대출을 받기 위해 은행에 제출한 계약서상 매매대금이 일치하는 점에서 이를 쟁점토지의 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액을 얼마로 볼 것인지 여부나. 관련 법률 등

(1) 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정.경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조【부동산 거래의 신고】

① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

(3) 부동산등기 특별조치법제2조【소유권이전등기등 신청의무】

① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날제3조【계약서등의 검인에 대한 특례】

① 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)ㆍ군수(이하 "市長등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

1. 당사자

2. 목적부동산

3. 계약연월일

4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항

5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자

6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

(4) 부동산등기 특별조치법에 따른 대법원규칙제1조【계약서등의 검인】부동산등기특별조치법 제3조의 규정에 의한 검인은 계약을 체결한 당사자 중 1인이나 그 위임을 받은 자, 계약서를 작성한 변호사와 법무사 및 중개업자가 신청할 수 있다

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 이 건 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 OOO과 같다.OOO

(2) OOO이 2017.2.22. 발급한 부동산거래계약신고필증에 첨부된 쟁점토지 부동산매매계약서 주요내용은 아래 OOO와 같고, 쟁점토지 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있다.OOO

(3) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지 양수자 OOO이 OOO에 쟁점토지를 담보로 대출을 신청하면서 제출한 계약서상 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, OOO의 감정평가서(기준일 2017.2.21.)상 평가가액은 OOO원으로 기재되어 있으며, OOO지방법원 OOO지원 사법보좌관 OOO이 경매(의뢰번호 : OOO)를 목적으로 OOO에 의뢰하여 2020.2.12. 기준으로 작성된 감정평가서상 쟁점토지 가액은 OOO원으로 나타난다.

(4) 청구인은 “매매대금이 OOO원으로 되어있는 매매계약서를 작성한 사실이 없고 추측하건데 쟁점토지 양수자 OOO이 별도의 매매계약서를 작성하여 청구인의 도장을 날인한 것으로 보인다”라고 주장하면서 매매대금이 OOO원으로 기재된 부동산매매계약서, 청구인 명의 OOO은행계좌(OOO)의 2017.2.1.부터 2017.7.31.까지 입출금거래내역 중 2017.2.17. OOO로부터 현금 OOO원을, 2017.2.22. OOO으로부터 OOO원을 받은 내역을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분문서는 그 성립의 진실성이 인정되는 이상 그 기재내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한, 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정(대법원 2002.2.26. 선고 2000다48265 판결, 같은 뜻임)하여야 하고, 사문서는 본인 또는 대리인의 서명, 날인 또는 무인이 있는 때에는 진실한 것으로 추정되므로, 사문서의 작성명의인이 당해 문서에 날인한 인영 부분의 성립을 인정하는 경우에는 반증으로 그러한 추정이 번복되는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 그 문서 전체에 관한 진실성이 추정된다고 할 것이고, 이러한 요건이 갖추어진 문서의 진실성을 뒤집으려면 그럴만한 합리적인 이유와 이를 뒷받침할 간접반증 등의 증거가 필요(대법원 2008.1.10. 선고 2006다41204 판결 등 다수, 같은 뜻임)한 것인바,청구인은 매매대금을 OOO원으로 기재하고 청구인과 양수자가 날인한 매매계약서를 기초로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 OOO에게 부동산거래계약 신고를 하고 「부동산등기 특별조치법」에 따라 소유권이전등기를 완료하였고, 처분청에 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 확인되므로 위 매매계약서의 진정성이 추정되고, 이와 달리 위 매매계약서의 완성문서로서의 진정성 추정을 번복할만한 증빙이 없는 점,쟁점토지 양도당시 양수자가 OOO에 제출한 매매계약서상 매매대금이 위 부동산거래계약 신고 시 제출한 매매대금과 일치하고, OOO가 쟁점토지에 대한 담보대출 목적으로 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 가액도 OOO원으로서 위 매매계약서상 매매대금과 일치하는 반면, 청구인은 위 매매계약서가 쟁점토지 양수자에 의해 임의로 작성된 이중계약서이고 매매대금 OOO원의

계약서가 실제 계약서라고 주장할 뿐 위 매매계약서 기재 내용을 부인할 만한 반증을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지 양도대금을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.