토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부(기각)

토지 양도시의 실지거래가액의 진위 또한 청구인이 제시한 매매계약서, 매수인 ○○의 확인서 및 인감증명서 외에는 동 계약서의 진실성과 거래금액 83,700,000원의 실지거래가액여부를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적 증빙자료의 제시가 없어 청구주장의 확인이 곤란한 것으로 판단되는 바 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보고 공정과세위원회를 거쳐 이를 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 과세한 원처분은 정당함

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OO OOOOOO 대지 90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1983.2.8부터 1987.7.28까지(1983.2.8: 15.7㎡, 1986.9.16: 17.53㎡, 1986.11.5: 30.39㎡, 1987.7.28: 26.3㎡) 취득하여 1996.5.25 양도하고, 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액(양도가액은 83,700,000원, 취득가액은 63,000,000원)에 의하여 1997.3.11 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회를 거쳐 이를 부인하고 양도차익을 기준시가에 의거 산정, 1996년 귀속분 양도소득세 32,441,160원을 1998.1.8 결정 고지하였다 청구인은 이에 불복하여 1998.2.24 심사청구를 거쳐 1998.6.15 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 과세표준 확정신고시 제출한 실지거래가액을 근거로 양도소득세를 결정하여야 한다 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 63,000,000원에 취득하여 83,700,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 증빙으로 부동산 매매계약서를 제시하고 있으나, 취득시의 매매계약서는 형제간에 작성된 매매계약서로, 매매사실을 객관적으로 입증할 수 있는 매매대금 관련 금융자료 등 신빙성있는 자료의 제시가 없고 양도시의 매매계약서 또한 동 계약서 내용을 뒷받침할만한 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없는 바, 특단의 사정이 없는 한 청구인이 제시한 계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 청구인이 신고한 취득시의 매매계약서에 의한 실지거래가액은 기준시가의 120%(63,000천원/52,544천원×100)인 반면, 양도시의 매매계약서에 의한 실지거래가액은 기준시가의 58%(83,700천원/143,872천원×100)에 불과할 뿐만 아니라, 쟁점토지의 실지거래가액에 의한 가액 상승률은 33%로서 기준시가에 의한 상승률 174%에 비하여 현저히 낮은 것으로 나타나고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 나. 관계법령 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1호에서 “양도소득은 당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라 규정하고 있고, 같은법 제96조 (양도가액) 제1호는 “거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하되 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목은 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득당시의 기준시가로 하되 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 (양도차익의 산정) 제4항 제3호에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 「당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 하면서 그 제3호에서 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지는 청구인의 조부 OOO이 1958.4.8 OO동OO OOOOO 전 1,540㎡를 취득한 후 일부토지는 도로부지로 편입(551㎡)되고 일부토지 매각(331㎡)되었으며, 나머지는 10여명의 후손들에게로 지분이 상속되었다가 친족간의 합의에 따라 청구인과 청구인의 동생 OOO이 각각의 능력에 따라 여타지분을 매입키로 하여 2명의 공유로 되었다가 다시 청구인이 OOO지분을 매입하여 전체토지 658㎡가 청구인의 단독소유로 된 것으로 이중 90㎡를 양도한 것이라고 주장하고 있는 바, 이는 등기부등본 및 청구인이 제출한 토지소유권 변동표를 살펴볼 때 사실임이 확인된다

(2) 청구인은 위 쟁점토지 90㎡를 청구외 OOO으로부터 63,000,000원에 매입하여 청구외 OOO에게 83,700,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득시 및 양도시의 매매계약서와 매도인 및 매수인의 거래사실확인서를 각각 제출하고 있다

(3) 먼저 쟁점토지 취득시의 실지거래가액의 진위에 대하여 살펴보면 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서 및 거래사실확인서는 계약일을 1987.7.1로 하는 것과 1987.7.25로 하는 두가지 종류가 있는 바 작성일자·대금지급일·사용인감등에서 상이하여 어느 것이 진실된 계약서인지 알 수 없을 뿐만 아니라 1987.7.25 작성 계약서의 경우 잔금지급일이 1987.8.30로 되어 있어 쟁점토지등기일 1987.7.28보다 늦은 점과 청구인은 OOO으로부터 지분을 매입했음에도 쟁점토지 90㎡를 매입한 것으로 계약한 점등을 고려할 때 취득시 매매계약서와 취득가액 63,000,000원은 신빙성이 없는 것으로 보이며,

(4) 쟁점토지 양도시의 실지거래가액의 진위 또한 청구인이 제시한 매매계약서, 매수인 OOO의 확인서 및 인감증명서 외에는 동 계약서의 진실성과 거래금액 83,700,000원의 실지거래가액여부를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적 증빙자료의 제시가 없어 청구주장의 확인이 곤란한 것으로 판단되는 바 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보고 공정과세위원회를 거쳐 이를 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 과세한 원처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.