토지의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정한 처분이 적법한지 여부(기각)

처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분 개요

청구인은 경기도 수원시 권선구 OO동 OOO 답 1,018㎡중 509㎡를 81.2.3 청구외 OOO으로부터 취득하여 동토지가 지만· OO지구 토지구획정리사업 시행으로 인하여 환지예정지인 OO동 OOOOO OOOO 249.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 변경된 후 이를 89.4.17 청구외 OOO에게 양도하였고, 89.4.28 실지거래가액(취득가액은 40,881,554원, 양도가액은 60,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 95.5.17 청구인에게 89년귀속 양도소득세 45,495,390원 및 동방위세 9,393,150원을 과세하였고 동세액은 95.10.21 양도소득세 37,157,110원 및 동 방위세 7,731,460원으로 경정결정되었다. 청구인은 이에 불복하여 95.7.8 심사청구를 거쳐 95.10.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 81.2.3 청구외 OOO으로부터 경기도 수원시 권선구 OO동 OOO 답1,018㎡중 509㎡를 41,580,000원에 취득하였고, 동 토지는 81.7월에 지만· OO 토지구획정리사업 지구내에 편입되었는 바, 취득면적중 일부(8.55㎡)를 청구외 OOO외 1명에게 양도하고, 나머지 쟁점토지는 구획정리 사업에 따른 환지예정지인 OOOOO OOOO 249.3㎡로 됨에 따라 이를 89.4.17 청구외 OOO에게 60,000,000원에 양도한후, 89.4.28 실지거래가액(취득가액은 40,881,554원, 양도가액은 60,000,000원) 으로 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 매매계약서등에 의하여 확인됨에도 처분청이 동 사실을 인정하지 아니하고 과세한 당초처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래하였다고 주장한 취득가액 40,881,554원은 기준시가인 12,569,947원보다 현저히 높고, 양도가액 60,000,000원은 기준시가인 102,049,459원보다 현저히 낮은 가액으로서 보유기간중 토지가격 상승률을 고려할 때 청구인이 주장한 실지거래가액은 신빙성이 없는 바, 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정한 처분이 적법한지 여부를 가리는데 그 다툼이 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 「자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있다.

다. 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되는지 여부 청구인은 쟁점토지를 89.4.17 양도하고 89.4.28 실지거래가액(취득가액은 40,881,554원, 양도가액은 60,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 한 사실에 대하여는 다툼이 없는 바, 청구주장 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 살피건대, 첫째, 청구인은 실지거래가액임을 입증할 수 있는 증빙으로서 매매계약서 등을 제시하고 있으나, 동 매매사실을 뒷받침할 수 있는 금융자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 매매계약서가 진정한 것인지 여부를 확인할 수가 없다. 둘째, 쟁점토지의 청구주장 실지거래가액 및 기준시가를 살펴보면, 청구주장 취득가액은 기준시가(12,569,947원)의 325.2%로서 기준시가보다 현저히 높은 반면, 양도가액은 기준시가(102,049,459원)의 58.8%에 불과하여 기준시가보다 현저히 낮은 것을 알 수 있다. 한편, 청구인은 토지구획정리사업이 완료(89.5.31)되기 불과 1개월전인 89.4.17 쟁점토지를 양도하였고, 쟁점토지 양도당시 부동산경기가 상승추세에 있었던 점을 감안해 볼때, 청구주장 실지거래 양도가액이 기준시가보다 현저히 낮아야 할 특단의 사정을 알 수 있는 객관적인 자료를 발견할 수 없는 이 건의 경우 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이다. 위 사실관계 등을 종합하여 볼때 이 건의 경우 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.