쟁점토지의 매도가액이 얼마인지 여부(기각)

매매계약서를 제시하고 있으나 동 매매계약서는 사인간에 작성된 계약서이고 청구외 ○○가 쟁점토지「나」를 청구인으로부터 360000원에 취득하였다고 사실확인하고 있으므로 청구주장은 이유가 없다는 의견임.

1. 원처분 개요 청구인이 서울 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지 829.7㎡를 88.9.30 청구외 OOO와 공동으로 취득하여 89.7.12 위 대지의 전체면적 829.7㎡중 청구인의 소유지분 414.85㎡(이하 “쟁점토지「가」”라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하고, 서울 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지 380.2㎡(이하 “쟁점토지「나」”라 한다)를 89.8.16 취득하여 90.8.30 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인의 쟁점토지「가」 및 쟁점토지「나」의 매매를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 93.8.1 청구인에게 89년도 귀속분 종합소득세 20,053,720원 및 동 방위세 4,375,360원, 90년도 귀속분 종합소득세 61,402,700원 및 동 방위세 12,280,530원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.27 심사청구를 거쳐 93.12.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구주장 1 청구인은 쟁점토지「가」의 지상에 상가건물을 신축하여 부동산임대업을 경영할 목적으로 88.9.30 청구외 OOO와 공동으로 쟁점토지「가」를 취득한 것이나 청구인의 건축자금 조달곤란으로 청구외 OOO가 독자적으로 쟁점토지「가」의 지상에 상가건물을 신축하여 부동산임대업을 경영하여 오던중 자금부족에 따른 채무를 변제하기 위하여 89.7.12 쟁점토지「가」와 그 지상의 청구외 OOO 소유의 상가건물을 양도한 것인 바, 청구인은 1과세기간내에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매한 사실이 없으므로 처분청이 쟁점토지「가」와 쟁점토지「나」의 매매에 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

(2) 청구주장 2 처분청은 쟁점토지「나」의 매도가액을 360,000,000원으로 인정하여 소득세를 과세하였으나 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 쟁점토지「나」의 매매계약서에 의하면 그 매도가액이 290,000,000원으로 되어 있으므로 처분청이 아무런 근거없이 쟁점토지「나」의 매도가액을 360,000,000원으로 하여 이 건 소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구주장1에 대하여 청구인은 쟁점토지「가」 및 그 지상에 청구외 OOO 명의의 상가건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하던 중 양도하였으므로 부동산매매 목적이 아니라고 주장하나 청구인은 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없고 기타 실수요자로서 사용한 사실이 확인되지 아니하며, 청구인은 쟁점토지「가」 및 쟁점토지「나」의 매매 이외에도 87.1.1부터 91.12.31 사이에 서울 동대문구 OO동 OOOOOO 소재 대지 및 상가용건물 등을 비롯하여 부동산을 여러차례 취득하여 판매한 사실이 있고 3회에 걸친 부동산의 단기양도 사실이 청구인의 부동산 취득 및 양도에 관한 전산자료에 의거 확인되므로 쟁점토지「가」 및 쟁점토지「나」의 경우에도 판매 등의 목적으로 취득하여 매도한 것으로서 처분청이 이를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

(2) 청구주장 2에 대하여 청구인은 쟁점토지「나」의 실지양도가액이 360,000,000원이 아니고 290,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나 동 매매계약서는 사인간에 작성된 계약서이고 청구외 OOO가 쟁점토지「나」를 청구인으로부터 360,000,000원에 취득하였다고 사실확인하고 있으므로 청구주장은 이유가 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지「가」및 쟁점토지「나」의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부

(2) 쟁점토지「나」의 매도가액이 얼마인지 여부 나. 심리 및 판단

(1) 쟁점 1에 대하여 (가) 소득세법 제20조 제1항 및 같은법시행령 제36조 제3호의 규정에 의하면 부동산매매업은 사업소득으로 규정하고 있고 부가가치세법시행 규칙 제1조 제1항에서는 「부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것」으로 규정하고 있는 바, 이러한 규정은 예시적 규정으로 해석되는 한편, 당해 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은, 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 회수에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다)국심 93서1281;93.10.4, 대법원 85누745;86.7.8 및 소득세법 기본통칙 2-4-8...20등 같은 뜻임).

(나) 쟁점토지「가」의 매도가액 등에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으며, 청구인은 부가가치세법상 1과세기간중에 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매한 사실이 없으므로 쟁점토지「가」 및 쟁점토지「나」의 양도가 부동산매매업에 해당되지 않는 것으로 주장하고 있으나 처분청이 조사한 청구인의 부동산 취득 및 양도에 관한 자료와 그 등기부등본에 의하면 청구인은 87.1.1부터 90.12.31 사이에 부동산을 9건 취득하여 9건 양도한 바 있고, 특히 상가용건물인 서울 동대문구 OO동 OOOOO 소재 건물 1,059.5㎡ 및 같은동 OOOOO 소재 건물 1,361.4㎡를 신축하여 그 취득일로부터 6개월 이내에 단기양도한 사실이 확인되며, 그리고 88.7.1부터 88.12.31 사이에는 쟁점토지「가」에 해당하는 서울 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지를 취득하고 서울 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지 및 건물과 서울 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지를 양도하는 등 88년 제2기 과세기간 중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 양도한 사실이 있다. 이러한 사실 등으로 볼 때, 청구인의 부동산 취득동기 및 매매형태가 단순히 거주 또는 소유목적으로 취득한 것이라고 볼 수 없고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진 것이라고 하겠는 바, 청구인의 쟁점토지「가」 및 쟁점토지 「나」의 매매를 부동산매매업에 의한 거래로 보아 이 건 종합소득세 등을 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 청구인은 쟁점토지「나」의 매도가액이 290,000,000원임을 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나, 처분청의 쟁점토지「나」의 매도가액 등에 대한 조사과정에서 청구외 OOO가 작성한 확인서에 의하면 청구외 OOO는 쟁점토지「나」를 청구인으로부터 360,000,000원에 취득한 것으로 확인하고 있으며, 쟁점토지「나」에 대한 매도당시(90.8.30)의 개별공시지가를 보면 456,240,000원(㎡당 1,200,000원)으로 청구인이 주장하는 쟁점토지「나」의 매매계약서상 매매가액인 290,000,000원을 훨씬 상회하고 있음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지「나」에 대한 매매계약서만 제시할 뿐 다른 객관적인 증거자료 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지「나」의 매매가액 290,000,000원은 그 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인으로부터 쟁점토지「나」를 취득한 청구외 OOO가 확인하고 있는 매매가액인 360,000,000원을 청구인의 쟁점토지「나」에 대한 매도가액으로 보아 이 건 종합소득세 등을 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

(3) 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.