쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점토지의 양도차익이 실지거래가액을 초과하지 아니하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 원처분은 달리 잘못이 없음

1. 처분개요

청구인은 경기도 파주군 파평면 OO리 OOOOO 소재 대지 473㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 79.12.31 취득하여 93.1.10 청구외 OOO에게 양도한 후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 94.10.17 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 2,094,620원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.12.7 심사청구를 거쳐 95.3.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

1) 쟁점토지의 실지거래가액은 2,885,300원에 불과함에도 불구하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 2,094,620원을 부과함은 부당하며,

2) 쟁점토지의 양도면적은 공부상으로는 473㎡이나, 그 중 일부가 도로 및 구거로 사용되고 있어 실제 권리행사가 가능한 면적인 109㎡에 대해서만 과세하여야 하며,

3) 청구인은 농업소득외에 다른소득이 없으므로 신고를 하지 않았더라도 기초공제를 받아야 한다.

나. 국세청장 의견

1) 소득세법 제23조 【양도소득】 제4항 제1호 및 같은법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에 의하여 대통령령이 정하는 사유 및 자산양도차익의 예정신고기한 또는 양도소득세 확정신고기간내에 청구인이 실지거래가액을 신고한 경우를 제외하고는 기준시가를 적용하여야 하고,

2) 쟁점토지는 권리행사가 가능한 일부면적만이 유상양도된 것이 아니라 그 전체로서 일괄양도된 것이라 할 수 있고,

3) 다른 소득이 없으므로 소득공제를 받아야 한다는 청구인 주장은 정육점, 오락실 운영에 의한 사업소득이 있으므로 원처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은

1) 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부

2) 공부상 대지이나 그 중 일부가 실제 도로등으로 사용되고 있는 경우 그 면적을 양도소득세 과세대상에서 제외할 수 있는지 여부,

3) 그리고 청구인이 다른 소득이 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점 ①에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 【양도소득】 제4항 제1호에서 토지의 양도가액은 양도 당시의 기준시가에 의하지만, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있고(93.12.31 개정전의 것), 같은법시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】 제4항 제2호에서 미등기 전매, 1년 이내 양도하는 경우로써 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우와 제3호에서 양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 한하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다. 전시 관련법령을 종합하여 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 기초가 되는 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 예외적으로 령 제170조 제4항 제2호에 해당되거나 제3호에 해당되는 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것으로 되어 있다. 다만 양도차익산정과 관련하여 예외적으로 기준시가에 의하여 산출된 자산의 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우 그 실지양도가액이 확인되면 실질과세의 원칙상 확인된 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다(대법 92누11886, 92.10.9 : 국심 95경0004) 청구인이 제출한 양도시 매매계약서 내용을 살펴보면, 계약체결일자는 92.12.30이고, 잔금지급일은 93.1.10이며, 매매대금은 2,885,000원으로 되어 있으나, 그 외의 증거물은 제출하지 아니하고 있을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점토지의 양도 후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니하였다.

그렇다면, 실거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는 경우로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각(목)에서 규정하는 미등기 전매, 1년 이내 양도 등에 해당되거나 같은조 제4항 제3호에서 규정하는 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 경우로 한정하고 있는 바, 이 건은 위의 어느 요건에도 해당되지 아니하고, 또한 쟁점토지의 양도차익이 실지거래가액을 초과하지 아니하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 원처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여 살펴본다. 쟁점토지의 공부상 지목이 대지이나 그 중 일부는 실제 도로 및 구거로 사용되고 있으므로 그 부분만큼은 양도소득세 과세대상에서 제외되어야 한다는 청구인 주장에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 1필지의 토지로서 그 전체가 일괄 양도된 것으로 등기부에 나타나고 있고, 설사 쟁점토지의 일부가 도로 및 구거로 사용된다 하더라도 그 잠재적 가치에는 변함이 없다 할 것이고, 그렇다면 도로 및 구거로 사용되고 있는 면적의 양도는 그 잠재적 가치가 양도된 것이므로 청구인 주장은 이유없다.

라. 쟁점③에 대하여 살펴본다. 청구인은 농업소득외에 다른소득이 없으므로 기초공제를 받아야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 처분청이 제출한 청구인의 91-93 년간 사업소득(오락실, 정유점 운영)내역에는 91년 수입금액은 34,615,000원이고, 92년 수입금액은 37,435,000원이고, 93년 수입금액은 39,798,000원으로 확인되고 있는 바, 기초공제의 순위에 대하여 소득세법 제68조 【소득공제의 순위】 제2항에서 종합소득금액(사업소득, 근로소득 등), 퇴직소득, 양도소득 순으로 공제하고 있으므로 청구인 주장은 또한 이유없다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.