아파트의 평가기준일 전후 3월 이내 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부(취소)

쟁점 아파트를 증여받은 후 아파트가격이 급상승하였으므로 증여일부터 50일이 경과되어 거래된 다른 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 본 것은 부당함

1. 처분개요

청구인은 2005.3.29. 남편 이

○준으로부터 서울특별시 강남구 ○○동 506 ○○아파트 3동 601호(이하 "쟁점 아파트"라 한다)의 지분 1/2을 증여받은 후, 2005.4.16. 쟁점 아파트의 시가를 국세청장이 고시한 기준시가 990,000천원으로 평가하여 증여세 26,100,000원을 신고ㆍ납부하였다. 이에 처분청은 이건 증여일 전후 3월 이내에 쟁점 아파트와 동일 아파트 단지 내 같은 평형인 6동 902호(이하 "매매사례아파트"라 한다)의 매매가액인 1,330,000천원을 쟁점 아파트의 시가로 평가하여 2007.2.10. 청구인에게 2005.3.29. 증여분 증여세 40,028,200원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

매매사례아파트는 9층으로 쟁점 아파트(5층)보다 로얄층에 속하고, 증여당시 매매사례아파트 기준시가(1,105,000천원)가 쟁점 아파트의 기준시가(990,000천원)보다 높으며, 쟁점 아파트는 도로쪽 가장자리에 위치하여 다른 동의 중간에 위치한 매매사례아파트에 비해 보온 및 방수면에서 더 불리하고, 쟁점 아파트 바로 옆에 유치원과 테니스장이 위치하여 소음 등 주거환경이 매매실례아파트보다 열악하므로, 매매실례아파트를 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목 등에서 쟁점 아파트와 동일하거나 유사한 매매사례로 하여 과세한 이건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점 아파트보다 낮은 층에 있고, 기준시가가 같은동 307호(이하 "다른 매매사례아파트"라 한다)가 2005.5.19. 1,530,000천원에 매매된 점을 볼 때, 이건 증여일(2005.3.29.)에서 가장 가까운 날인 2005.3.15.에 계약된 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여받은 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 유사한 다른 아파트의 평가기준일 전후 3월 이내 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점 아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 쟁점 아파트가 위치ㆍ층수ㆍ기준시가 및 주위환경면에서 매매사례아파트보다 열악함에도 불구하고, 처분청이 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 증여재산가액으로 평가하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 쟁점 아파트, 매매사례아파트 및 다른 매매사례아파트는 15층 건물이고, 그 가액 및 기준시가는 다음과 같다. (단위: 천원) ┌───────┬─────┬────────┬─────┬──────┐ │ 구분 │ 동 호수 │ 일자 │ 매매가액 │증여일 기준 │ │ │ │ │ │ 기준시가 │ ├───────┼─────┼────────┼─────┼──────┤ │ 쟁점 아파트 │3동 601호 │2005.3.29. 증여 │ － │ 990,000 │ ├───────┼─────┼────────┼─────┼──────┤ │매매사례아파트│6동 902호 │2005.3.15. 계약 │ 1,330,000│ 1,105,000 │ ├───────┼─────┼────────┼─────┼──────┤ │다른 매매사례 │3동 307호 │2005.5.19. 계약 │ 1,530,000│ 990,000 │ │ 아파트 │ │ │ │ │ └───────┴─────┴────────┴─────┴──────┘

(3) 국세청 통합전산망에 의한 쟁점 아파트와 같은 단지 내 같은 평형의 거래시가 추이는 다음과 같다.

(단위: 천원) ┌──────┬──────┬──────┬──────┐ │ 조사기준일 │ 매매하한가 │ 매매상한가 │ 매매평균가 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2004.10.20. │ 1,100,000 │ 1,300,000 │ 1,200,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2004.11.20. │ 1,100,000 │ 1,300,000 │ 1,200,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2004.12.20. │ 1,100,000 │ 1,300,000 │ 1,200,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.1.20. │ 1,100,000 │ 1,300,000 │ 1,200,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.2.20. │ 1,120,000 │ 1,300,000 │ 1,210,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.3.20. │ 1,140,000 │ 1,300,000 │ 1,220,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.4.5. │ 1,200,000 │ 1,350,000 │ 1,275,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.4.20. │ 1,300,000 │ 1,450,000 │ 1,375,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.5.20. │ 1,330,000 │ 1,520,000 │ 1,450,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.6.20. │ 1,450,000 │ 1,580,000 │ 1,515,000 │

├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.7.20. │ 1,470,000 │ 1,670,000 │ 1,570,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.8.20. │ 1,470,000 │ 1,670,000 │ 1,570,000 │ ├──────┼──────┼──────┼──────┤ │2005.9.20. │ 1,470,000 │ 1,670,000 │ 1,570,000 │ └──────┴──────┴──────┴──────┘

(4) 살피건대, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 같은조 제5항은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있어 쟁점 아파트와 면적ㆍ용도 등이 동일한 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 하여야 하겠으나, 쟁점 아파트의 층수는 15층 중의 6층이고, 매매사례아파트는 15층 중의 9층으로 매매사례아파트가 쟁점 아파트보다 선호되는 층에 위치하고 있고, 쟁점 아파트의 경우 건물의 가장자리에 있으면서 단지 내 도로변에 있는 반면 매매사례아파트는 동의 중간에 있으면서 단지 내 도로변에서 멀리 있는 것으로 보이므로 입지여건에 있어서도 쟁점 아파트는 매매실례아파트보다 열위인 것으로 나타나며, 증여일 현재 국세청 기준시가(2004.4.30. 고시)가 매매사례아파트는 1,105백만원인 반면 쟁점 아파트는 990백만원으로 115백만원의 차이가 나고 있으므로 비록 매매사례아파트가 증여일 전후 3월 이내 매매되었다고 하더라도 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점 아파트의 시가로 볼 수 있는 면적ㆍ위치가 유사한 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 할 것이다(OOOOOOOOOO, 2006.6.30. 같은뜻).

한편, 처분청은 쟁점 아파트와 같은동에 있으면서 기준시가는 같으나 층수가 낮은 다른 매매사례아파트(3동 307호)가 2005.5.19. 1,530백만원에 계약된 점에 비추어 증여일(2005.3.29.)에서 가장 가까운 날인 2005.3.15.에 계약된 매매사례아파트의 매매가액인 1,330백만원을 쟁점 아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 타당하다는 주장이나, 국세청 통합전산망자료에 의한 거래시가 추이를 보면, 2005년에 거래시세가 전반적으로 상승추세에 있고, 청구인이 쟁점 아파트를 증여받은 후 쟁점 아파트와 같은 단지 내 같은 평형의 아파트 가격이 가파르게 상승한 것으로 나타나므로 증여일부터 50일이 경과되어 거래된 다른 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 보기에는 적정하지 아니한 것으로 보인다. 따라서, 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 증여재산가액으로 산정하여 과세한 이건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.