청구인이 주장하는 토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 제출한 매매계약서 사본 및 부동산거래사실 확인서등은 사인간에 작성된 것으로 토지의 양도이후 작성가능한 것이고, 금융자료 역시 청구인의 거래은행인 ○○은행 ○○지점과 매수자인 청구외 ○○의 ○○ ○○지소의 예금거래실적인 바 이들 금융계좌외에 다른 계좌를 통한 매매대금의 입?출금등이 없었다는 증빙이 될 수 없으며, 토지의 공시지가 관할청인 경기도 용인군수에게 국세심판소에서 조회한 공시지가 산정관련자료 역시 토지의 양도당시 공시지가가 높게 산정되어 있었다는 사실만을 확인하고 있는 것으로 청구인이 토지를 양도한 실지거래가액을 확인해주는 자료라고는 할 수 없다.

1. 원처분의 개요청구인은 경기도 용인군 모현면 OO리 OOOO 임야 800㎡와 OOOO 전 446㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 81.7.9 (매매원인일은 50.10.10)취득하여 91.6.29 양도하고 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다.처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 94.7.19 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 14,446,950원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 94.9.16 심사청구를 거쳐 94.12.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장잘못된 공시지가에 의거 산정된 쟁점토지의 양도차익 36,697,868원이 실지양도가액인 15,000,000원을 초과하는 바, 실지양도가액으로 양도차익을 계산하여 과세되어야 한다.

3. 국세청장 의견청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 15,000,000원은 심사청구시 제시한 매매계약서상 금액으로 영수증이나 금융자료에 의하여 입증되지 아니하는 바, 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나.소득세법 제23조(양도소득) 제4항 제1호 및 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호와같은법시행령 제170조(양도소득 금액의 조사결정) 제4항 제3호(93.12.31자로 개정되기 전의 규정)에서 “토지 및 건물의 양도가액과 취득가액”은 원칙적으로 “당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가”에 의하되, 양도자가 “자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액”에 의하여 양도차익을 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 먼저 청구인이 주장하는대로 쟁점토지의 공시지가가 과다하게 잘못 산정되었다는 점은 공시지가 관할청인 경기도 용인군수에게 국세심판소에서 조회한 공시지가가 산정 관련자료에 확인되나, 이는 청구인이 개별공시지가 재조사 청구등을 통하여 쟁점토지의 양도전에 바로 잡아야 했을 것으로 처분청이 공시지가의 적부까지 고려하여 기준시가를 적용하여야 하는 것은 아니라 할 것이다.

라. 다음으로 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 살펴본다. 소득세법 시행령 제170조제4항 제3호(93.12.31자로 개정되기 전의 규정)는 과세표준 확정신고기한이 경과한 후에 과세관청의 과세처분이 있으면 납세자가 실지거래가액을 제시하는 경우에는 그 실지거래가액으로 양도차익을 계산하지 아니하고 기준시가로 계산하도록 하고있다. 다만 양도차익산정과 관련하여 국세심판소의 선결정례와 대법원의 판례는 예외적으로 기준시가에 의하여 산출된 자산의 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우 그 실지양도가액이 확인되면 실질과세의 원칙상 확인된 실지양도가액을 그 한도로 하여야 한다는 입장을 확립하고 있다(대법원 판례 92누11886, 92.10.9 참고). 한편, 청구인은 쟁점토지의 실지거래(양도)가액이 15,000,000원이라는 주장의 근거로 매매계약서 사본과 이 내용을 확인하는 쟁점토지의 매수자인 청구외 OOO와 중개인 청구외 OOO의 확인서 및 금융자료로서 쟁점토지의 거래일을 중심으로 한 청구인과 청구외 OOO의 은행거래사실증명서등을 제시하고, 아울러 쟁점토지의 지가는 양도이후 매수자인 청구외 OOO의 지가산정 재조사 청구에 의해 인하 재조정되었는 바, 동 94년도 공시지가를 적용하여 쟁점토지의 가액을 산정하면 12,709,200에 불과함으로 91년도 쟁점토지의 실지양도가액이 15,000,000원이라는 추정이 가능하다는 주장을 하고 있다.

살피건대 청구인이 제출한 매매계약서 사본 및 부동산거래사실 확인서등은 사인간에 작성된 것으로 쟁점토지의 양도이후 작성가능한 것이고, 금융자료 역시 청구인의 거래은행인 OO은행 OO지점과 매수자인 청구외 OOO의 OOOO OO지소의 예금거래실적인 바 이들 금융계좌외에 다른 계좌를 통한 매매대금의 입·출금등이 없었다는 증빙이 될 수 없으며, 쟁점토지의 공시지가 관할청인 경기도 용인군수에게 국세심판소에서 조회한 공시지가 산정관련자료 역시 쟁점토지의 양도당시 공시지가가 높게 산정되어 있었다는 사실만을 확인하고 있는 것으로 청구인이 쟁점토지를 양도한 실지거래가액을 확인해주는 자료라고는 할 수 없다. 따라서 청구인이 주장하는 실지양도가액은 확인되지 않는다고 할 것으로 처분청이 청구인에 대한 양도소득세를 과세하면서 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 인정된다.

마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.