부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 것이 정당한지 여부(기각)

토지 취득시기와 그 양도시기사이에 수도권 지역의 부동산 가격이 폭등하였음은 공지의 사실이므로 청구인의 신고내용은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 과세한 것은 정당

1. 처분개요

청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 소재 대지 169.1㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.1.14 서울시로부터 취득하여 동 지상에 지하 1층, 지상 4층의 건물 477.6㎡(주택 90.4㎡, 기타 건물 387.2㎡; 이하 “쟁점 건물”이라 하고 “쟁점토지”와 “쟁점 건물”을 합하여 “쟁점 부동산”이라 한다)를 88.7.5 준공한 후 쟁점 부동산을 양도하고 89.12.18 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 있다. 이에 대하여 처분청은 쟁점 부동산의 양도일을 89.11.28로 하고 청구인이 신고한 실지취득 및 양도가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.3.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 76,255,920원 및 동 방위세 15,251,180원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.13 이의신청, 95.8.4 심사청구를 거쳐 95.11.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견 가. 청구인주장 쟁점토지의 취득가액은 80,208,000원이며 쟁점건물의 신축비용은 186,897,176원(평당 1,294,000원)이고 쟁점 부동산의 양도가액은 265,000,000원임은 예정신고시 청구인이 제출한 검인계약서와 지출 증빙에 의하여 명백히 입증 됨에도 불구하고 처분청이 쟁점 부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다. 설사 취득 및 양도가액을 기준시가로하여 과세한다 할지라도 청구인이 쟁점 부동산을 양도하고 잔금을 89.10.20 수령하였으므로 기준시가에 의한 양도가액을 계산함에 있어서 적용할 배율은 6.08인데도 처분청이 7.80의 배율을 적용하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 매매계약서 및 건축 공사비에 대한 확인서등은 명백한 입증자료로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점 부동산의 양도로 인하여 양도차손이 발생한 것으로 신고하였으나 쟁점 토지 취득시기(88년 1월)와 그 양도시기(89년 11월)사이에 수도권 지역의 부동산 가격이 폭등하였음은 공지의 사실이므로 청구인의 신고내용은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의해 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 쟁점 부동산 양도당시 시행된 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 취득가액과 양도가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 양도소득세과세 대상인 부동산을 양도한 자가 법 제95조의 자산양도차익 예정신고 또는 법 제100조의 규정에 의한 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이지만 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하도록 하면서 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 경과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.

다. 심 리 먼저 쟁점 토지는 청구인이 서울시로부터 취득한 체비지로서 그 매입금액이 80,208,000원임은 청구인이 신고시 제출한 서울특별시장의 확인서를 통하여 볼 때 사실로서 인정된다. 한편, 청구인은 쟁점 건물의 취득가격이 142,529,000원이 라고 주장하면서 그 입증서류로 쟁점 건물 공사를 하였다고 주장하는 자의 사실확인서, 이들에게 공사대금을 지급하면서 교부받았다는 간이세금계산서등의 증빙을 제시하고 있는데 위 증빙들만으로는 청구인이 주장하는 쟁점 건물의 취득가액이 사실임이 명백히 입증된다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 다음으로, 쟁점 부동산의 양도가액에 대하여 청구인은 당초 예정신고시 검인계약서를 제출하였으나 이것만으로는 양도가액에 관한 청구인의 주장이 사실임이 명백히 입증된다고 보기는 어려우며 이 건 예정 신고시 청구인은 그 외에 양도가액을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지는 아니하였으므로 청구인이 주장하는 양도가액도 이를 인정하기 곤란하다 할 것이어서 이 건 양도에 대하여는 위 법령의 규정에 의하여 청구인이 예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다. 청구인은 쟁점 부동산의 잔금 청산일이 89.10.20이라는 주장에 대한 입증서류로서 예정신고시 제출한 검인계약서가 아닌 실제의 계약서라고 주장하는 계약서를 제출하고 있으나 그 계약서만으로는 잔금청산일에 관한 청구인의 주장이 명백히 입증된다고 보기는 어렵고 청구인은 그외에 양도시기를 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지는 못하고 있으므로 쟁점부동산의 양도시기는 위 법령에 따라서 그 등기접수일인 89.11.29로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 쟁점토지의 기준시가를 산출함에 있어서 적용 되는 배율이 89.11.1자로 6.08에서 7.80으로 변경되었으므로 적용배율을 6.08로 하여야 한다는 청구인의 주장도 그 이유가 없다고 하겠다.

라. 결론 이 건 심판청구는 이를 심리한 바, 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.