청구인이 아파트를 취득할 수 있는 권리의 취득가액을 청구인이 대여한 채권금액이라고 할 수 있는지 여부(기각)

권리의 대가로 취득한 가액은 확인되지 아니하므로 아파트에 대한 취득할 권리의 대가를 청구외 ○○로부터 수령한 가액에서 공제할 금액은 없는 것으로 하여 과세한 처분은 타당함.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 취득할 권리를 88.5.26 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.2.11 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득할 권리를 15,000,000원에 양도하였다고 하여 94.7.1 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 10,800,000원 및 동 방위세 2,160,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.30 심사청구를 거쳐 94.12.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 주택조합 조합원인 OOO으로부터 채권 38,400,000원의 대가로 아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득하여 청구외 OOO에게 양도하였으나 청구인이 조합원이 아니기 때문에 실제 조합원인 OOO을 매도인으로 하고 OOO를 매수인으로 청구인은 연대보증인 및 입회인으로 하여 매매계약서를 재작성한 바, 이 건 당초 청구인과 OOO가 작성한 계약을 해제한 것이기 때문에 청구인의 양도소득은 발생하지 아니한 것이고 설혹, 양도로 본다고 하더라도 채권 38,400,000원을 취득가액으로 보면 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 아파트의 불입금으로 8,000,000원이 주택조합에 불입된 상태에서 청구외 OOO에게 23,000,000원에 양도한 사실을 매수인 OOO가 확인하고 있고 청구인과 OOO간에 작성된 매매계약서를 보면 청구인이 매매계약을 해지하였다는 주장은 타당하지 아니하며, 청구인이 최초 소유자로부터 채권 38,400,000원 대신에 아파트를 취득하였다는 주장은 이를 입증할 수 있는 채권채무에 대한 금융관계자료 등 제시가 없는 점으로 볼 때 청구인이 아파트를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 타당하다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 아파트를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부와

(2) 청구인이 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 취득가액을 청구인이 대여한 채권금액이라고 할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제44조 제4항 제2호에서 「부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)」의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다고 규정하고 있고, 국세기본법 제14조 제1항에서 “과세대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 청구인은 청구외 OOO에게 89.2.11 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 아파트가액의 불입금으로 8,000,000원이 불입된 상태에서 권리금 15,000,000원을 가산한 가액 23,000,000원에 양도하였음이 청구인과 OOO간에 작성된 매매계약서 및 아파트 매도각서, 영수증 사본, OOO의 사실확인서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 실제조합원인 청구외 OOO을 매도인으로 하여 89.3.6 계약서를 재작성하였기 때문에 청구인과 OOO간의 계약은 해제되었다고 주장하고 있으나, 이러한 행위는 아파트를 취득할 수 있는 권리가 당초 조합원인 OOO이기 때문에 절차상의 문제점을 보완해주기 위한 재계약일 뿐이고, 청구인이 OOO으로부터 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득하였음은 청구인이 제시한 공증된 부동산매매계약서에 의하여 확인되고 있고, OOO에게 양도한 사실은 앞에서 본 관련서류 등에 의하여 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 취득하여 양도한 것으로 볼 수 밖에 없다. 따라서, 국세기본법 제14조 제1항의 실질과세원칙에 의하여 청구인에게 과세한 처분은 타당하다고 판단되고 청구주장은 이유없다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 88.5.26 청구외 OOO으로부터 쟁점아파트를 38,400,000원에 취득하기로 하고 부동산매매계약서를 작성한 후 89.6.9 법무법인 OO종합법률사무소에서 동 부동산매매계약서를 인증(등부 제1468호)하였고 취득대가는 청구인이 OOO에게 대여한 채권 38,400,000원이라고 하면서 동 금액의 약속어음에 대하여 88.6.9자로 작성된 공정증서(OO종합법률사무소, 증서 88년897호)를 제시하고 있다. 청구인은 위의 관련서류에 의하여 청구인이 쟁점아파트를 취득한 가액이 38,400,000원이라고 주장한 바, 이를 살펴보면, 부동산매매계약서는 쟁점아파트의 매매가액을 약정한 것이기는 하나 아파트의 완공전에 주택조합에 아파트의 가액을 분할 불입하면서 미불입한 금액에 대한 약정이 없을 뿐만 아니라 실제 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 대가로 지급한 금액이 얼마인지에 대하여는 기재되지 않았으므로 동 부동산매매계약서의 매매가액을 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리의 대가라고 할 수는 없다.

청구인은 약속어음에 대한 공정증서 기재금액이 아파트의 대가라고 주장하고 있으나 동 공정증서는 청구인이 청구외 OOO에게 대여한 금액에 대하여 확인한 증서일 뿐, 아파트의 대가로 지급한 것이라고 확인한 것이 아닐 뿐만 아니라 청구인이 그 대가를 채권금액과 상계한다는 어떠한 기록이나 증거의 제시도 없고, 또한 청구인은 쟁점아파트를 88.6.9자로 38,400,000원에 취득하여 89.2.11자로 23,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 이 건 거래당시의 서울지역 아파트거래가액은 권리의 대가(프리미엄)를 가산하여 거래되는 것이 일반적인 상황이었고, 청구인으로부터 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 매수한 OOO의 확인서에서도 아파트대가인 불입금외에 이에 대한 권리의 대가로 15,000,000원을 가산하여 거래하였다고 확인한 사실을 볼 때, 청구인이 아파트의 양도한 가액보다도 취득한 가액이 더 많다는 청구주장은 사실과 다른 것으로 보이고, 그렇다면 권리의 대가로 취득한 가액은 확인되지 아니하므로 처분청이 청구인의 쟁점아파트에 대한 취득할 권리의 대가를 청구외 OOO로부터 수령한 가액 15,000,000원에서 공제할 금액은 없는 것으로 하여 과세한 처분은 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.