쟁점주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제를 추가로 인정할 수 있는지 여부(경정)

장기보유특별공제 기준면적이 456.25㎡로서 쟁점토지 면적 254.5㎡를 초과하므로 쟁점토지 전체에 대하여 구 소득세법 제23조 제2항 제2호에서 규정한 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당함

1. 원처분개요청구인외 6인(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)은 73.6.20 청구인의 부 OOO의 사망으로 충남 제천시 O동 OOOOO외 1필지 대지 509㎡(이하 “전체토지”라 하고 전체토지의 1/2은 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상 주택 53.37㎡(등기부상 건축물연면적으로서 이하 “전체주택”이라 한다)를 법정지분별로 상속받아 81.1.9 등기한 후 동일자에 상속인중 5인(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)의 법정지분을 청구인과 청구인의 형 청구외 OOO에게 증여를 원인으로 소유권이전등기함에 따라 청구인과 청구인의 형 청구외 OOO는 전체주택을 공유로 소유하게 되었고 88.4.7 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 소재 주택을 취득하여 보유하고 있는 가운데 90.3.8 충남 제천시 O동 OOOOOOO 도로 14㎡를 청구외 OOO와 공유로 취득한 후 95.5.18 청구인과 청구인의 형 청구외 OOO는 전체주택과 위 도로를 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 양도하였다. 처분청은 청구인이 상속받아 보유하다가 양도한 전체주택의 1/2지분(이하 “쟁점주택”이라 한다)이 1세대2주택에 해당되는 것으로 보아 기준시가로 쟁점주택과 90.3.8 청구인과 청구외 OOO가 공유로 취득한 충남 제천시 O동 OOOOOOO 도로 14㎡중 청구인 지분(7㎡)의 양도차익을 계산하고 쟁점주택의 등기부상 연면적 26.68㎡를 기준으로 쟁점주택의 부수토지 254.5㎡에 대한 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득금액을 산정한 후 쟁점주택의 등기부상 연면적 26.68㎡의 2배에 해당하는 부수토지에 대하여는 국민주택규모세율(30%)을 적용하고 나머지 부수토지에 대하여는 일반세율(45%)을 각각 적용하여 청구인에게 95년도분 양도소득세 6,464,580원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.3.17 심사청구를 거쳐 97.7.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장전체토지상에 있는 건축물에 대한 재산세과세대장을 보면 청구인 지분 (1/2)에 상당하는 주택연면적이 81.83㎡이고 창고면적이 9.45㎡이므로 이 면적을 기준으로 하여 쟁점토지에 대한 장기보유특별공제를 적용하여야 하고, 또 재산세과세대장상 주택연면적중 청구인 지분이 81.83㎡로서 국민주택규모이하이므로 그 주택연면적의 2배이내의 부수토지에 대하여는 국민주택규모세율(30%)을 적용하여야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점주택의 연면적에 대하여 등기부등본외에는 달리 확인되지 아니하므로 등기부상 쟁점주택 연면적 26.68㎡를 기준으로 하여 장기보유특별공제를 적용하고 쟁점주택 연면적 26.68㎡의 2배이내 부수토지에 대하여 국민주택규모세율 30%를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은

① 재산세과세대장에 의하여 확인되는 건축물 연면적을 기준으로 하여 쟁점주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제를 추가로 인정할 수 있는지 여부

② 청구인이 한울타리안에 있는 3동의 주택연면적 163.66㎡를 공유로 소유하다가 청구인지분(81.83㎡로서 국민주택규모이하임)을 양도한 경우 국민주택규모세율을 적용할 수 있는지 여부(공유로 주택을 소유하고 있는 경우 국민주택규모여부를 판정하는 기준이 주택전체면적인지 또는 공유자지분면적인지 여부)를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여 본다

(1) 관련법령으로 보면 구소득세법 제23조제1항 제1호 및 같은조 제2항 제2항 제2호에서는 양도소득세가 과세되는 토지 또는 건물로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대해서는 장기보유특별공제를 하도록 하면서같은법시행령 제46조의3에서 나대지(재무부령이 정하는 무허가건물이 정착되어 있는 토지를 포함)의 경우에는 장기보유특별공제 대상에서 제외하도록 하고, 다만 양도일 현재토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지등에 해당하는 토지에 대하여는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 한편 유휴토지등의 범위를 정하고 있는토지초과이득세법 제8조제1항 제4호는 제1호 내지 제3호에서 규정하고 있는 토지 이외에 건축물이 정착되어 있는 토지로서 다음 각목의 1에 해당하는 토지(주택의 부속토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다)를 열거하면서 그 다목에서 “대통령령이 정하는 무허가 건축물의 부속토지”를 들고 있으며, 주택의 부속토지의 범위를 정한같은법시행령 제10조제1항에서 「주택의 부속토지로서 대통령령이 정하는 것」이라 함은 “주거용으로 공할 수 있도록 건축된 건물의 부속토지를 말한다”라고 규정하고 있고,같은법시행령 제11조제3항은 「대통령령이 정하는 무허가건축물」이라 함은 “건축법 기타 관계법령의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가를 받거나 신고를 하지 아니한 건축물과 준공검사를 받아야 하는 건축물로서 준공검사를 받지 아니한 건축물(가사용 승인받은 경우를 제외한다)을 말한다”고 규정하고 있다.

