주택의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

청구인이 제시하고 있는 임대차 전세계약내용이 상위하다고 보이므로 위와 같은 매매계약서, 임대차계약서, 사실확인서만으로는 청구인이 주장하는 쟁점 주택의 실지거래가액을 인정하기에는 부족하다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 실지거래가액을 불인정하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당함

1. 사실청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOO OOOOOOOO호에 주소를 두고 있는 사람으로, 88.5.26 같은시 성북구 OO동 OOOOOOOO 소재 주택(대지 46평, 건물 33평, 이하 “쟁점 주택”이라 한다)을 취득한 후 89.4.24 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점 주택 양도에 대한 자산양도예정신고가 없으므로 취득가액 및 양도가액을 각각 기준시가에 의거 양도차익을 산출하여 90.2.18자로 청구인에게 90수시분 양도소득세 2,161,980원 및 동방위세 216,110원을 결정고지하자, 90.3.3 심사청구를 거쳐 90.5.9 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장처분청은 쟁점 주택의 양도차익을 기준시가에 의거 산출하여 예정결정하고 과세하였으나 88.5.26 청구외 OOO으로부터 67,500,000원에 매매계약 체결하고 전세 임대보증금 48,000,000원을 안고 나머지 19,500,000원을 청구인 임차보증금 15,000,000원과 차입금 5,000,000원을 주선하여 취득하였으나 갑자기 병원에 입원하여 신병치료차 어쩔수 없이 1년만인 89.4.24 청구외 OOO에게 68,000,000원에 양도한 것이며, 이를 입증하는 서류로 매매계약서, 전세계약서, 양수인 OOO의 실지거래확인서등으로 사실임이 입증되므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 실지거래가액에 대한 증빙서류로서 당사자간에 사실과 다르게 만들 수 있는 입회인 없이 작성된 부동산 매매계약서와 거래상대방의 인감증명을 첨부한 사실확인서를 제출하고 있으나 실지거래가액을 명확하게 입증할 수 있는 객관적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있고, 쟁점 주택을 양도한 당시 전국의 부동산 가격이 급격히 상승하였음에도 특단의 이유없이 손해를 보고 양도했다는 주장은 신빙성이 있어 보이지 아니하므로 처분청이 기준시가로 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 쟁점 주택의 취득 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

처분청은 청구인이 양도한 쟁점 주택을 기준시가에 의거 예정 결정한 데 대하여, 청구인은 쟁점 주택을 88.5.26 청구외 OOO으로부터 67,500,000원에 취득하여 이를 89.4.24 청구외 OOO에게 68,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액으로 하여 이 건 과세할 것을 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

먼저 관련규정등을 보면,소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,같은법 시행령 제170조제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고,같은법 시행규칙 제82조의2제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정 통지를 받은 후 확정신고 기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누 287, 87.2.10외 다수)인 바, 이 건의 경우 청구인은 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준 확정신고기한(90.5.31)이전인 90.3.3 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청을 경유, 심사청구를 한 사실을 알 수 있는 바, 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준 확정신고 기간내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이다. 다음으로, 청구인이 주장하는 쟁점 주택의 취득가액 67,500,000원, 양도가액 68,000,000원을 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

청구인은 위 실지거래가액에 대한 증빙으로 취득 및 양도시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서(양수인)를 제시하고 있는 바, 이에 대해보면, 위 매매계약서 및 거래상대방의 확인서는 유일한 것이 아니라 일반적으로 재작성도 가능하고 확인서 내용도 꼭 신빙성이 있다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 청구인이 쟁점 주택의 임대차 전세보증금 48,000,000원에 대한 입증서류로 제출한 임대차계약서 6부에서 임차인 및 임차금액이 OOO 6,500,000원, OOO 6,500,000원, OOO 10,000,000원, OOO 6,000,000원, OOO 7,000,000원, OOO 6,000,000원으로 총 금액 48,000,000원과는 다른 42,000,000원이고, 또한 OOO등 6세대의 실지거주 사실 여부를 확인하기 위하여 관할동장인 성북구 OO O동장에게 조회한 결과 상기 6세대중 쟁점 주택에 실지 거주한 것으로 확인되는 세대는 OOO(86.11.11 전입), OOO(88.9.30 전입), OOO(88.3.30 전입)의 3세대만이 확인되고 있어 청구인이 제시하고 있는 임대차 전세계약내용이 상위하다고 보이므로 위와 같은 매매계약서, 임대차계약서, 사실확인서만으로는 청구인이 주장하는 쟁점 주택의 실지거래가액을 인정하기에는 부족하다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 실지거래가액을 불인정하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 있어 보이지 아니한다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.