토지의 양도가액이 얼마인지 여부(기각)

토지중 임야가격은 평당 40,000원으로, 대지가격은 평당 230,000원으로 한 매매계약서를 별도 작성하여 주었음을 알 수가 있는 바, 청구인이 쟁점토지의 양도가액으로 주장하는 99,936,400원은 실지거래가액이라 할 수 없음

1. 사실 청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 자로 서울특별시 강서구 O동 O OOOO 임야외 6필지의 토지(이토지는 청구인외 11명 공유로 총면적은 33,147평방미터이고, 그중 청구인 지분은 8,259.23평방미터로 이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.1.20 학교법인 OO학원(이학교법인은 서울특별시 성북구 OO동 O OOOO 에 주사무소를 두고 있으며 이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도한 사실이 있는 바, 감사원감사결과 쟁점토지의 양도가액이 553,117,964원으로 통보되어 처분청이 양도가액은 실지거래가액인 553,117,964원으로 취득가액은 이를 환산한 64,550,465원으로 하여 양도차익을 계산하고 88.12.1 87년도 과세기간분 양도소득세 166,407,890원 및 동방위세 33,287,340원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복 89.1.19 심사청구를 거쳐 89.5.9 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장 청구인들은 86.5.23 청구인외 11인 공유토지인 서울특별시 강서구 O동 O OOOOO O외 수필지의 토지를 청구외법인에 1,741,5000,000원에 양도하기로 계약체결하였다가 이 토지가 공원용지에서 학교용지로 용도변경이 불가능하게 되어 매수자의 요청에 의하여 위 매매계약을 취소하고, 87.1.20 위 부동산중 강서구 O동 O OOOOO O외 7필지 임야 33,146.39평방미터중 청구인 지분 8,259.23평방미터를 청구외법인에 99,936,400원(평당 40,000원)에 개별적으로 양도한 후 88.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부를 하였음에도 감사원의 감사결과 쟁점토지가 청구외법인에게 당초 계약대로 1,741,500,000원에 양도된 사실이 확인되었다하여 처분청이 청구인 지분에 해당하는 토지양도가액을 553,117,764원으로 산출하고 이 건 양도소득세를 과세하였음은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인외 11인 공동소유토지가 1,741,500,000원에 청구외법인에 양도된 사실이 강남세무서에 대한 감사원 감사시 확인되어 감사원 감사처분지시공문(강남총무 0154-4178, 88.6.20)내용에 따라 청구인 지분의 위 토지양도가액을 553,117,764원으로 산출, 이 건 양도소득세를 과세하였음을 처분청의 양도소득세 결정결의서 및 관련 공문내용등에 의하여 알 수 있고, 청구외법인의 서무과장 OOO 및 경리과장 대리 OOO가 88.2.12 작OO 토지취득에 관한 확인서를 보면 동 법인이 청구인등으로 부터 총 1,741,500,000원에 매입한 위 토지를 실지거래내용대로 계약서 및 영수증을 작성 교부하면 양도소득세가 많이 부담된다는 이유로 토지양도자인 청구인등이 사실과 다른 계약서의 작성을 요구하여 실제 계약서 내용과는 다른 위 토지중 임야가격은 평당 40,000원으로, 대지가격은 평당 230,000원으로 한 매매계약서를 별도 작성하여 주었음을 알 수가 있는 바, 청구인이 쟁점토지의 양도가액으로 주장하는 99,936,400원은 실지거래가액이라 할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 양도한 토지의 양도가액은 감사원장이 조사확인한 553,117,964원과, 청구인이 주장하는 99,936,400원중 어느것이 진실된 가액인지를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청이 채택한 양도가액과 청구인이 주장하는 양도가액을 견주어 보면, 처분청은 청구인외 11인이 청구외법인에게 양도한 토지의 양도가액은 1,741,500,000원이라는 감사원감사결과 처분요구에 의하여 청구인 지분인 쟁점토지의 양도가액을 1,741,500,000원에 이 건 토지의 전체면적 대 청구인 지분 면적을 곱하여 계산한 553,117,764원으로 산정한 것인 반면에 청구인은 당초 86.5.23 이 건 토지를 청구외법인에게 1,741,500,000원에 양도하는 것으로 계약을 체결한 바 있으나, 이 건 토지는 공원용지로 학교신축이 불가능하여 당초 계약을 파기하고 87.1.20 단독으로 쟁점토지의 평당단가를 40,000원으로 하여 99,936,400원(2,498.41평×40,000원)에 양도한 것이라는 주장이다.

위와같이 처분청이 채택한 양도가액과 청구인이 주장하는 양도가액은 같은 토지이면서도 그 가액에 현격한 차이가 있어 87.6.28 당심판소에서 이 건 토지를 취득한 청구외법인에게 그 실지취득가액을 조회하여 회신받은 청구외법인의 회신문인 OO 제94호(89.7.10)에 의하면 청구외법인과 청구인(청구인은 공유자들을 대표로 하여 매매계약서를 작성하였음)은 서울특별시 강서구 O동 OOOOOO에 거주하는 청구외 OOO을 소개인으로 하여 87.1.6 이 건 토지 10,027평을 1,620,000,000원에 양도하는 것으로 매매계약을 새로이 체결하였음이 확인되고, 또한 이 건 토지의 공유자중 서울특별시 강서구 O동 OOO OOOOO OOOO OOOO에 거주하는 청구외 OOO외 4인이 양도소득세부과처분에 대하여 처분청을 상대로 감사원장에게 제출한 감사원심사청구에 대한 결정서 (88년 감심 제52호)에서도 감사원장은 이 건 토지의 총양도가액은 1,741,500,000원이 아닌 1,620,000,000원으로 인정한 사실이 있으나, 총 양도대금을 1,620,000,000원으로 한 공유자별 각자의 지분양도금액이 각각 얼마인지에 대한 것을 별론으로 하더라도, 청구인이 주장하는 양도가액의 평당단가는 40,000원인 반면에 87.1.6 매매계약서상 총 양도가액 1,620,000,000원(감사원장이 인정한 금액과 같음)을 기준으로 한 평당단가(1,620,000,000원÷10,027평)는 161,563원으로 계산되고 있어 청구인이 본인지분 토지를 평당 40,000원으로 하여 99,936,000원에 양도하였다는 주장은 이를 뒷받침 할 수 있는 객관적인 거증자료의 제시가 없는 한 신빙성 있는 것으로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.