교환계약에 의하여 양도한 쟁점상가의 양도가액을 얼마로 볼 것인가 여부(기각)

토지와 교환한 상가의 양도가액에 대해 토지가액 상당액에서 교환차액으로 지급한 금액을 차감한 금액으로 하여 과세함은 정당함

1. 사 실 청구법인은 부동산매매업을 영위하는 사업자로서 청구법인의 소유인 경기도 고양시 OO동 OOO OOOOO OOOO(대지33.74㎡ 및 건물 301.61㎡ ; 이하 “쟁점상가”라 한다)를 1996.8.30 취득하여 1997.6.10 청구외 (주)OO개발(이하 “(주)OO개발”이라 한다)의 소유인 경기도 남양주시 진접읍 OO리 O OOOOO 임야 9,573㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 교환하는 계약을 동 회사의 대표이사인 OOO과 체결하고, 쟁점상가를 1997.7.25 청구외 OOO 및 OOO에게 소유권이전등기하는 한편, 쟁점상가의 양도가액을 476,960천원으로 하여 법인세(특별부가세) 신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 교환대상 토지인 쟁점외토지의 소유자인 (주)OO개발의 대표이사 OOO의 진술에 터잡아 쟁점상가의 양도가액을 10억원으로 보아 청구법인이 신고한 양도가액과의 차액인 523,040천원을 청구법인이 신고누락한 것으로 보고 2000.7.18 청구법인에게 1997사업연도분 법인세(특별부가세) 137,693,060원과 1997년도 제2기분 부가가치세 37,639,320원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.8.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 1997.6.10 쟁점상가와 쟁점외토지를 교환함에 있어 교환차액 10억원을 지불하는 부동산교환계약서를 작성하고, 같은 날짜로 쟁점외토지 가격을 1,476,960천원으로 하는 부동산매매계약서를 작성하였으며, 등기부상 소유권이전은 교환상대방의 요청에 따라 청구외 OOO(OOO의 동생) 및 OOO의 명의로 이전한 것임에도, 처분청은 교환상대방인 (주)OO개발 OOO의 진술만을 근거로 쟁점상가의 실지양도가액을 10억원으로 보아 과세함은 부당하며, 청구법인은 쟁점상가를 단순히 교환에 의하여 양도한 것으로, 법인세법 제59조의 2 제4항 및 동법시행령 제124조의 5 제2항 제2호의 규정에 의하면 교환대상 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서는 시가감정을 하여 그 차액을 정산하는 방법에 의한 경우 이외에는 실지거래가액이 없는 경우로 보아야 하므로 이 건의 경우 기준시가에 의하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인의 교환상대방인 (주)OO개발의 대표이사 OOO이 쟁점상가는 10억원으로, 쟁점외토지는 20억원으로 보아 교환한 사실을 인정하고 있으며, (주)OO개발은 쟁점외토지가 20억원에 양도된 것으로 보아 법인세(특별부가세)등 경정고지를 받았음에도 이의를 제기하지 아니한 점, 청구법인이 주장하는 쟁점상가의 평당 양도(분양)가격은 같은 층내의 다른 상가 분양가격에 비하여 매우 낮은 점 등을 보면 쟁점상가의 실지양도가액은 476,960천원이 아닌 10억원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점 교환계약에 의하여 양도한 쟁점상가의 양도가액을 얼마로 볼 것인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령 법인세법(1998.12.28 법률 제5581호로 전면 개정되기 전의 것) 제59조의 2【과세표준】

① 특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 토지등 이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다. (1990. 12. 31 개정)

② 제1항에서 양도 라 함은 토지등에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서생략)

③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 각각 양도가액과 취득가액으로 한다.

