토지에 대한 처분청의 토지등급 적용이 타당한 것인지의 여부 및 토지등급 적용이 타당하여 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한 것으로 볼 수 있는지의 여부(기각)

사실관계등을 살펴보건데 청구인이 제시한 88.3.8자 계약서 및 이에 대한 금융거래자료등은 진실된 것으로 보기 어렵다

1. 이유 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO O OOOOO OOO OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 경기도 성남시 OO동 OOOOOO O 구거등 20필지 6,696평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인의 조부(OOO, 65.10.17 사망)로부터 85.3.9 및 85.5.18 유증으로 취득하여 88.6.22 및 88.6.8 청구외 OOO 및 OOO에게 양도한 후 자산양도차익 예정신고나 양도소득세 과세표준 확정신고가 없는데 대하여, 처분청이 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 90.2.2 양도소득세 20,861,010원 및 동방위세 4,172,200원을 부과하자 이에 불복하여 90.3.26 심사청구를 거쳐 90.6.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지중 경기도 성남시 OO동 OOOOOO O등 16필지 5,918평방미터를 88.3.8 청구외 OOO에게, 나머지 경기도 성남시 OO동 OOOOOO O등 4필지 778평방미터를 85.9.5 청구외 OOO에게 각각 양도코자 계약체결 하였는 바, 쟁점토지중 도로, 하천, 구거등은 토지등급이 설정되어 있지 아니한 토지임에도 처분청이 인근 토지등급을 적용하여 국세청장이 정한 배율을 곱하여 계산한 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정함은 부당하다는 주장이며, 설사 이를 기준시가에 의하여 결정하더라도 실지 양도가액이 28,140,000원이므로 양도차익은 28,140,000원을 초과하여서는 아니된다는 주장이다.(처분청은 쟁점토지를 총 19필지 6,415평방미터로 보았음)

3. 국세청장 의견 첫째, 쟁점토지중 지목이 도로, 하천, 구거등으로 되어있는 것은 토지대장상 토지등급이 설정되지 아니하였으나 쟁점토지 소재지 관할 중원구청장의 인근지 토지비준등급 확인이 있으므로 이에 의하면, 쟁점토지의 취득당시 등급은 90 내지 123등급이며, 양도당시 등급은 110 내지 143등급으로 나타나고 있어 이에 따라 쟁점토지에 대한 양도차익을 재계산하여 보면, 양도가액은 116,470,500원, 취득가액은 41,703,962원, 필요경비는 564,455원이어서 양도차익은 74,202,083원으로 산출되는 바, 이를 양도차익으로 채택하여 과세할 경우 청구인에게 오히려 불이익을 초래하게 되므로 국세기본법 제79조 에 규정한 불이익변경금지원칙에 의하여 처분청이 당초처분시 계산한 양도차익 45,657,047원을 양도차익으로 채택하여야 할 것이며, 둘째, 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에 그 산정된 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없다고 주장하면서 부동산매매계약서등을 제시하고 있으나, 청구인은 청구외 OOO에게 양도한 토지 5,637평방미터(실제로는 5,918평방미터이나 전산출력자료에서 OO동 OOOOOOO 도로 281평방미터는 제외되었음)의 양도가액 14,492,500원에 대한 부동산 매매계약서만 제출할 뿐 청구외 OOO에게 양도한 토지 778평방미터에 대한 부동산매매계약서등 입증서류는 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지 전체의 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않고 있으므로 이부분 청구주장도 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구는 (가) 쟁점토지에 대한 처분청의 토지등급 적용이 타당한 것인지의 여부와 (나) 토지등급 적용이 타당하여 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한 것으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 쟁점(가)에 대하여 본다. 쟁점토지중 지목이 도로, 하천, 구거로 되어있는 것은 토지등급이 설정되어 있지 아니한 것이므로 이러한 경우 기준시가에 의하여 그 취득 및 양도가액을 산정하는데 적용할 토지등급은 다음의 순서 즉, 재산세 과세대장상에 등재된 토지등급, 당해토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)·군수가 결정한 가액, 당해토지와 바로 인접된 토지중 품위·정황이 유사한 토지의 등급, 품위·정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지동의 최하등급에 의할 수 있겠는 바(소득세법 기본통칙 2-7-14....23, 같은뜻임), 쟁점토지 등급에 대한 관할구청장(경기도 성남시 중원구청장)이 설정한 인근지 토지비준등급이 있어 이를 처분청이 적용한 등급과 비교해 보건대, 처분청은 취득당시 70등급, 양도당시 100등급을 각각 적용한데 비해 동 비준등급은 취득당시 90 내지 123등급이고 양도당시에는 110 내지 148등급인 것으로 나타나고 있어 동 비준등급에 따라 쟁점토지의 양도차익을 재계산하여 보면, 전시한 “

3. 국세청장 의견”에서와 같이 처분청의 이 건 과세시의 양도차익보다 더 많게 산정되어 청구인에게 오히려 불이익하게될 것이므로 이는 국세기본법 제79조 에 규정한 불이익변경금지원칙에 따라 처분청의 당초처분대로 유지함이 타당하다고 판단된다. 다음으로 쟁점(나)에 대하여 본다. 청구인은 이 건 기준시가에 의한 양도차익에 실지양도가액을 초과할 수 없다는 이유로 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 청구인의 형인 청구외 OOO 소유분 토지(경기도 성남시 OO동 OOO등 4필지 3,382평방미터)와 함께 총 23,910,500원에 양도코자 88.3.8 청구외 OOO과 체결하였다고 하는 매매계약서 및 금융거래내역등의 자료를 제시하고 있는 바, 위 토지들의 등기부등본을 보면, 위 OOO소유분은 88.7.1 소유권이전등기 되었음에 비해 청구인소유분은 판결에 의하여 85.4.8자 매매를 원인으로 88.6.22 소유권이전등기 접수가 된 것으로 나타나 있고 또한 위 판결을 한 서울민사지방법원의 판결문에 첨부된 매매계약서에도 분명히 청구인소유분 토지에 대해 매도인 청구인과 매수인 OOO간에 85.4.8 계약이 체결된 것(매매대금: 8,592,000원)으로 나타나 있고 잔금(3,592,000원)은 85.5.6 지급하기로 약정되어 있는 점으로 볼 때, 청구인이 제시한 88.3.8자 계약서 및 이에 대한 금융거래자료등은 진실된 것으로 보기 어렵다 하겠으며, 또한 쟁점토지중 경기도 성남시 OO동 OOOOOO O등 4필지 778평방미터는 88.9.5 청구외 OOO에게 양도코자 계약을 체결하였다고 하면서 매매계약서를 제시하고 있으나 이를 뒷받침할 수 있는 금융거래등의 자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 이부분 역시 진실된 것으로 보기 어렵다 하겠다.

따라서 청구인이 주장하고 있는 실지양도가액은 이를 사실로 인정할 수 없고 이에 따라 이 건 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 부분 역시 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.