주택의 양도가 1세대1주택 비과세대상인지 여부(기각)

주택의 잔금청산일이 확인되지 않는다 할 것이고 또한 청구인이 제시한 주택의 매매계약서가 신빙성이 없어 잔금지급약정일도 확인되지 않는 경우이며, 설령 잔금지급약정일을 사실로 인정한다 하더라도 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하므로 전시법령에 의해 주택의 양도일은 등기접수일인 96.10.17.이라고 인정되므로 처분청에서 청구인이 새로운주택 취득후 1년이내에 종전주택인 주택을 양도하지 않았다하여 1세대1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 87.10.5. 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOOOO OO OOOO 대지지분 37.14㎡, 건물 76.89㎡ (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 96.10.17. 청구외 OOO에게 양도하였으며, 95.9.19. 서울특별시 송파구 OO동 OOO OOOOOOO OOOO OOOO 대지지분 43.18㎡, 건물 84.76㎡ (이하 “새로운주택”이라 한다)를 취득한 바 있다.이에대해 처분청은 청구인이 새로운주택의 취득일로부터 1년이 지난 뒤인 96.10.17. 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 1세대1주택 비과세대상에서 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 98.1.15. 청구인에게 96년귀속 양도소득세 15,808,380원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 98.2.18. 심사청구를 거쳐 98.6.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 87.10.5. 취득한 쟁점주택을 청구외 OOO에게 양도함에 있어 총매매대금을 1억6천만원으로 하고 계약시 계약금으로 1천만원을 받고, 중도금조로 전세금 8천만원을 청구인이 받고 청구인명의의 OO대출금 3천만원을 매수인이 인수하기로 하고 잔금 4천만원은 95.8.16에 받기로 계약을 체결하였으며, 잔금 4천만원은 매수인 OOO이 사실상의 중개인이며 처형인 OOO에게 95.8.16. 지불하여 잔금을 청산토록하였으나 청구외 OOO의 자기사정에 의해 청구인에게 훗날 지급할 것을 간청하기에 이에 응하여 95.8.17. 1천7백만원, 95.8.19. 5백만원, 95.8.31. 1천5백만원을 OOO으로부터 청구인의 예금구좌로 송금받았으며 나머지 잔금 3백만원은 95.9.6. OOO으로부터 직접 영수하였다. 그러므로 매수인 OOO으로부터 직접 잔금을 받지는 않았으나 그의 처형이자 사실상의 중개인인 OOO으로부터 조금 늦게 받기로 한 것은 청구인과 OOO간의 소비대차로 보아야하므로 95.8.16.을 잔금청산일로 보아야 하고 잔금결재과정에서 청구인과 OOO의 소비대차를 인정하지않는다 하더라도 나머지 잔금 3백만원을 OOO으로부터 받은 날인 95.9.6.을 잔금청산일로 보아야 하므로 새로운 주택을 취득한 날(95.9.19)로부터 1년이내에 종전의 쟁점주택을 양도하였다 할 수 있으나 매수자 OOO이 자기의 사정으로 소유권이전등기를 미루었다는 사실확인서를 제출하고 있음에도 불구하고 등기접수일을 양도시기로 보아 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대1주택의 비과세 대상에 해당되지 않는다하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인이 제시한 쟁점주택의 아파트매매계약서를 보면, 95.6.15. 매매대금 1억원에 매매계약하고 계약시 계약금 1천만원을 지급하고 95.7.28. 중도금 5천만원을 지급하고 잔금 4천만원은 95.8.16. 지급하는 것으로 되어있고 매도인은 청구인으로 매수인은 청구외 OOO(대리인 청구외 OOO)으로 되어있으나, 부동산중개인의 인적사항이 기재되어있지 아니하며 청구인은 매수자인 청구외 OOO의 대리인인 청구외 OOO으로부터 잔금 4천만원을 95.8.17. 1천7백만원, 95.8.19. 5백만원, 95.8.31. 1천5백만원, 95.9.6. 3백만원을 받았다고 주장하면서 청구외 OOO의 확인서 및 OO종합통장(OOOOOOOOOOOOOOO)을 제시하고 있으나, 청구외 OOO으로부터 입금된 95.8.17. 1천7백만원 및 95.8.31. 1천5백만원이 쟁점주택의 매매와 관련된 잔금인지가 불분명하고 별도의 잔금청산일이 95.9.6.이라는 명확한 증빙의 제시는 없다. 또한, 부동산을 양도하고 잔금을 청산시에는 인감증명서를 교부하는 것이 관례이나 청구인이 종전주택을 양도하고 잔금을 청산하였다는 95.9.6.을 전후하여 인감증명서를 교부한 사실이 없음이 OOOO동장의 인감증명발급확인 결과통보(풍이 13120-OOO, 98.2.23)에 의하여 확인된다. 위와 같은 사실을 종합하여 보면, 쟁점주택을 95.9.6. 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 종전주택의 양도시기는 등기접수일인 96.10.17.로 봄이 타당하므로 종전주택의 양도를 1세대 2주택으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점주택의 양도가 1세대1주택 비과세대상인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제98조에는 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있고,같은법시행령 제162조제1항에서 “법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 하고 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.”라고 규정하고 있으며,같은법시행령 제155조제1항에서 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날로부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점주택의 잔금청산일인 95.9.6.을 양도시기로 보아야 할 것이므로 새로운주택 취득일(95.9.19)로부터 1년이내에 쟁점주택을 양도한 것으로서 1세대1주택 비과세대상에 해당됨에도 불구하고 처분청에서 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 관련등기부등본에 의하면 청구인은 87.10.5.에 취득한 쟁점주택을 96.10.17. 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였음이 확인되고, 새로운주택은 95.9.19. 잔금을 청산하였고(OO아파트재건축조합의 OOOO아파트 공급계약서에 나타나 있음) 95.11.2. 청구인 명의로 소유권이전등기되었음을 알 수 있다. 또한, 처분청에서 청구인이 쟁점주택의 잔금청산일이라고 주장하는 95.9.6.을 전후하여 인감증명서를 교부한 사실이 있는지에 대하여 관할동사무소에 조회하였는 바, 서울특별시 송파구 OOOO동장은 교부사실이 없다고 회신한 바 있다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점주택의 매매계약서를 보면, 매매대금은 160백만원이고 계약금 10백만원은 계약당시에 청구인에게 지불하고 중도금 110백만원은 95.7.28.에, 잔금 40백만원은 95.8.16.에 지급하기로하고 매도인은 청구인인 OOO이고 매수인은 OOO이며 이를 대리하여 OOO의 처형인 청구외 OOO이 계약서에 날인하였고 중개인없이 쌍방합의로 95.6.15. 계약을 체결한 것으로 되어있다.

