토지가 사용에 제한을 받는 토지로 기준시가 적용에 있어서 특례적용대상 토지인지 여부(기각)

토지가 소재하고 있는 지역은 1989.5.4 건설부 고시 제220호로 택지개발예정지구로 지정되는 한편 1989.9.29 건설부 고시 제491호에 의해 개발계획이 승인된 지역으택지개발에 관한 협의는 건축허가사항에 관한 사전협의라 할 수 있으므로 처분청이 처분시 특정지역배율을 일반배율로 적용한 것은 정당함.

1. 처분개요

청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOOOOO 대지 271㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 74.12.30 취득한 후 공공사업용 토지로 지정되어 수용당하였는데 처분청은 쟁점토지의 양도일 이전인 89.12.27 이미 관련기관간에 건축허가에 관한 협의가 이루어졌다고 판단하여 기준시가 결정시 국세청기준시가상의 특수배율을 적용하지 아니하고 일반 특정지역 배율인 11.89배를 적용하여 95.4.16 청구인에게 89년도 귀속 양도소득세분 방위세 3,689,210원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.14 심사청구를 거쳐 95.9.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점토지는 군사시설보호구역내에 소재하는 토지로서 그 사용에 제한을 받는 토지이므로 “개발제한구역 등에 대한 국세청 기준시가 적용특례”인 특수배율(1.00배)을 적용하여야 함에도 일반 특정지역 배율인 11.89배를 적용하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지가 수용되어 한국토지개발공사에 양도되기 이전인 89.10.26 한국토지개발공사와 동지역에 위치한 군부대장과의 사이에 건축허가에 대한 협의가 이루어진 경우여서, 그 사용에 제한을 받은 토지에 해당하지 아니하므로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 사용에 제한을 받는 토지로 기준시가 적용에 있어서 특례적용대상 토지인지 여부에 쟁점이 있다.

나. 관계법령소득세법 제60조에는 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.”라고 되어있고같은법 시행령 제115조제1항에 규정된 내용을 보면 “법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정에 있어서 토지와 건물의 경우에 국세청장이 정하는 특정 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액”이라고 되어있고국세청기준시가액표를 살펴보면 “특정지역 내에서도 도시계획법, 군사시설보호법 또는 기타 군사관계 법령 등에 의한 보안지역, 군사시설물 보호구역 내의 토지의 양도, 취득 또는 상속, 증여에 따른 국세청 기준시가 산정시 적용하는 배율은 그 당시의 토지과세시가표준액에 1.0배를 곱한 가액을 한다. 다만군사시설보호법 제7조,공군기지법 제16조, 제20조 또는 기타 군사관계법령에 의하여 당해토지가 양도, 취득, 상속, 증여일 이전에 국방부장관 또는 군부대장과 관계 행정청의 건축허가사항에 관한 사전협의가 성립된 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 되어있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지가 소재하고 있는 지역은 1989.5.4 건설부 고시 제220호로 택지개발예정지구로 지정되는 한편 1989.9.29 건설부 고시 제491호에 의해 개발계획이 승인된 지역으로서택지개발촉진법 제3조제2항의 규정에 의하여 건설부장관이 쟁점토지를 택지개발예정지구로 지정하기 이전인 89.5.2 국방부장관과 동 예정지구의 지정에 관한 협의가 성립되었음을 알 수 있고, 동 협의에 의하여 토지개발공사는 토지를 택지개발사업계획에 따른 용도의 택지로 개발하여 수요자(건설업자)에게 공급하게 되며 이를 공급받은 수요자는 건축허가시 건축허가권자에게 별도의 허가절차는 거치지만 건설부장관이 군사관계법령에 의하여 국방부장관 또는 군부대장과 관계행정청의 건축허가 사항에 관한 사전협의를 다시 하지 아니하고택지개발촉진법 제3조제2항에 의한 당초협의로 종결된다 할 것이다. 한편 국세청 기준시가액표 중 군사시설물 보호구역 등에 대한 국세청 기준시가 적용 특례규정(특수배율적용)에서 군사시설물 보호구역 내의 토지에 대하여는 특정지역내에 있다고 하더라도 특수배율(1.00배)를 적용하나,군사시설보호법 제7조등에 의하여 당해토지가 양도, 취득일 이전에 국방부 장관과 관계행정청의 건축허가사항에 관한 사전협의가 성립된 경우에는 특정지역의 배율(일반배율)을 적용하도록 규정한 취지는 군사관계법령에 의한 건축에 관한 공법상의 제한에서 사실상 벗어난 것으로 볼 수 있고, 따라서 그러한 공법상의 제한을 받지 아니함을 전제로 현실에 있어서 그 양도 및 취득가액이 결정되기 때문이라 할 것이다.

위에서 본 바와같이 건설부장관이 쟁점토지 일대를 택지개발예정지구로 지정하기에 앞서택지개발촉진법 제3조제2항에 의하여 국방부장관과 협의를 하여 그 협의가 성립됨으로써 쟁점토지는 군사관계법령에 의한 공법상의 제한에서 벗어나 정상거래가액으로 거래가 이루어질 단계에 이르렀다고 보아야 할 것이다. 따라서 건설부장관과 국방부장관과의 89.5.2에 이루어진 택지개발에 관한 협의는 “군사시설물 보호구역 등에 대한 국세청기준시가 적용특례”상의 단서규정에 의한 건축허가사항에 관한 사전협의라 할 수 있으므로 처분청이 이 건 처분시 특정지역배율을 일반배율(11.89배)로 적용한 것은 정당하다고 판단된다. (국심 93경2770, 94.2.1 외 다수의 뜻)

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.