부동산의 취득 및 양도의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

자산양도차익예정신고, 소득세확정신고, 불복청구시 마다 실지거래가액이 서로 다른 계약서를 제시하는 등 일관성이 없음을 볼때 기준시가로 과세한 처분은 타당

1. 사실처분청은 청구인이 1989.12.27. 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 187㎡와 같은곳 지상 단층주택 56.5㎡를 청구외 이OO로부터 취득하여 지상 주택건물을 멸실한 후 1990.9.22. 지상 2층, 지하 1층, 다가구주택(5가구) 연면적 266.18㎡을 신축(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)하여 1995.4.12. 청구외 서OO에게 양도하고, 1995.6.30. 양도가액을 140,000,000원, 취득가액을 120,000,000원, 자본적지출액 을 95,320,000원(건축비)으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다가, 1996.5.31. 다가구주택 신축판매업에 따른 사업소득으로 총수입금액 140,000,000원 등으로 하여 소득세과세표준확정신고를 한데 대하여, 1999.3월경 이건 조사를 하면서 청구인의 쟁점 다가구주택의 양도에 대한 소득은 사업소득으로 볼 수 없고, 그 실지거래가액도 신빙성이 없다 하여 1999.4.3. 청구인에게 기준시가에 의하여 산정한 1995년도분 양도소득세 29,585,500원을 결정고지하였다.청구인은 이에 대하여 1999.5.19. 이의신청, 1999.10.21. 심사청구를 거쳐 2000.6.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점 부동산의 양도소득에 대하여 1995.6.30. 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는데 처분청은 신고된 실지거래가액이 사실과 다르다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하였으나, 당초 신고시 제출된 실지거래가액에 대한 증빙서류를 보완하여 이의신청을 하였고, 처분청은 보완된 실지거래가액에 대하여 재조사를 하여 실지거래가액을 확인하고 공정과세위원회의 심의를 통과하였음에도 불구하고 이의신청을 기각결정한 것은 이해가 되지 아니하며, 쟁점 부동산을 70,000,000원에 취득하여 구주택을 멸실하고 1990.9.22. 신축하면서 신축비용이 85,000,000원이 소요되었고, 양도가액은 172,000,000원임이 매매계약서, 공사도급계약서, 거래사실확인서 등에 의하여 확인되므로 이들 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되어야 한다.

나. 국세청장 의견첫째, 처분청의 조사복명서에 의하면 쟁점 부동산 인근의 부동산중개인인 청구외 국OO은 쟁점 부동산의 시세가 취득당시에는 80,000,000원, 양도당시에는 250,000,000원이라고 확인하고 있고,둘째, 청구인은 자산양도차익예정신고, 소득세확정신고, 불복청구시 마다 실지거래가액이 서로 다른 계약서를 제시하고 있고 대금수수 증빙 등 객관적이고 구체적인 증빙서류를 제시하지 아니하여 청구인 주장은 신빙성이 없어 보이고,셋째, 쟁점부동산의 매매계약서상 중개인란에 취득당시에는 “OO부동산”으로, 양도당시에는 “OO사 최OO”로 기재되어 있는데 직인이 동일한 점과 자산양도차익 예정신고시에는 건축업자가 청구외 김OO로 된 공사내역서를 제시하였다가 이의신청에 대한 보정요구시에는 청구외 주OO으로 된 공사도급계약서를 제시할 뿐만 아니라 공사 금액도 서로 상이한 점, 그리고 청구외 주OO은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOO 소재에서 1989.8.22.부터 OO실업이라는 상호로 가정용 식탁주방용기 등의 판매업을 영위하다가 1993.6.30. 폐업한 사실 등으로 볼 때 이 또한 진실성이 있는 증빙자료로 인정하기 곤란하므로 쟁점 부동산의 취득가액과 양도가액이 모두 불분명하여 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 취득 및 양도의 실지거래가액이 확인되는지를 가리는데 있다.

나. 심리 및 판단

(1) 관련법령구 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정되기 전의 법률임. 이하같다) 제94조에서 “양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 이하 생략.”이라고 규정하고 있고,같은법 제96조에서는 “양도가액은 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생략.”라고 규정하고 있으며,같은법 제97조제1항에서는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 이하 생략.”이라고 규정하고 있고,같은법시행령 제166조제4항에서는 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 생략

2. 양도자가 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”라고 규정하고 있으며,같은법 제100조제1항에서는 “양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 단서규정 생략.”라고 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단청구인 주장 및 처분청의 의견과 각 제시하는 증거서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도의 실지거래가액이 확인되는지를 살펴본다.(가) 처분청의 조사복명서에 의하면 1999.3월경 조사공무원이 쟁점 부동산의 인근 소재지인 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO에서 OO부동산이라는 상호로 부동산중개업을 하는 청구외 국OO로부터 쟁점 부동산의 시세가 취득당시에는 80,000,000원, 양도당시에는 250,000,000원이 된다는 탐문조사를 한 것으로 되어 있는데, 청구인이 주장하는 양도가액 172,000,000원은 이에 훨씬 미달하고,(나) 청구인은 자산양도차익예정신고, 소득세확정신고, 불복청구시 마다 다음과 같이 실지거래가액이 서로 다른 계약서를 제시하는 등 일관성이 없으며,(단위 : 원)

구 분

양도가액

취득가액

금액

참고

금액

참 고

양도차익

예정신고

140,000,000

검인계약서

215,320,000

토지(일반계약서) 120,000,000

건축비(김OO) 95,320,000

소득세확정신고

(사업소득)

140,000,000

”

103,497,000

매출원가

불복청구

(최종주장)

172,000,000

일반계약서

155,000,000

토지(검인계약서) 70,000,000

건축비(주OO) 85,000,000

(다) 쟁점부동산의 매매계약서상 중개인란에 취득당시에는 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 “OO부동산”으로, 양도당시에는 같은구 OO동 OOOO 소재 “OO사 최OO”로 기재되어 있는데 직인은 동일한 것으로 보여져 계약서의 신빙성에 의문이 있으며,(라) 쟁점부동산의 신축비용과 관련하여 자산양도차익 예정신고시에는 건축업자가 청구외 김OO로 된 공사내역서를 제시하였다가 이의신청시에는 청구외 주OO으로 된 공사도급계약서를 제시할 뿐만아니라 공사금액도 서로 상이한 점, 그리고 국세청 통합전산망의 사업자조회 자료에 의하면 청구외 주OO은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOOOO에서 1989.8.22.부터 “OO실업”이라는 상호로 가정용 식탁주방용기 등의 판매업을 영위 하다가 1993.6.30. 폐업한 사실을 알 수 있는데, 이러한 사실 등으로 볼 때 이 또한 진실성이 있는 증빙자료로 인정하기 곤란하다 하겠다.(마) 이러한 사실을 종합하여 보면, 쟁점 부동산의 취득가액과 양도가액은 실지거래가액이 모두 불분명한 경우에 해당되어 기준시가로 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.(바) 따라서 본 심판청구는 이유 없다고 판단되므로국세기본법 제81조및같은법 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.