1. 취득가액. (단서생략)

2. 토지등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

1. 재화 또는 용역의 공급

2. 재화의 수입 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점상가를 쟁점외토지와 교환하면서 등기부상소유권이전은 1997.7.25 청구외 OOO 및 OOO 명의로 하였으며, 쟁점상가의 양도차익에 따른 법인세(특별부가세)를 신고함에 있어 양도가액을 476,960천원으로 하였음이 등기부등본 및 특별부가세신고서에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 과세경위를 보면 청구외 남양주세무서는 쟁점상가와 교환대상 부동산인 쟁점외토지의 소유자인 (주)OO개발에 대한 세무조사과정에서 교환계약에 의하여 양도된 쟁점상가의 실지양도가액은 10억원, 쟁점외토지의 실지양도가액은 20억원으로 하여 거래된 것으로 보아 (주)OO개발에 대하여는 1999.11.5 법인세, 소득세 등 관련제세를 결정고지하는 한편, 거래당사자인 청구법인을 관할하는 처분청에 쟁점상가의 실지양도가액이 10억원이라는 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이를 근거로 청구법인이 당초 신고한 양도가액인 476,960천원과 실지양도가액으로 통보된 10억원과의 차액인 523,040천원을 청구법인이 누락하여 신고한 것으로 보아 특별부가세를 과세하였다. 한편, 쟁점상가와 쟁점외토지의 교환거래와 관련하여 남양주세무서는 쟁점외토지의 양도가액을 20억원으로 보아 1999.11.5 법인세, 소득세 등을 결정고지 하였는바, (주)OO개발은 동 과세처분에 대하여 불복청구하지 아니하였으며, 등기상 쟁점상가(1/2지분)를 취득한 청구외 OOO에 대하여 1999.12.7 영등포세무서장이 증여가액을 5억원으로 하여 증여세를 부과한 데 대하여 OOO은 2000.8.24 증여세를 납부한 사실이 확인된다.

(3) (주)OO개발 대표이사 OOO과 청구외 OOO는 남양주세무서의 (주)OO개발에 대한 조사과정에서 청구법인과 상호 부동산을 교환함에 있어 쟁점상가는 10억원으로, 쟁점외토지는 20억원으로 하여 차액 10억원을 받았으며, 쟁점상가의 등기부상 소유권이전은 OOO(OOO의 동생) 과 OOO(사망한 OOO의 남편에 대한 채권자)의 명의로 하였다고 진술한 사실이 확인된다.

(4) 청구법인은 쟁점외토지의 등기신청을 위한 매매계약서 및 토지거래계약허가증에 쟁점외토지의 양도가액이 1,476,960천원으로 기재된 사실이 있으므로 청구법인이 (주)OO개발에 지불한 교환차액인 10억원을 제외하면 쟁점상가의 양도가액은 476,960천원으로 보아야 하고, 만약 청구법인이 신고한 쟁점상가의 양도가액을 인정할 수 없다면, 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점상가와 쟁점외토지를 교환함에 있어 청구법인이 (주)OO개발에 10억원을 지급한 사실에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없으며, 다만 처분청은 쟁점상가의 양도가액을 10억원으로 본 반면에 청구법인은 476,960천원이 사실이라는 주장인 바, 1997.6.10 청구법인과 (주)OO개발 사이에 작성된 부동산교환계약서에는 상호교환에 따른 차액으로 10억원을 지급하기로 한 사실은 확인되나, 교환물건에 대한 가액을 각각 얼마로 할 것인지에 대하여는 나타나 있지 않으며, 한편, 쟁점외토지의 등기이전을 위해 부동산교환계약서를 작성하면서 함께 작성하였다고 주장하는 쟁점외토지에 대한 부동산매매계약서 및 토지거래허가증에는 쟁점외토지의 양도가액이 1,476,960천원으로 표시되어 있다. 그러나 쟁점외토지를 양도한 (주)OO개발에 대한 남양주세무서의 과세자료에 의하면, 쟁점외토지의 양도가액을 20억원으로 하여 과세한 점과 남양주세무서의 조사당시 이 건 거래관련 당사자인 OOO, OOO 및 OOO의 진술내용 등을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점상가의 양도가액을 10억원으로 보아 이 건 법인세 및 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.