양도토지에 대한 양도일을 판단함에 있어서 등기접수일, 검인계약서상 잔금지급약일, 청구인이 주장하는 잔금청산일이 각각 다른 경우 등기접수일을 양도일로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점부동산의 취득시기는 92.5.28이며 양도시기는 93.1.27이므로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하며 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 의하여 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 부천시 OO동 OOOOO 대지 582.7㎡ 및 그 위 건물 314.97㎡(근린생활시설 3동 285.27㎡ 및 지하대피소 29.70㎡이며 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 91.10.18 임의경매(인천지방법원 91타경 OOOOO호)에 의하여 경락받아 92.5.28일 경락대금을 완납하고 92.6.8 소유권이전 등기한 후 쟁점부동산을 93.1.27 청구외 OOO에게 양도하였다. 청구인은 취득일을 91.10.18로 양도일을 등기접수일인 93.1.27로 하여 기준시가에 의하여 94.5.30 양도소득세 확정신고를 하였으며 처분청에서도 94.6 추가고지 없이 청구인의 신고를 인정하여 결정하였다. 그 후 처분청에 대한 국세청감사시 쟁점부동산의 취득일은 92.5.28이며 양도일은 93.1.27이므로 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도소득세를 과세하여야 한다는 지적에 따라 처분청에서는 청구인에게 96.1.16 이 건 양도소득세 151,127,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.14 심사청구를 거쳐 96.7.8 심판청구를 하였 다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점부동산의 취득일은 92.5.28이고 잔금청산일이 93.5.29이므로 1년이상 보유하다 양도한 것이므로 기준시가를 적용하여 당초 신고한 양도소득금액 및 양도소득세가 정당하므로 본 건 고지처분은 취소하여야 한다. 93.5.29일이 잔금청산일이라는 것은 양수인이며 채무자로 되어 있는 OOO에 대한 근저당을 말소한 것이 동일자임을 보아도 알 수 있다.

나. 국세청장 의견 이 건 부동산의 취득시기가 92.5.28임에는 다툼이 없으며 양도시기에 있어 처분청은 등기접수일인 93.1.27로 보고 있는 반면, 청구인은 잔금청산일인 93.5.29을 주장하고 있다. 살피건데, 당해 부동산은 청구인이 법원의 경락에 의하여 92.5.28 경락대금 508,670,000원에 취득하였음이 확인되고, 양도시 검인계약서를 보면 매매대금 840,000,000원에 잔금지급일이 93.2.27이고, 등기부상 접수일은 93.1.27임이 확인된다. 한편, 소득세법상 양도 및 취득시기는 법 제27조 및 동시행령 제53조의 규정에 의하여 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금을 청산한 날이 불분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지금약정일임. 다만, 잔급지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 하는 것이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이다. 이에 청구인은 이 건 심사청구시 양도시기가 93.5.29임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 처분청이 잔금청산일전에 소유권이전등기를 경료한 이 건 쟁점부동산의 양도시기를 당해 등기부접수일인 93.1.27로 보아 그 양도차익을 실지거래가액에 의해 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도토지에 대한 양도일을 판단함에 있어서 등기접수일, 검인계약서상 잔금지급약일, 청구인이 주장하는 잔금청산일이 각각 다른 경우 등기접수일을 양도일로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 토지·건물의 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하도록 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우에는 양도·취득가액을 실거래가액으로 하도록 규정하고 있다. 한편 소득세법시행령 제53조 제1항에서 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다고 하면서 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 지급약정일 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 한다고 하고, 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 91.10.18 경락받아 93.5.28에 경락대금을 완납하였으며 소유권이전등기는 92.6.8 하였음이 토지 및 건물등기부등본 및 제출된 심리자료에 나타나고 있으며 경락대금 완납일인 92.5.28이 취득일이라는 데는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 한편 청구인은 쟁점부동산을 강원도 양구군 동면 OO리 OOOO에 거주하는 청구외 OOO에게 840,000,000원에 양도하기로 하고 OOO으로부터 93.1.27 계약금 100,000,000원, 93.2.10 중도금 200,000,000원, 93.2.27 잔금 540,000,000원을 받기로 하였음이 처분청에서 제시한 검인계약서상에 기록되어 있다. 그러나 청구인은 잔금이 청산된 것을 93.5.29 그 근거로서 토지건물등기부등본상 93.5.7 채무자가 OOO이며 채권최고액이 276,000,110원, 청구인이 근저당권자로 하여 근저당권을 설정한 후 93.5.29에 동 근저당권이 말소된 것을 근거로 하여 잔금청산일을 93.5.29임을 주장하면서, 그 증거로 96.3.11 양수인 OOO이 작성한 확인서를 제시하고 있는 바 그 내용이 매매계약서상 잔금청산이 92.8.25로 지불하기로 되어 있으나 자금시정으로 93.5.29 지불하였다는 OOO의 확인서를 제시하고 있으나 매매계약서를 제시하지도 않았을 뿐만 아니라 그런 매매계약서가 자체가 있었는지도 의문시 된다. 쟁점부동산의 토지 및 건물등기부 등본상에는 청구외 OOO에게 93.1.27 자 매매를 원인으로 하여 동일자 소유전이전등기 접수를 하였음을 알 수 있 다.

이를 다시 살펴보면 소유권이전등기 접수일은 93.1.27이며, 검인계약서상 잔금청산일이 93.2.27 이고, 청구인이 주장하는 잔금청산일은 93.5.29인 바 잔금청산일이 진실인지 여부에 불구하고 두가지 경우 모두 잔금청산일 보다 등기접수일이 먼저임을 알 수 있다. 양도 및 취득시기에 관한 소득세법시행령 제53조 의 제1항 제2호의 규정에 의하여 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도 및 취득시기로 규정하고 있는 바 이 건의 경우 대금청산전 소유권이전등기를 한 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 양도시기는 소유권이전등기 접수일인 93.1.27로 봄이 타당하다고 판단된다. 그러하다면 쟁점부동산의 취득시기는 92.5.28이며 양도시기는 93.1.27이므로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하며 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 의하여 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 본다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산에 대하여 취득가액은 부동산경락대금508,670,000원, 양도가액은 840,000,000원을 실지거래가액으로 하여 결정고지한 처분은 정당하다고 판단된다. 위와 같이 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.