압류부동산의 매각대금의 배분이 적법한지(기각)

임차인들이 국세의 압류등기일 이후이나 쟁점주택의 공매공고일 이전에 주택임대차계약을 체결하고 전입한 임차인의 경우 주택임대차보호법 제8조 의 규정에 의하여 우선하여 변제받을 수 있는 보증금에 대하여는 쟁점주택의 공매대금에서 국세 및 근저당 채권에 우선하여 변제받을 수 있음

1. 원처분 개요 처분청은 청구외 OOO의 부가가치세 체납으로 OOO소유인 OO광역시 북구 OO동 OOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOOO 건물 69.97㎡, 대지소유권 40.597㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1998.9.30 압류 등기하였고 청구외 OOO과 OOO은 쟁점주택에 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입하였다. 처분청은 1998.12.10 OOOOOO공사(구 OO공사) OO지점에 쟁점주택의 공매를 의뢰하였고, 1999.10.9 OOOOOO공사 OO지사장은 공매공고를 하였으며, 2000.4.7 처분청은 쟁점주택의 공매로 인한 매각대금 43,200,000원을 아래와 같이 배분하고 청구인에게는 후순위로 채권청구금액 34,157,863원중 20,491,920원만 배분하였다. < 공매대금 배분 >

순위

권리관계

권리자

배분금액

비??? 고

1

체납처분비

-

1,108,080원

-

2

소액주택임차권

OOO

10,800,000원

1998.10.9전입

3

소액주택임차권

OOO

10,800,000원

1999.5.28전입

4

근저당권

청구인

20,491,920원

1996.10.28설정

합계

43,200,000원

-

청구인은 이에 불복하여 2000.4.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구외 임차인 OOO은 체납자 OOO의 고향친구이며 가족이 OO광역시 사상구 OO동 OOOOOOOO에 살고 있는데 가족과 다른 세대를 구성할 객관적인 아무런 이유가 없고, 임차인 OOO은 체납자 OOO의 여동생 OOO의 남편(매제)이며 OO지방법원의 1999.8.7 경매개시결정 약 2개월 전인 1999.5.28 전입신고 한 사실, OO지방법원의 경매사건(99타경 53130호)현황조사 기록중 2000.1.13 임대차관계조사서상에는 임차인이 3명으로 각각 방한칸씩 임차하고 있는 것으로 되어 있으나 OOOOOO공사의 공매절차에서는 임차인 2명으로 되어 있는 점, 방한칸의 전세보증금이 너무 과다한 점으로 보아 이들은 진정한 임차인이라고 생각하기에 설득력이 없다. 또한 전세계약서의 글씨체가 각각 동일인의 글씨로 판단될 뿐 아니라 청구외 OOO이 청구인의 자립예탁금 대출약정서상에 자필 날인한 글씨와 비교하면 전혀 틀린 제3자의 글씨로 신빙성이 없어 이들은 가장임차인으로 소액임차인으로 볼 수 없다.

(2) 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항에 의거 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여야 하므로 임차보증금은 청구외 OOO의 20,000,000원과 OOO의 15,000,000원을 합산하면 35,000,000원이 되어 소액임차인이 아니고, OO지방법원의 현황조사서상에 부엌, 화장실, 거실은 임차인들이 공동 점유하는 것으로 조사되어 있어, 사회통념상 가정공동생활로 보아야 하므로 소액임차인이 아니므로 최우선변제권이 없어 이 건 공매대금배분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점주택의 임차인 OOO 및 OOO은 실제 거주한 사실이 확인되고, 교부청구에 대한 서류제출시 법적인 하자가 없고, 임차인 OOO과 OOO을 가정공동생활로 볼 수 있는 생활근거가 인정되지 아니하여 당초처분에 잘못이 없으며, 임차인 OOO 및 OOO의 임대보증금은 국세기본법 제35조 제1항 제4호 및 주택임대차보호법 제8조 에 근거한 국세에 우선하여 변제받을 수 있는 소액임차권자에 해당하므로 배분에 우선 참가시켜 배분한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 압류부동산의 매각대금의 배분이 적법한지 여부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제35조 【국세의 우선】 제1항에서 「국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. 1～

