부동산중 “임대부분”에 대한 상속재산가액을 임대보증금액과 같은 금액으로 평가한 것이 타당한 것인지의 여부(기각)

건물의 상속재산가액 평가시 임대보증금으로 평가과세 타당함

1. 사실청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO OO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 88.1.31 청구인의 부(OOO)사망으로 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO O등 5필지 대지 1,061평방미터 및 동지상건물 226.82평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받고 88.5.30 상속재산가액을 기준시가(지방세법상의 과세시가표준액)로 평가한 156,389,100원으로 하여 상속세를 신고한데 대하여, 처분청이 쟁점부동산중 같은동 OOOOOO O 소재건물과 같은동 OOOOOO O 소재 건물(이하 “임대부분”이라 한다)에 대하여는 그 임대보증금이 82,000,000원으로 확인(전세권 또는 임차권이 등기설정되어 있지는 아니함)되고 있어 쟁점부동산에 대한 총 재산가액을 220,000,000원으로 평가하여 88.11.5 상속세 18,375,260원 및 동방위세 3,675,050원을 부과하자, 청구인은 이에 불복하여 88.12.29 심사청구를 거쳐 89.3.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산에 대한 상속재산가액을평가를상속세법 제9조제1항 및같은법시행령 제5조제2항 제1호 (나)목에 규정한 바에 따라 지방세법상의 과세시가표준액으로 산정한 156,389,100원으로 하여 신고한 것이 적법함에도, 처분청이 상속재산가액을 220,000,000원으로 평가하여 이 건 상속세등을 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견상속세법 제9조제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 가액중 큰 금액을 그 재산의 평가액으로 한다.

1. 근저당 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권 또는 임차권이 등기된 재산”으로 규정하고,같은법시행령 제5조의 2(담보제공된 상속재산의 가액)에서는 위 각호의 1에 해당하는 상속재산의 평가액을 규정하고 있으며, 국세청예규(재산 01254-2268, 86.7.15)는 임대보증금이 설정된 상속재산은 그 평가에 있어서상속세법 제9조제1항 또는 제2항의 규정에 의한 가액과 임대보증금중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 하였는 바, 청구인이 신고한 상속재산의 가액중 “임대부분”을 기준시가에 의하여 18,389,100원으로 평가하여 신고하였으나 동 임대부분에 대한 임대보증금이 82,000,000원으로 확인되어 처분청이 임대보증금이 설정된 상속재산에 대하여 그 가액평가를 임대보증금액과 같은 금액으로 산정하여 이 건 상속세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점부동산중 “임대부분”에 대한 상속재산가액을 임대보증금액과 같은 금액으로 평가한 것이 타당한 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면, 88.1.31 청구인의 부(OOO)사망으로 쟁점부동산을 상속받고 88.5.30 상속재산가액을 기준시가(지방세법상의 과세시가표준액)로 산정한 156,389,100원으로 평가하여 상속세를 신고한데 대하여, 처분청이 쟁점부동산중 “임대부분”에 대하여는 청구인이 기준시가로 평가한 18,389,100원으로 신고하였으나 임대보증금이 82,000,000원으로 확인되고 있음에 따라 총 상속재산가액을 220,000,000원으로 평가하여 이 건 상속세등을 부과하였음이 처분청에서 제출한 상속세 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 쟁점부동산에 대한 재산가액평가를 지방세법상의 과세시가표준액으로 산정하여야 한다는 주장인 바, 살피건대,상속세법 제9조제1항은 “상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다”고 규정하고 있고,같은법시행령 제5조제1항에서는 “법 제9조에 규정한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제5항에 규정하는 방법에 의한다”고 규정하고 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우의 평가방법으로 제2항에서 토지, 건물의 평가를 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하고 특정지역 이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 평가하도록 규정하고 있어, 상속재산의 평가는 상속개시 당시의 시가에 의함을 원칙으로 하고 있고, 시가의 산정이 어려운 부득이한 경우에만같은법시행령 제5조제2항에서 규정한 가액으로 평가하도록 하고 있으므로, 청구인의 경우 쟁점부동산에 대한 상속재산의 평가를 지방세법상의 과세시가표준액에 의하려면 쟁점부동산의 시가산정이 어려운 경우에 해당하여야 한다고 할 수 있으며, 시가산정이 어려운 경우라 함은 구체적 시가가 실재하지 아니하는 때 뿐만아니라 비교실레나 객관적 자료등에 의하여 시가를 산정해 낼 수 없는 경우까지를 포함하는 것으로 해석하여야 할 것인바, 이 건의 경우 쟁점부동산중 임대하지 않은 부분에 대해서는 그 재산가액평가에 있어서 다툼이 없으나 임대한 부분에 대하여는 시가를 산정할 수 있는 객관적 자료로서 임대보증금이 82,000,000원임이 명백히 나타나고 있고(이에 대해서는 다툼이 없음), 일반적으로 임대보증금은 거래의 관례나 사회통념상으로 보아 임대목적물의

판매가액이나 형성될 수 있는 시가보다 낮은 것이 원칙이며, 임대보증금이 임대목적물의 가액보다 현저히 높을 수는 없다고 보이고, 따라서 이 건 임대부분에 대한 시가는 임대보증금 이상의 금액으로 산정되어야 할 것이므로(국심 83구 2545, 84.2.28동지), 처분청이 이건 임대부분에 대하여 임대보증금액과 같은 금액으로 산정하여 과세한 것은 실질과세의 원칙이나 과세의 형평상으로 볼 때 합리적이고 적법한 처분이라고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.