국민임대주택용지로 수용된 경우 취득일자에 따른 양도차익의 산정기준(기각)

토지의 취득일은 지정지역지정일 이전이지만 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날 이전에 취득하지 않은 경우 양도차익을 기준시가에 의하여 산정할 수 없음

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOO 전 1,322㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.1.7. 매매대금 415백만원에 취득하여 2006.5.24. OO공사에 매매대금 1,016백만원에 양도하고 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 지정지역내 공익사업용 부동산 양도에 대한 양도소득세 과세특례규정에 의거 2006.7.31. 기준시가에 의하여 양도가액을 471백만원, 취득가액을 148백만원으로 산정하여 양도소득세 92백만원을 신고·납부하였다가 2006.9.15. 기준시가를 오류적용하였다는 사유로 양도가액을 222백만원으로 산정하여 경정청구를 하였고 처분청으로부터 양도소득세 33백만원을 환급받았다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하고 청구인이 쟁점토지를 OOOOO국민임대주택단지예정지구 지정고시일(2005.7.6.)로부터 소급하여 2년 이내인 2004.1.7. 취득하였다 하여 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 지정지역내 공익사업용 부동산 양도에 대한 양도소득세 과세특례규정을 배제하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2007.10.8. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 160,437,920원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.10. 이의신청을 거쳐 2008.3.31. 심 판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 지정지역 지정일(2004.2.26.) 이전인 2004.1.7. 취득하여 공익사업목적인 국민임대주택용지로 수용되었으므로 조세특례제한법 제85조 의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당함에도 처분청이 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 사업인정고시일(2005.7.6.)로부터 소급하여 2년 이전이 아닌 2004.1.7. 취득한 사실이 확인되고 있으므로 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가 적용대상이 아니어서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 취득일은 지정지역지정일 이전이지만 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날 이전에 취득하지 않은 경우 양도차익을 기준시가에 의하여 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

(2) 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】거주자가 소득세법 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날 (관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 , 그 고시한 날이 소득세법 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제104조의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다 . 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31개정)

1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

(4) 조세특례제한법 시행령 제79조의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.(2005.2.19. 신설) 【별표 7】기준시가 과세기준일(제79조의 2 관련)(2005.2.19. 신설)

6. 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」제7조 의 규정에 의하여 예정지구를 지정한 날

15. 주택법 제16조 의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날 다 . 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 2004.1.7. 취득하였다가 2004.2.26. 재정경제부장관에 의하여 지정(투기)지역으로 지정고시(OOOOOOOO)되고 2005.7.6. 건설교통부장관에 의해 OOO국민임대주택단지예정지구로 고시(O OOOOOOOO)된 후인 2006.5.24. OO공사에 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 국민임대주택단지의 사업인정고시일인 2005.7.6.로부터 소급하여 2년 이내인 2004.1.7. 쟁점토지를 취득하여 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의한 기준시가 적용대상이 아니라고 보아 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점토지가 2006.5.24. OO공사에 국민임대주택단지로 양도(수용)되었으므로 조세특례제한법 제85조 의 규정을 적용하여 그 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 소득세법 제96조 제1항(단서) 제6의 2호 및 소득세법시행령 제162조의 3 제1항의 규정에 의하면, 투기지역으로 지정된 지역의 주 택, 토지의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 조세특례제한법 제85조 (2004.12.31. 법률 7322호로 개정된 것)의 규정에 의하면, 투기(지정)지역내 부동산의 경우라도 공익사업 관련 법률에 의한 예정지구지정일(사업예정지역을 지정고시한 날 또는 그 고시한 날이 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 투기지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날) 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 수용된 부동산은 소득세법 제96조 제1항 제6의2의 규정에 불구하고 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있도록 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 국민임대주택단지의 조성을 위한 토지로 2006.5.24. OO공사에 양도(수용)하였으므로 동 토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하나, 조세특례제한법 제85조 의 규정을 적용함에 있어서 “동조 각호의 1에서 규정하고 있는 날 전에 취득”이라 함은 예정지구 등을 고시한 날 전이고, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날 전이며, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날 전에 취득하는 것을 뜻한다고 할 것인 바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 동 토지가 소재한 지역이 토지 투기지역으로 지정된 2004.2.26. 전인 2004.1.7. 취득하였으나, 쟁점토지가 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(2005.7.6.)부터 소급하여 2년 이내에 취득하여 위 규정에 의한 기준시가 과세요건을 충족하지 못한 것이라고 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO). 따라서 처분청이 투기지역으로 지정된 후에 양도한 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.