3. (생략)

4. 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권」이라고 규정하고,

(2) 주택임대차보호법 제3조 【대항력】 제1항에서 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」고 규정하고 있고, 같은 법 제8조【보증금중 일정액의 보호】 제1항에서 「임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다」고, 그 제3항에서 「제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있으며,

(3) 같은법시행령 제3조 【보증금중 일정액의 범위등】에서는 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를, 같은령 제4조 【우선변제를 받을 임차인의 범위】에서는 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위를 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.10.28 청구외 OOO이 자립예약금 20,000,000원을 대출받으면서 쟁점주택에 근저당권(채권최고액 25,000,000원)을 설정하였으며, 청구외 OOO은 1998.10.9 쟁점주택에 임차보증금 20,000,000원에, 청구외 OOO은 1999.5.28 임차보증금 15,000,000원에 쟁점주택에 주민등록 전입하여 주택임대차보호법상 임차보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있는 임차권자에 해당되는지에 대하여, 청구인은 임차인 OOO, OOO이 쟁점주택에 실제 거주한 사실이 없는 가장임차인이고, 설사 거주하였다고 하더라도 가정공동생활을 하여 1가구로 보아야 하므로 소액임차권자로 볼 수 없어 우선변제권이 없다고 주장하고 있는바 이에 대하여 살펴본다.

(2) 우선 쟁점주택의 임차인들이 가장임차인 인지에 대하여 보면, 처분청에서는 임차인 OOO은 쟁점주택에서 잠만 자고, OOO은 항상 거주하며, 임차보증금이 허위금액인지 입증되지 아니 하고, 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항에 규정하고 있는 가정공동생활여부는 발견하지 못하였다고 출장복명서(2000.4.6 조사자 8급 OOO)에서 확인하고 있다. 임차인들은 쟁점주택에 입주사실을 확인하고 있으며, OO OOOOO아파트관리사무소장은 쟁점주택의 소유자인 OOO의 비거주사실 및 임차인 OOO의 입주사실을 확인하고 있다. 임차인들의 주민등록사항을 보면 임차인 OOO은 혼자만 주민등록이 되어있으나 임차인 OOO은 가족이 같이 주민등록되어 있다. 다음 임차인들이 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항에서 규정하고 있는 가정공동생활로 볼 수 있는지에 대하여 처분청의 출장복명서와 같이 공동생활여부를 발견할 수 없다고 확인하고 있으나, 청구인은 구체적인 입증을 제시하지 못하고 있다.

(3) 주택임대차보호법과 국세기본법에 의하면 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주민등록 전입신고를 한 때에 임차보증금 중 일정액이 다른 담보물권자보다 우선변제권이 있고, 보증금중 일부를 보호받을 수 있는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 당해 임대차보증금 중 일정액은 국세나 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있고, 여타 채권과의 우선순위를 정함에 있어 주택임대차보호법상 임차인의 대항요건은 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(또는 전입신고)을 마치는 것 외에 다른 조건은 없다.

(4) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하면, 주택임대차보호법이 우선변제를 받을 임차인의 범위를 구체적으로 규정하고 있는 것은 소액임차인에 대한 특별한 보호수단으로 여겨지며, 국세기본법에서 주택임대차보호법이 정한 요건에 해당하는 임차인의 경우 그 임차보증금 중 일정액은 최우선적으로 변제받을 수 있도록 하고 있는 점은 국가가 사인간의 주택임대차 관계에 개입하여 선순위 담보채권보다도 소액임차인의 채권을 우선 배분토록 한 주택임대차보호법의 입법취지와 같은 맥락이다. 처분청이 임차인들이 국세의 압류등기일 이후이나 쟁점주택의 공매공고일 이전에 주택임대차계약을 체결하고 전입한 임차인 OOO, OOO의 경우 주택임대차보호법 제8조 의 규정에 의하여 우선하여 변제받을 수 있는 보증금에 대하여는 쟁점주택의 공매대금에서 국세 및 근저당 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단(국심2000중1653, 2000. 10.24같은 뜻임)되므로 처분청에서 임차인 OOO 및 OOO의 임차보증금중 일부를 우선 배분하고 나머지를 청구인에게 배분한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.