자산양도차익예정 및 확정신고가 없는데도 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부(기각)

자산양도차익 예정신고 및 확정신고기한까지 동 신고를 하지 않은 ①토지의 양도에 대한 양도차익의 계산을 기준시가에 의하여 산정한 처분청의 당초처분은 적법함.

1. 사실 및 원처분 개요청구인은 1984.10.25 경기도 시흥군 수암면 OO리 OO 전 1,795㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 OOO외 2인으로부터 취득하고, 같은 리 OOOO 도로 161㎡, 같은 리 OOOOO전 OO8㎡, 같은 리 OOOOO 전 514㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 1984.11.6 OO건설주식회사로부터 취득하여 쟁점①, ②토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.5.3 OOO외 5인에게 양도하고 1990.5.31까지 자산양도차익예정 및 확정신고를 하지 아니함에 따라 처분청은 기준시가에 의거 자산양도차익을 계산하여 1994.10.17 이 건 89년 귀속 양도소득세 77,342,190원 및 동 방위세 15,468,430원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1994.12.5 심사청구를 거쳐 1995.3.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점②토지중 OOOOO 땅 중앙으로 평택에서 서울로 들어오는 도시가스관이 매설되어 토지시가가 현저히 떨어져 있으므로 양도당시 기준시가가 피청구인이 적용한 수준이 될 수 없으며 시세에 맞게 조정되어야 하며, 청구인은 위 4필지 토지의 양도후 자산양도차익예정신고를 하였으나 쟁점②토지의 매도자인 OO건설주식회사가 우연히 토지매도직후 부도를 냈는데 법인확인이 안된다는 이유로 수리를 거절한 바 있으며 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우라도 청구인이 양도소득세등을 부담할 이유는 없다는 주장이다.

나. 국세청장 의견국세청장은 관련법령의 규정에 의거 예정신고나 확정신고를 하고 이때 제출한 증빙에 의하여 실거래가액을 확인할 수 있는 경우에만 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있고 신고를 하지 아니한 경우에는 기준시가에 의거 결정하여야 하므로 청구주장은 이유없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 자산양도차익예정 및 확정신고가 없는데도 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항은 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있고,동법 제45조는 「①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고 있으며,동법시행령 제170조제4항(1989.8.1 개정전의 것)은 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가·지방자지단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타부동산투기의 억제를 하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 이어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지에 대하여 본다. 청구인은 쟁점①토지를 1984.10.25 OOO외 2인으로부터 취득하여 1989.5.3 OOO외 5인에게 양도하였고 자산양도차익예정 및 확정신고를 하지 않은 사실이 쟁점①토지의 등기부등본 및 이 건 과세기록에 의하여 확인된다. 살피건대, 양도차익을 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있는 경우는 당해부동산의 거래가소득세법 시행령 제170조제4항 제2호의 부동산투기 등의 거래에 해당되거나 제3호의 규정에 의하여 자산양도차익예정신고나 양도소득세 과세표준확정신고 기한내에 관련증빙을 첨부하여 취득 및 양도시 실지거래한 가액으로 신고를 하여야하고 또한 신고기한내에 신고가 있더라도 제출한 관련증빙에 의하여 실지거래가액에 확인되지 아니한 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 뿐만 아니라 과세표준확정신고기한이 지난 후에는 실지거래가액이 확인된다하더라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없다(대법원 86누287, 87.2.10 같은 뜻)하겠다. 따라서 자산양도차익 예정신고 및 확정신고기한까지 동 신고를 하지 않은 쟁점①토지의 양도에 대한 양도차익의 계산을 기준시가에 의하여 산정한 처분청의 당초처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

한편, 쟁점②토지는 법인으로부터 취득하였으므로소득세법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액에 의한 양도차익계산이 가능하나, 취득실지거래가액이 14,400,000원이라고 주장하면서도 매매계약서, 영수증등 관련증빙이 없을 뿐만 아니라 법인의 부도폐업으로 조회할 수도 없어 취득가액이 불확실하고 쟁점②토지의 양도는 쟁점①토지와 함께 양도하여 서로 가액을 구분할 수 없어 양도가액 역시 불확실하므로 부득이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 인정된다.

라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.