위 토지초과이득세법의 관련규정을 모아 보면 일시적으로 주거용에 공하고 있으며 필요에 따라 언제라도 철거하여 나대지를 이용할 수 있는 정도의 무허가주택에 부속된 토지는 유휴토지등으로 보지만 건축법 기타 관계법령의 규정에 의한 허가를 받거나 신고를 하지 아니하였다 하더라도 주택의 실체를 갖춘 부동산으로서 반영구적으로 계속하여 주거용으로 사용되고 있는 경우 당해 건물의 부속토지는 주택의 부속토지에 해당된다고 해석된다(국심94서5632, 95.4.10 같은뜻).

(2) 전체토지상에 전체주택외에 다른 건축물이 있는지 여부와 장기보유특별공제를 추가로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면(가) 전체주택의 등기부등본과 건축물관리대장에서는 전체토지상에 흙벽돌조 기와지붕 단층주택 33.75㎡와 부속건물 19.62㎡ 합계 53.37㎡가 건축되어 있는 것으로 기재되어 있으나(나) 청구인과 청구인의 형 청구외 OOO가 공동으로 소유하고 있는 전체토지상 건축물에 대한 재산세과세대장을 보면 전체토지상에 주택 합계 연면적 163.66㎡, 창고 18.9㎡ 〔

① 주택 59.5㎡(56년 신축)

② 주택 17.5㎡(56년 신축)

③ 주택 33.3㎡(67년 신축)

④ 창고 18.9㎡(79년 신축)

⑤ 주택 33.75㎡(82년 신축)

⑥ 주택 19.62㎡(82년 신축)〕가 건축되어 있는 것으로 기재되어 있으므로 청구인 지분(1/2)에 따른 쟁점토지상 건축물연면적은 주택 81.83㎡, 창고 9.45㎡로서 합계 91.28㎡인 것으로 확인된다 할 것인 바, 따라서 쟁점토지상 건축물의 바닥면적인 91.28㎡에 구소득세법시행령 제15조제9항의 규정에 의한 배율(도시계획구역안의 토지는 5배)을 곱하여 계산한 장기보유특별공제 기준면적이 456.25㎡(91.28㎡×5배)로서 쟁점토지 면적 254.5㎡를 초과하므로 쟁점토지 전체에 대하여 구소득세법 제23조제2항 제2호에서 규정한 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여 본다

(1) 관련법령으로 구소득세법 제70조제3항 제2호에서 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배 이내의 토지에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 30의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 하도록 규정하고 있고조세감면규제법시행령 제63조제2항에서 「국민주택규모」라 함은주택건설촉진법시행령 제30조제1항 단서의 규모를 말한다고 규정하면서주택건설촉진법 제30조(주택의 규모) 제1항에서 “법 제31조 제1항의 규정에 의한 주택의 단위규모는 단독주택은 1호당 330㎡이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297㎡이하로 한다. 다만, 국민주택의 경우에는 1호 또는 1세대당 85㎡이하로 한다”고 규정하고 있고주택건설촉진법시행규칙 제17조(주택의 단위규모산정방법등) 제1항에서 “영 제30조 제1항에 규정된 주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 주거전용면적을 뜻한다”고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 전체토지상 건물에 대한 재산세과세대장에 의하여 확인되는 주택의 전체연면적 163.66㎡중 1/2지분인 81.83㎡(국민주택규모이하)를 소유하다가 이를 양도하였으므로 위 지분면적이 국민주택규모이하에 해당하는 주택에 부수되는 토지로서 위 주택연면적의 2배 이내의 토지에 대하여는 국민주택규모세율을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나 이에 대하여 살펴보면, 전시한주택건설촉진법시행규칙 제17조제1항에서 국민주택의 단위규모는 단독주택의 경우 호당 주거전용면적을 의미한다 할 것이므로 주택을 공유하는 경우에도 그 주택이 국민주택규모 이하에 해당되는지 여부는 주택의 공유자지분면적이 아니라 주택의 전체연면적을 기준으로 판정하여야 할 것이다.(한울타리안에 3동의 주택이 있는 경우에도 마찬가지로 각동의 주택 연면적을 합산하여 국민주택규모 여부를 판정하여야 함).

따라서 청구인이 양도한 전체토지상 주택의 전체연면적 163.66㎡중 1/2 지분면적(81.83㎡)이 비록 국민주택규모 이하에 해당된다 하더라도 전체토지상 주택의 전체연면적이 163.66㎡로서 국민주택규모를 초과하므로 청구인지분면적(81.83㎡)에 대하여는 전시한 구소득세법 제70조제3항 제2호에서 규정하고 있는 국민주택규모세율(30%)을 적용할 수 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.