쟁점토지의 실지양도가액을 1,628,628,000원으로 하고 실지취득가액을 327,340,380원으로 하여 자산양도차익을 계산, 과세표준과 세액을 경정결정한 당초 처분의 당부(기각)

쟁점토지를 현물출자하고 그 대가로 받은 주식가액에 의해 확인되므로 이 건의 경우는 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 경우라고는 인정되지 아니함

1. 사 실 청구인은 일본국 고베시 중앙구 OO동 OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 89.2.24부터 89.5.6까지 사이에 OOO등 6인으로부터 취득한 경기도 여주군 OO면 OO리 별지토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 경기도 여주군 OO리 OOO 소재 OO개발주식회사(주업종 골프장, 대표이사 OOO)에 1,628,628,000원으로 현물출자(현물출자인수일 89.7.18, 현물출자로 인한 자본금 변경등기일 89.7.20 소유권이전 등기일 89.8.17)하고, 90.5.31 과세표준확정신고 및 세액을 자진납부함에 있어서 양도시기를 89.7.18로 한 후 양도가액을 현물출자가액인 실지거래가액 1,628,628,000원으로 하고 취득가액을 환산가액인 1,465,278,693원으로 하여 자산양도차익을 계산한 다음 양도소득세 95,076,590원을 신고납부하였는 바, 처분청이 이에 대하여 처음(90.6월)에는 위 청구인의 신고내용 그대로 시인하여 결정한바 있었으나 그 후 91.7.15에 이르러 취득가액을 실지거래가액인 327,340,380원으로 하여 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 819,315,590원을 경정결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.9.9 심사청구를 거쳐 91.12.19 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 쟁점토지의 양도가 1년이내의 단기양도인 것은 사실이나 쟁점토지의 취득당시 법인과의 거래에 대해서는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하므로 개인들이 법인과의 부동산거래를 기피하여 법인은 사업용부동산을 취득할 수 없는 실정이었고, 본건의 경우도 법인명의로는 사업목적의 대상인 토지를 구입함이 불가능하여 발기인인 청구인명의로 동 부동산을 취득한 후 본래의 목적에 사용하기 위해 양도차익 없이 현물출자한 것이므로 이 건 거래는 투기성이 전혀 없었고, 또한 처분청이 실지거래가액으로 제시한 취득가액은 검인계약서상의 금액으로서 이는 통상 시세보다 낮은 금액이고 양도가액은 공신력있는 감정기관의 감정가액이 아닐뿐 아니라 검사인의 편의에 따라 감정한 가액이므로 이 건 실지취득 및 양도가액은 불분명한 경우에 해당된다는 의견이다.

3. 국세청장 의견 처분청의 조사서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 327,340,380원에 취득하여 청구외 법인에게 현물출자하는 대가로 1,628,628,000원에 상당하는 주식을 교부 받음으로써 거래의 양도차익 1,301,287,620원을 남긴점을 보면 투기성이 있다고 인정되고, 또한 실지취득가액 327,340,380원은 검인계약서에 의해 확인되고 있는 한편, 양도가액은 청구인이 쟁점토지를 현물출자하고 그 대가로 받은 주식가액 1,628,628,000원에 의해 확인되므로 이 건의 경우는 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 경우라고는 인정되지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 실지양도가액을 1,628,628,000원으로 하고 실지취득가액을 327,340,380원으로 하여 자산양도차익을 계산, 과세표준과 세액을 경정결정한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 관련법규정인 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호를 보면 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 규정한 동법시행령 제170조 제4항 제2호를 보면 「다음 각목의1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다」라고 규정하면서 동호 (다)목에서 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우를 들고 있다.

이 건의 경우 투기성있는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 당초처분의 당부에 대하여 다툼이 있으므로 이에 대하여 살피건대, 첫째, 89.4.17부터 89.5.4까지 기간에 청구외 여주군수로부터 검인받은 쟁점토지의 취득시 매매계약서를 보면 청구인은 89.4.12부터 89.5.4까지 사이에 OOO등 6인으로부터 쟁점토지를 4회에 걸쳐 매매대금 327,340,380원에 계약을 체결하고 대금을 청산한 사실이 확인되고 있는 바, 일반적으로 검인계약서상 매매가액은 실지거래가액보다 다소 낮은 경우가 있을 수 있으나 부동산의 경우 취득가액이 많을수록 양도차익이 적게 발생하여 양도자에게 이득이 있는데도 청구인은 이 건 검인계약서 이외에 당초 매매계약당시 작성한 실지매매계약서나 취득자금의 지급시 수수한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 것으로 보면 동 검인계약서가 당초 매매계약시 작성한 실지매매계약서로 짐작할 수 있으므로 쟁점토지의 취득가액은 327,340,380원임을 알 수 있고, 둘째, 양도가액 1,628,628,000원은 관할법원이 선임한 검사인으로부터 적정한 가액임에 대한 검사를 거쳐 청구외 OO개발 주식회사에 쟁점토지가 현물출자되고 그 가액에 상당하는 주식(162,862주, 1주당액면가액 10,000원)을 청구인이 교부받았고, 또한 90.5.31 쟁점토지의 양도소득세 과세표준확정신고서를 보면 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액을 1,628,628,000원으로 자진신고한 사실이 확인되고 있으므로 쟁점토지의 실지양도가액 1,628,628,000원은 분명히 확인되는 경우라 할 것이며, 셋째, 쟁점토지의 등기부등본등을 보면 청구인은 89.4.24부터 89.5.6 사이에 청구외 OOO등 5인으로부터 쟁점토지를 327,340,380원에 취득하여 89.7.18

현물출자를 원인으로 89.8.17 청구외 OO개발 주식회사에 1,628,628,000원에 양도한 사실이 확인되고 있으므로 청구인은 쟁점토지를 4개월정도 보유하다가 단기양도하면서 1,301,287,620원의 양도차익을 남겼음을 알 수 있으므로 쟁점토지의 거래는 투기성이 있다 할 것이다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 1년이내의 단기거래인 투기거래로서 그 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되므로 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액으로 하여 경정결정한 이 건 과세한 처분은 정당한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 「별 지」 쟁점토지 현황

재 산 소 재 지

지목

면적(㎡)

취득일

양도일

경기도 여주군 OO면 OO리 O OO

임야

135,670

89. 5. 6

89. 8.17

〃 O OOOO

〃

19,636

89. 4.24

〃

〃 O OOOO

〃

7,438

89. 4.24

〃

〃 O OOOO

〃

17,355

89. 4.24

〃

〃 O OOOO

〃

34,413

89. 4.24

〃

〃 O OOO

〃

56,926

89. 4.24

〃

계

6필지

271,438