건물을 신축하여 그 중 일부를 분양한 경우 총수입금액에 대응하는 공사원가를 분양면적비율로 안분할 것인지 여부(취소)

청구인이 산정한 분양예정가액비율에 의하여 분양목적 건물의 공사원가를 산정한 것을 부당하다고는 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 분양예정가액을 기준으로 산정한 분양목적 건물의 공사원가를 필요경비로 하여 과세하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 강서구 OO동 OOO 대지 565㎡상에 상가건물 3,643.18㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 95.7.31까지 이 중 1,861,048㎡를 3,784,580,259원에 분양하고, 아래와 같이 총공사원가(3,570,939,533원) 중 쟁점건물의 총 분양예정가액(6,369,926,000원)에서 분양한 건물의 분양가액(3,758,865,000원)이 차지하는 비율에 해당하는 금액(2,107,244,419원)을 분양 수입금액에 대응하는 공사원가로 하여 95.8.31 부동산 매매차익예정신고를 하였다.이에 대하여 처분청은 아래와 같이 총공사원가 중 쟁점건물의 면적(3,643.18㎡)에서 분양면적(1,861,048㎡)이 차지하는 비율에 해당하는 1,824,145,355원을 분양수입금액에 대응하는 공사원가로 하여 청구인이 신고한 금액과의 차액 283,099,064원(2,107,244,419원-1,824,145,355원)을 공사원가에서 제외하여 95.12.16 청구인에게 95년도 귀속분 종합소득세 214,520,130원을 결정 고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.1.30 심사청구를 하고 96.3.22 결정서를 받고 96.4.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점건물 중 지하1층 및 지상1층부터 6층은 분양목적으로, 지하2층 및 지상7층부터 9층까지는 청구인이 직접 사용할 목적으로 상가건물을 신축하여 그중 일부를 분양하였는데, 분양수입금액에 대응하는 공사원가를 산정함에 있어, 면적 비율에 의하면 용도 및 개별요건이 좋은 1층 및 2층은 매출이익이 많은 반면, 4층 내지 6층은 매출손실이 발생하는 모순이 있으므로 매출이익 비율이 일정하게 발생하는 분양예정가액 비율에 의하는 것이 면적비율에 의하는 것보다 합리적이다.

나. 국세청장 의견청구인이 주장하는 분양예정가액에 의한 원가계산방법은 청구인의 자의적인 기준에 의거 산정한 것이므로 건물면적비율 기준에 의한 원가계산 방법이 더 객관적이고 합리적이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

건물을 신축하여 그 중 일부를 분양한 경우 총수입금액에 대응하는 공사원가를 분양면적비율로 안분할 것인지 또는 분양 예정수입금액 비율로 안분할 것인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제31조제1항에 「사업소득의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 상가건물을 신축하여 일부를 분양하는 경우 각층·호수별 분양예정가액비율로 안분한 금액을 분양수입금액에 대응하는 공사원가로 하는 것이 객관적이라는 주장이고, 처분청은 상가건물의 실제 평당 투입원가는 동일하므로 면적비율로 안분한 금액을 각층·호수별 공사원가로 하는 것이 보다 합리적이라는 주장인 바 이를 살펴보면,

(1) 현행 소득세법에서는 상가등을 신축하여 층별·위치별로 분양가액을 달리하여 분양하는 경우 분양수입에 대응하는 공사원가를 계산함에 있어 분양면적을 기준으로 계산할 것인지, 분양수입금액을 기준으로 계산할 것인지에 대하여 특별히 규정하고 있지는 아니하나, 일반적으로 동일건물의 단위면적당 공사원가는 동일하다고 볼 수 있으므로 분양면적에 의하여 안분 계산함을 원칙으로 하되, 납세의무자가 채택한 방법이 일반적으로 공정·타당하고 계속성이 유지되었다면 분양금액비율에 의한 공사원가계산도 가능한 방법이라 할 것이며,상가건물의 경우 현실적으로 층별·위치별로 이용가치의 차이가 크며 이는 지상1층을 표준으로 상층과 지하로 연장됨에 따라 일반적으로 체감되는 특성이 있고 그 차이에 따라 각층의 분양가액도 차이가 있으며, 상가건물의 공사비는 토지대금 및 공사비와 기타 설계비 등으로 구성되어 있는 점 등을 감안할 때 이의 원가계산은 개별원가방식보다는 종합원가계산방식에 의하여 결정하는 것이 합리적이라 할 것이다. (국심 96중2955, 96.12.31)

(2) 청구인은 쟁점건물중 지하1층 및 지상1층부터 지상6층을 분양목적으로 지하2층 및 지상7층부터 9층까지는 청구인이 직접 사용할 목적으로 신축하여 상가 및 사무실 일부를 분양하였으며 분양된 상가의 공사원가를 분양예정수입금액 비율로 산정하였는 바,분양예정수입금액은 94.6.4 OO주택공사에서 대지분양시 같은 시기에 분양받은 인근필지에 상가를 신축하여 분양한 OOO종합상가와 OOOOO의 분양가격을 기준으로 상가분양 전문업체인 청구외 (주)OO건설과 협의하여 각층별, 호수별 평당 분양예정가액을 산정하였음이 제시한 관련증빙에 의하여 확인되며, 청구인이 객관적이고 타당한 방법으로 산정하였다는 보충자료로서 96.11.14 OO감정원이 쟁점상가의 제반입지조건, 주위환경, 상권의 형성, 배후지상태, 상가성숙도, 층별·위치별 효용도와 건물의 구조, 부대 설비 및 인근 유사상가의 분양가격등을 종합적으로 참작하여 평가한 감정평가서(가격시점 : 95.6.30)를 제출하였는 바, OO감정원이 평가한 각층별 호수별 감정가액과 청구인이 산정한 분양예정가액이 근소한 차이를 보이고 있어 청구인이 산정한 분양예정가액이 객관적으로 산정되었다고 판단되고, 또한 청구인은 당해 신고분 이후의 종합소득세도 계속하여 이와 같은 분양예정가액비율에 의하여 공사원가를 산정하여 신고하였음이 확인되므로 청구인이 분양예정가액에 의하여 분양목적건물의 공사원가를 산정한 것은 객관적이고 적정한 방법으로 보여진다.

(3) 상기 내용을 종합하여 보면 쟁점건물중 분양목적의 건물과 직접 사용분에 OO 공사원가를 안분함에 있어 상가건물은 층별 분양가액의 차이가 큰 점을 감안하면 분양예정가액 비율에 의하여 배분하는 것이 원가계산의 합목적성 및 기간 손익계산의 적정화와 수익·비용 대응의 원칙에 부합되는 면이 있다 할 것이므로 청구인이 산정한 분양예정가액비율에 의하여 분양목적 건물의 공사원가를 산정한 것을 부당하다고는 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 분양예정가액을 기준으로 산정한 분양목적 건물의 공사원가를 필요경비로 하여 과세하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.