부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 해당 여부(기각)

관리처분인가를 받은 무허가주택과 관리처분계획에 의하여 분양지로 지정된 환지도 함께 취득하여 양도하여 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실지거래가액으로 양도세를 과세함.

1. 처분개요

청구인은 1989.1.17 관리처분인가를 받은 OOOOO 주택개량재개발사업지구내에 소재한 OOOOO OOO OOO OOOO 시유지 상의 무허가주택 35.058㎡(이하 “쟁점무허가주택”이라 한다)를 1991년 8월 취득하였다가 2005년 6월 양도하고 1세대 1주택의 비과세에 해당된다고 하여 양도소득세를 무신고하였다.처분청은 청구인이 쟁점무허가주택 뿐만아니라 주택재개발사업지구의관리처분계획에 의하여 분양지로 지정된 OOOOOOOOOOO의 환지 53.8㎡도 함께 취득하여 양도한 만큼 부동산이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것이라 하여 실지거래가액(양도가액을 60,000천원, 취득가액을 23,000천원)에 의거 양도차익을 37,000천원으로 산정하여 2006.4.13 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 5,760,000원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2006.6.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도한 불하예정지는불하권이 확정되지 않았고, 쟁점무허가주택의 양도만으로는소득세법 제94조제1항 제2호 가목의 규정에 의한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하지 않으므로 실지거래가액이 아닌기준시가를 적용하여 양도소득세를 결정하여야 함에도처분청이 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보고 실지거래가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점무허가주택과 함께 양도한 분양지는 OOOOO OOO OOO OOOO OOO OOOOOOO(OOOOO)내의 환지예정지로서 1989.1.17 관리처분인가(OO OOOO)되어재개발사업지구내 무허가주택의 소유자들에게 분양받을 권리가 부여된 것으로 확인되고, 청구인이 양도시 작성한 매매계약서에도 환지예정면적이 매매목적물로 기재되어 있으며, 분양지권리승계사실확인 공증각서를 작성하여 구청에 분양지 지정자 명의변경을 신청한 사실이 확인되고 있는 점으로 볼 때 청구인이 양도한 물건을소득세법 제94조제1항 가목의 규정에 의한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점주택재개발사업지구내에 소재한 쟁점무허가주택의 양도를 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아 그 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여 산정한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.다만,당해자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점무허가주택 뿐만 아니라 주택재개발사업지구내 토지 53.8㎡를 불하받을 수 있는 분양지 지정자 권리를 함께 양도한 것이므로 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도’로 보아실지거래가액으로 이 건 양도차익을 계산하여 과세한 반면, 청구인은 쟁점무허가주택과 함께 양도한 분양지는 불하권이 확정되지 아니하여 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되지 아니하여 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의거 이 건 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다.

(2) 처분청이 심리자료로 제시하는 OOOOO 부분환지확정 추진계획에 의하면, OOOOO은 1981.7.10 재개발구역으로 지정되어 구역내 공공시설(도로등)은 구청장이 설치하고 조성된 대지에는 주민들 스스로 건축물을 개량하는 환지방식의 주민자력개발사업지구로 재개발 시행중에 있으나, 공동환지등 자력재개발사업의 근본적인 문제점과 현실에 맞지 않는 불합리한 제도 등으로 인하여 전체 재개발사업이 극히 부진하고 사업이 장기화 됨에 따라 공공시설 및 주택개량 완료된 지역을 중심으로 부분 공사완료 및 확정처분을 함으로써 장기화된 재개발사업을 촉진하고, 재산권행사를 가능케 함으로써 지역주민들의 30년 숙원 및 고질적인 민원을 해소하여 구정의 신뢰를 높이고자 한다는 내용이 기재되어 있으며, 그 추진현황으로 1981.10.23 사업시행인가(OO OOOOO)를 받았고, 1987.1.17 관리처분인가(OO OOOO)를 받은 사실이 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점무허가주택을 정OO에게 양도하면서 2005.4.22 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 환지 16.2평(53.8㎡) 및 무허가건물 10평을 60,000천원에 양도한 사실이 나타나고,청구인으로부터 쟁점무허가주택 등을 취득한 정OO가2005.6.10 OOOOO에게 OOO OOO OO의 분양지 53.8㎡에 대하여 명의변경을 신청하여 OOOOO이 분양지지정자 명의변경신청을 처리하고 그 결과를 OO세무서장에게 통보(2005.6.10)한 사실이 확인된다.

(4) 이 건 조사시 조사공무원에게 제출한 청구인의 확인서(2006.3.22)에 의하면, 청구인은 쟁점무허가주택 33.058㎡와 OOOOO 주택재개발과 관련한 환지지구 내의 분양지 53.8㎡를 불하받을 권리를 1991년 8월 경에 동생 노OO으로부터 23,000천원에 취득하였으며, 2005년 6월에 정OO에게 총매매대금 55,000천원에 매도하였음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

(5) OOOOO OOO OOOOO의 확인원(2005.4.21)에 의하면, 쟁점무허가주택은 OOOOO OOO OOO OOOOOO의 국공유지 상에 소재한 세멘조 10평의 건축물로서 1982.4.8 이전에 건립된 무허가 건물임을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점무허가주택만 양도한 것이므로 그 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 이 건의 부동산매매계약서에 의하면 환지 16.2평(53.8㎡) 및 무허가건물 10평을 정OO에게 60,000천원에 양도한 사실이 확인되는 점, 취득자인 정OO가 분양지 53.8㎡에 대하여 명의변경을 신청하여 OOOOO이 분양지지정자 명의를 청구인에서 정OO로 변경한 사실이 확인되는 점,택지개발지구내의 시유지 상에 정착되어 있는 무허가 건물은 그 자체만으로 독립된 매매대상 부동산이라고 인정하기 어려운 점,또한 청구인이 쟁점무허가주택 및 환지 53.8㎡를 이 건 재개발사업의 관리처분인가일(1987.1.17) 이후인 1991년 8월경에 동생 노OO으로부터 취득한 점 등을종합하여 볼 때 청구인이 당초부터 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하였다가 이를 정OO에게 양도하였다고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(7) 따라서 처분청이 쟁점무허가주택을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아소득세법 제96조제1항 제2호 및같은법 제97조제1항 제1호 가목의 규정에 의거 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.