(3) 청구인은 쟁점주택매매대금 160백만원중 10백만원은 계약시에 현금으로 수수하였고, 중도금 110백만원중 80백만원은 쟁점주택의 전세금을 청구인이 수령하였으며 OO대출금 30백만원을 매수인에게 인계하였고, 잔금 40백만원중 37백만원(95.8.17.에 17백만원, 95.8.19.에 5백만원, 95.8.31.에 15백만원)은 매수인인 OOO의 처형인 청구외 OOO이 청구인의 OO종합통장(OOOOOOOOOOOOOOO)계좌에 송금하였고, 나머지 잔금 3백만원은 95.9.6. 청구외 OOO으로부터 직접 현금으로 수수하였다고 하면서 청구인 명의의 OO종합통장과 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 잔금으로 수령하였다는 37백만원의 입금자가 매수인 OOO이 아닌 청구외 OOO으로 되어있어 동금액이 쟁점주택 매매대금인지가 확인되지 아니하고, 잔금중 3백만원을 95.9.6. 청구외 OOO으로부터 현금으로 수령하였다고 하나, 동금액의 수수사실이 확인되지 않을 뿐만 아니라 설령 수령하였다할지라도 청구외 OOO은 쟁점주택의 매수자가 아니므로 쟁점주택 매도잔금인지도 확인되지 않는다 할 것이다.

(4) 일반적으로 부동산을 매매할 경우 부동산중개인의 소개와 입회하에 거래하고 잔금지급시에 등기이전에 관한 일체의 서류를 매수자에게 인계하는 것이 일반적인 사회관행인 바, 타인간에 이루어진 쟁점부동산 매매계약이 쌍방합의로 되어있고, 청구인이 잔금청산일이라고 주장하는 95.9.6.을 전후하여 소유권이전에 필요한 청구인의 인감증명서를 발급받은 사실이 없으며, 매수인인 청구외 OOO은 특별한 사유없이 잔금청산후 1년이 지난후에 소유권이전등기를 한 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 잔금지급약정일이나 잔금청산일은 신빙성이 없다 할 것이다.

(5) 위 사실을 종합해보면, 쟁점주택의 잔금청산일이 확인되지 않는다 할 것이고 또한 청구인이 제시한 쟁점주택의 매매계약서가 신빙성이 없어 잔금지급약정일도 확인되지 않는 경우이며, 설령 잔금지급약정일을 사실로 인정한다 하더라도 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하므로 전시법령에 의해 쟁점주택의 양도일은 등기접수일인 96.10.17.이라고 인정되므로 처분청에서 청구인이 새로운주택 취득후 1년이내에 종전주택인 쟁점주택을 양도하지 않았다하여 1세대1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결 론이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.