청구인이 제시하는 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부(기각)

법인과의 거래로서 취득가액은 확인되나 양도당시 실거래가액은 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 전시 규정에 따라 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 환산가액으로 계산하는 것이 타당하다 하겠고 이렇게 계산하면 청구인에게는 당초처분보다 불이익하게되는 결과가 되므로 당심에서는 국세기본법 제79조 제2항의 규정에 의한 불이익변경금지원칙에 의해 청구인의 주장을 받아들일 수 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 83.4.27 법인(OO건설주식회사)으로부터 취득한 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO 소재 상가 OO OOO(14평형) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.3.28 개인에게 양도한 데 대하여 처분청이 취득 및 양도가액 모두를 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 979,040원 및 동 방위세 97,900원을 90.1.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.8.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 83.4.27 법인으로부터 취득하고 89.3.28 개인에게 양도한 후 소정의 예정신고를 하지 않았다 하더라도 확정신고기한 전에 실거래가액(취득가액 25,200,000원, 양도가액 15,000,000원)을 입증할 수 있는 계약서등 증빙자료를 첨부하여 이의신청을 제기한 바 제시된 자료에 의해 실거래가액의 확인이 가능한데도 이를 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 처분청은 제시된 실거래가액을 확인할만한 객관적인 증빙이 없다하여 청구인이 주장하는 거래가액을 부인하고 기준시가로 과세하였으나 이 건 거래는 법인과의 거래로서 취득가액은 확인되고 양도가액은 확인되지 않으므로 취득가액은 실거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 하여 과세하는 것이 정당한 바 이렇게 양도차익을 계산하면 청구인에게 오히려 불리하게 되므로 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 쟁점은 청구인이 제시하는 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 관련법령을 보면 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항에서 양도 및 취득가액은 기준시가로 계산하되 대통령령이 정하는 경우는 실거래가액으로 계산하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느 하나를 실거래가액으로 결정하는 때에는 다른 하나도 실거래가액으로 결정하되 제4항 제1호의 경우로서 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실거래가액을 확인할 수 없을 때에는 실거래가액을 확인할 수 있는 것은 실거래가액에 의하고 실거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고 동 제4항 제1호에서는 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실거래가액이 확인되는 경우라고 규정하고 있어 청구인이 주장하는 거래가액이 실거래가액으로 인정만 된다면 이에 의하여 과세할 수 있다 할 것이다. 살피건대, 이 건 법인과의 거래로서 청구인이 제시하고 있는 실거래가액 입증서류에 의하면 취득가액은 법인인 OO건설주식회사로부터의 분양받은 가액인 25,200,000원으로서 실거래가액이 확인된다 할 것이나, 양도가액은 쟁점부동산 취득후 6년만에 양도한 바 그동안 계속된 부동산가격의 상승추세를 나타낸 부동산시가표준액이 취득후 180% 상승된 점을 감안할 때 쟁점부동산을 취득하여 6년만인 89.3.28 에 40%나 손해인 15,000,000원에 양도하였다는 주장을 믿기 어렵다 할 것인데도 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 특별히 손해보고 양도할만한 구체적 사유를 제시한 바도 없고, 쟁점부동산 양도당시의 대금결제내용에 대한 객관적거증인 금융자료등에 의하여 청구주장을 입증하지도 못하고 있으므로 청구주장 양도가액은 이를 받아들이기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 이 건 법인과의 거래로서 취득가액은 확인되나 양도당시 실거래가액은 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 전시 규정에 따라 취득가액은 실지거래가액(25,200,000원)으로 하고 양도가액은 환산가액으로 계산하는 것이 타당하다 하겠고 이렇게 계산하면 청구인에게는 당초처분보다 불이익하게되는 결과가 되므로 당심에서는 국세기본법 제79조 제2항의 규정에 의한 불이익변경금지원칙에 의해 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 판단된다. (국심 89중 1337, 89.10.24 동지)

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.